Требования банков к девелоперским структурам при предоставлении проектного финансирования сильно отличаются от тех, которые предъявлялись до кризиса, констатировали участники конференции «Проектное финансирование девелоперских проектов».

Кредиторы более пристальное внимание обращают на состав юридической документации, репутацию и положение на рынке потенциального заемщика, концепцию и бюджет. «В докризисное время финансисты могли не рассматривать проекты очень пристально. Были случаи, когда в банк предоставлялись существенно завышенные показатели, – отметила в ходе обсуждения председатель экспертного совета ГУД по капитализации активов финансовых институтов, президент GVA Sawyer Вера Сецкая. – Сегодня кредиторы стали умнее. Теперь поверхностный подход не практикуется, нередко привлекаются профессиональные консультанты».

Кредитные организации сегодня в принципе готовы предоставлять проектное финансирование. Однако для его получения девелопер должен продемонстрировать гарантии возврата средств, а сам проект должен иметь все необходимые разрешения и сформированный бюджет. Довольно жесткие требования продиктованы тем, что кредитование строительных проектов остается в глазах банкиров весьма рискованным.

Базовыми являются риски недофинансирования проекта и удорожания строительства. Первый может быть закрыт, если на момент обращения в банк уже пройдена стадия проектирования и получены положительные заключения по экспертизам, в идеале – начато строительство. Риск недофинансирования объекта преодолевается за счет вложения заемщиком собственных средств. Кроме того, нельзя забывать о существовании маркетинговых рисков, которые закрываются тщательным анализом. «Конечно, всегда хочется верить, что объект будет продан по очень высоким ценам или сдан в аренду по беспрецедентным ставкам. Стоит помнить, что проект уникальным может и не стать, – отметил в ходе дискуссии директор Управления финансирования недвижимости Среднерусского банка Сбербанка РФ Асылхан Сыздыков. – Одно из самых распространенных требований – треть от общего объема необходимых инвестиций должны составлять собственные средства заемщика. Приоритет имеют стройки, которые уже прошли стадию котлована, так как в таком случае закрывается один из главных рисков – вероятность удорожания проекта». При этом банкиры далеко не всегда пессимистично смотрят на предложения от девелоперов и «знают, когда можно проявлять оптимизм».

Существуют ли механизмы страхования девелоперских рисков? Можно ли застраховать сроки проектов? По словам первого заместителя генерального директора СОАО «ВСК» Александра Каменецкого, страховые компании могут взять на себя только риски, которые носят вероятностный и случайный характер. «Страховать сроки вряд ли кто-то возьмется. Ведь очень часто в проекте заложены маркетинговые ошибки, – отметил Александр Каменецкий. – Не может идти речи и о «зонтичном» покрытии, которое покрывает абсолютно все риски по проекту, в том числе и низкую заполняемость».

Участники конференции отметили, что сегодня «оставляет желать лучшего» качество заемщика. Распространена ситуация, когда застройщики не могут объективно и критично взглянуть на свой проект.

У потенциальных клиентов банка не возникает сомнений в том, что объект будет построен качественно, заполнится полностью в короткий срок и по высоким ставкам, инициаторы проекта, как правило, уверены, что все согласования и необходимые мощности будут получены без проблем, а огрехи в юридической документации с легкостью исправлены.

Кроме того, не всегда удается правильно презентовать проект и предоставить достаточное для банка количество аргументов. Необходимо тщательно подготовиться, прежде чем идти в банк за проектным финансированием, посоветовали девелоперам банкиры. Что касается сегментов рынка недвижимости, то наиболее привлекательным для банкиров выглядит жилая недвижимость, нежели коммерческая.

Данные по государственной регистрации за 9 месяцев 2011 года:

Благодарим за предоставленную статистическую информацию Управление Росреестра по Ульяновской области.