Рубрика "Вопрос-ответ"

Администрация района намерена провести аукцион по продаже права аренды на земельные участки для индивидуального жилищного строительства. Застройка не является комплексной. Каждый участок имеет свой кадастровый номер. Можно ли в один лот включить 30 земельных участков?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Объединение в один лот нескольких земельных участков при проведении аукциона на продажу права на заключение договора их аренды в целях жилищного строительства не противоречит законодательству, если такое объединение обусловлено архитектурно-градостроительной политикой административного образования.

Обоснование вывода:

В соответствии с п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных пп. 5 п. 1 ст. 24, п. 2.1 ст. 30 и п. 27 ст. 38.1 ЗК РФ.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства регулируется ст. 38.1 ЗК РФ и Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными постановлением Правительства от 11.11.2002 N 808 (далее – Правила).

В соответствии с пп. 4 п. 10 ст. 38.1 ЗК РФ извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение.

Определение предмета торгов (формирование лотов) производится организатором торгов (в данном случае администрацией района) самостоятельно с учетом требований Градостроительного кодекса РФ и архитектурно-градостроительной политики (смотрите постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 26.07.2007 N Ф04-5135/2007(36794-А81-23). Необходимо отметить, что ни в ЗК РФ, ни в Правилах порядок формирования лотов не установлен. Не предусмотрено законодательством и запрета на объединение нескольких земельных участков в один лот.

Судебные органы при рассмотрении споров о правомерности включения в один лот нескольких земельных участков под разными инвентаризационными номерами, как правило, признают такое определение предмета торгов правомерным (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 26.07.2007 N Ф04-5131/2007(36795-А81-23); ФАС Поволжского округа от 23.06.2011 N Ф06-4392/11; Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.08.2011 N 12АП-5772/11), отмечая при этом, что такое объединение будет иметь признаки неправомерного только в случае наличия в действиях лиц, проводящих торги, злоупотребления правом, то есть осуществление такого объединения с целью, противной основам правопорядка, либо в целях ограничения конкуренции (постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.08.2011 N Ф07-6766/11).

Если же объединение различных земельных участков в один лот направлено на достижение единого градостроительного решения по развитию территории, то это само по себе не свидетельствует о нарушении ответчиком положений Федерального закона «О защите конкуренции» от 26.07.2006 N 135-ФЗ (смотрите постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.06.2011 N 20АП-2338/11).

Таким образом, органы местного самоуправления вправе самостоятельно по своему усмотрению формировать лоты при проведении аукциона на продажу права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства в целях реализации архитектурно-градостроительной политики с учетом требований Градостроительного кодекса РФ. Вместе с тем, имеется вероятность предъявления претензий со стороны контролирующих органов и в этом случае муниципалитету придется свою позицию отстаивать в суде.

Физическое лицо покупает у другого физического лица квартиру по договору переуступки права требования. Сделка совершена в сентябре 2011 года. Передача денежных средств оформлена распиской. Покупатель желает получить имущественный налоговый вычет. Продавец ранее приобрел эту квартиру по договору долевого строительства в мае 2011 года. В настоящее время жилой дом еще не достроен (акта приема-передачи жилого помещения нет).

Какие документы покупатель должен предоставить в налоговый орган для получения имущественного налогового вычета? Можно ли включить в сумму понесенных расходов плату за услуги агентства недвижимости, сопровождавшего сделку в целях получения имущественного налогового вычета?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Для получения имущественного налогового вычета вам необходимо предоставить в налоговый орган по месту учета следующие документы:
– письменное заявление;
– соответствующие платежные документы (в данном случае – расписка);
– договор переуступки права требования;
– договор о долевом участии в строительстве;
– акт приема-передачи жилого помещения (в том случае, если вы планируете получить право на вычет до оформления свидетельства о регистрации права собственности);
– свидетельство о регистрации права собственности (в том случае, если на момент подачи документов оно будет уже оформлено);
– декларацию по форме 3-НДФЛ (если имущественный вычет будет предоставляться налоговым органом);
– справки от работодателя по форме 2-НДФЛ.

Оплата услуг агентства недвижимости не может быть учтена в составе расходов в целях получения имущественного налогового вычета.

Обоснование вывода:

Право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Передачу права требования оформляют договором цессии (договором уступки права требования) (ст. 382 ГК РФ).

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в частности, в сумме, израсходованной им на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры, комнаты или доли (долей) в них, в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 000 000 рублей.

Имущественный налоговый вычет предоставляется за тот налоговый период, в котором возникло право на его получение или в последующие налоговые периоды вне зависимости от периода, когда налогоплательщик осуществлял расходы по приобретению имущества.

Для подтверждения права на имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры или прав на квартиру в строящемся доме налогоплательщик представляет договор о приобретении квартиры или прав на квартиру, а также акт о передаче квартиры налогоплательщику или документы, подтверждающие право собственности на квартиру (пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Обращаем ваше внимание на то, что в случае приобретения квартиры по договору участия в долевом строительстве имущественный налоговый вычет может быть получен до регистрации права собственности на квартиру, но только после получения акта приема-передачи квартиры (смотрите письма Минфина России от 03.05.2011 N 03-04-05/3-323, от 25.03.2011 N 03-04-05/7-189, от 15.03.2011 N 03-04-05/7-140, от 25.01.2011 N 03-04-05/9-29, от 31.05.2010 N 03-04-05/7-299).

В соответствии с абзацем двадцать четвертым пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется налогоплательщику на основании его письменного заявления, а также платежных документов, оформленных в установленном порядке и подтверждающих факт уплаты денежных средств налогоплательщиком по произведенным расходам (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки, акты о закупке материалов у физических лиц с указанием в них адресных и паспортных данных продавца и другие документы).

В рассматриваемой ситуации факт передачи денежных средств по договору оформлен распиской. В соответствии с позицией Минфина России расчеты между физическими лицами при совершении сделок купли-продажи недвижимости могут быть оформлены любым из следующих способов:

1. Распиской, подтверждающей получение (передачу) денежных средств. Обращаем ваше внимание на то, что особых требований к форме расписки ГК РФ не устанавливает. Тем не менее по общему правилу в расписке имеет смысл указать Ф.И. О. продавца, его паспортные и адресные данные, запись о получении суммы денежных средств, подпись продавца, дату.

2. В текст соответствующего договора может быть включено положение о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью или что в момент подписания договора произошла передача денег между покупателем и продавцом.

По данной проблеме рекомендуем вам обратить внимание на письма Минфина России от 19.07.2011 N 03-04-05/7-525, от 06.07.2011 N 03-04-05/7-483.

При отсутствии упомянутой расписки или указанной записи в тексте договора купли-продажи недвижимости сам по себе договор и передаточный акт подтверждать факт передачи денежных средств не будут (смотрите письмо Минфина России от 20.05.2009 N 03-04-06-01/118).

Таким образом, для получения имущественного налогового вычета Вам необходимо в обязательном порядке предоставить в налоговый орган по месту учета следующий перечень документов:
1. Письменное заявление (составляется в произвольной форме).
2. Платежные документы (в рассматриваемой ситуации – расписка).
3. Договор о переуступке права требования.
4. Договор о долевом участии в строительстве (смотрите также письмо Минфина России от 02.06.2009 N 03-04-05-01/402).
5. Акт приема-передачи жилого помещения (в том случае, если вы обратитесь за вычетом до оформления свидетельства о праве собственности).
6. Свидетельство о регистрации права собственности (если на момент обращения в налоговый орган оно будет уже оформлено).
7. Налоговая декларация по форме
3-НДФЛ (составляется на основании справки (справок) формы 2-НДФЛ, полученной от работодателя) в случае, если имущественный вычет будет предоставлен налоговым органом.
8. Справка (справки) формы 2-НДФЛ, выданная работодателем.

В случае возврата налога налоговым органом, как правило, требуется написать еще дно заявление, в котором необходимо будет указать реквизиты счета для безналичного возврата денежных средств.

НК РФ не содержит исчерпывающего перечня документов, которые должны быть представлены налогоплательщиком для получения имущественного налогового вычета. Во избежание формального отказа в праве на предоставление имущественного налогового вычета рекомендуем вам также обратиться за соответствующими разъяснениями в налоговый орган по месту учета.

По поводу учета расходов на оплату услуг агентства недвижимости, сопровождавшего сделку купли-продажи квартиры, сообщаем следующее. В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ в фактические расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них могут включаться:
– расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них или прав на квартиру, комнату в строящемся доме;
– расходы на приобретение отделочных материалов;
– расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектно-сметной документации на проведение отделочных работ.

Данный перечень является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Расходы на оплату услуг агентства недвижимости в данном перечне не поименованы и, соответственно, они не могут быть учтены в расходах для получения имущественного налогового вычета. Указанная позиция подтверждается в письме Минфина России от 21.12.2010 N 03-04-05/7-739.

К сведению:

По результатам рассмотрения представленного пакета документов налоговым органом выдается Уведомление о подтверждении права налогоплательщика на имущественный налоговый вычет (далее – Уведомление).

Уведомление выдается налоговым органом по месту жительства в 30-дневный срок со дня подачи налогоплательщиком письменного заявления и документов, подтверждающих право на вычет (п. 3 ст. 220 НК РФ). Форма Уведомления утверждена приказом ФНС России от 25.12.2009 N ММ-7-3/714@. Данное Уведомление служит основанием для получения налогового вычета до окончания налогового периода у работодателя.