Проблема использования земель, вовлечения их в оборот является актуальной как для специалистов, так и для рядовых граждан. 

Земли сельскохозяйственного назначения и лесного фонда сегодня составляют около 90% от общей площади земель Приволжского федерального округа. Законодательным Cобранием Ульяновской области в этом году принят закон о внесении изменений в регулирование земельных отношений, согласно которому бесплатные земельные участки смогут получить все многодетные семьи. В настоящее время на территории области насчитывается 5733 многодетных семьи. По данным регионального Департамента госимущества, 210 семей изъявили желание получить бесплатные земельные участки.

Ранее на территории региона уже действовал закон о бесплатном предоставлении земельных участков гражданам, у которых третий и последующий ребёнок родились после 1 января 2011 года. Бесплатные земельные участки получили более 80 семей Ульяновской области, относящихся к данной категории. Выделенные территории могут быть использованы  как для индивидуального жилищного строительства, так и для ведения личного подсобного хозяйства.

В рамках областной целевой программы «Стимулирование развития жилищного строительства в Ульяновской области в 2011-2015 годах» проводятся мероприятия по формированию земельных участков для строительства жилья. Уже сформировано более 900 га земельных участков.

К 2015 году, когда ввод жилья должен достигнуть одного миллиона квадратных метров в год, планируется сформировать 1700 га. По данной программе в текущем году Ульяновская область получила из федерального бюджета 75 млн рублей.

















В ходе межрегиональной конференции «Инновационные методы распоряжения государственным и муниципальным имуществом и земельными ресурсами», состоявшейся 23 ноября, были рассмотрены механизмы государственно-частного партнёрства, нововведения в обороте земель, снижение административных барьеров при предоставлении земельных участков для строительства.

Тема снижения административных барьеров является одной из самых актуальных в сфере строительства и землеустройства.


Уменьшение сроков оформления земельно-правовой документации, упрощение процедуры выделения участков под строительство благоприятно сказывается на инвестиционном климате региона.

Что происходит сегодня на рынке загородной недвижимости? Какие районы Ульяновской области уже активно осваиваются?

Жанна Попова, старший эксперт
ЗАО «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ»:

– На сегодняшний день в Ульяновске и Ульяновской области порядка 10 земельных образований,позиционирующих себя как коттеджные посёлки. Коттеджный посёлок предполагает несколько важных позиций: огороженную территорию, утверждённый проект посёлка с учётом красных линий, подъездные пути, дороги внутри посёлка, коммуникации (электричество, вода, газ), определённую концепцию развития и инфраструктуру. Участки должны быть размежёваны, выделены в натуре. Всё это предполагает колоссальные материальные затраты. Только на коммуникации и дороги внутри посёлка необходимо порядка 200 тысяч рублей на каждый участок. Поэтому земля в «серьёзных» коттеджных посёлках стоит дорого. Если вам предлагают небольшую цену — значит все проплаты ещё впереди. Причем это — не самый худший вариант... Купив дешево земельный участок в месте, где глаз не видит ничего,  у вас есть вероятность на долгие годы остаться «одним воином в поле»!

Какие земельные участки наиболее востребованы среди жителей региона, являясь привлекательным вариантом
в категории «цена – качество»?

– Данные о состоянии дел в некоторых коттеджных поселках представлены в таблице. 




Наиболее привлекательным вариантом в категории «цена — качество» являются земельные участки в Железнодорожном районе (Пригородный) в коттеджном поселке «Зелёный мир».  

Конкурентные преимущества коттеджного поселка «Зелёный мир»:

– земля  в собственности (ЗНП под ИЖС). На каждый участок есть свидетельство о госрегистрации права, кадастровый паспорт;
– разработан и утверждён проект планировки территории с планом красных линий;
– отличные подъездные пути (ул. Фасадная), остановка маршрутных такси;
– произведено межевание участков, они выделены в натуре;
– отсыпаны дороги внутри посёлка песком и щебнем;
– получены технические условия на присоединение объекта к коммунальным сетям (газ, вода, электричество);
– практически закончен подвод центрального водоснабжения к участкам;
– установлены столбы электропередачи, выкуплены электрические мощности;
– начато строительство домов на выкупленных участках;
– огорожена территория.

Сильно ли изменился рынок загородной недвижимости
в 2011 году?

Елена Андреева, генеральный директор Сети Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ» (г.Уфа):

– В этом году он был более активен, чем в 2010 году.  Как правило, состояние рынка недвижимости характеризуют ярче всего два сегмента: элитная недвижимость и загородная. Загородная недвижимость – объект далеко непервой необходимости, покупают ее, когда отсутствуют внешние неблагоприятные обстоятельства. В 2011 году такие покупки происходили, в отличие от предыдущих лет.

Если сравнивать с 2009 или 2010 годом, то тогда тенденция была обратная: многие пытались объекты продать, причем по завышенным ценам. Собственник формировал цену, исходя из произведенных затрат и желаемой прибыли. Это в корне неверно для рынка недвижимости. Покупателей по таким ценам не было. И цена постепенно снижалась...

В этом году спрос на загородное жилье появился, но покупатели, в отличие от продавцов, смотрят на цены более адекватно. Они не готовы переплачивать за коттедж для проживания в 2 или 3 раза больше, чем за аналогичную по площади квартиру. Поэтому основной диапазон покупателей был в пределах 5 миллионов рублей.

Какие объекты чаще всего встречаются на рынке загородной недвижимости?

– Во-первых, дома площадью до 70 кв.м с земельным участком до 8 соток, сюда входят дачи и недорогие дома эконом-класса. Во-вторых, дома более 70 кв.м с участком более 8 соток – более комфортные объекты бизнес-класса как для проживания, так и для отдыха.

Доля цены земли является определяющей в эконом-сегменте. А в сегменте бизнес-класса стоимость объекта, как правило, несколько завышена и определяется собственником субъективно, исходя из их личных предпочтений и затрат. Конечно, наиболее популярны те районы, которые находятся вблизи транспортных развязок.
 
Пока снега не слишком много, но грязь на дорогах уже замерзла, покупка загородных объектов остается удобной. Отсутствие обильной зелени может и не украшает объект в рекламе, но дает возможность рассмотреть особенности продаваемых объектов поподробнее. И, в силу завершения сезона, купить подешевле».

Один из ключевых факторов обустройства загородного дома – грамотное зонирование помещений. Очень важно, по мнению архитекторов, правильно решить входную зону, например, теплый тамбур в нашем климате – непременное условие.

Затем организовать достаточное количество помещений для хранения, это позволит не загромождать комнаты тяжеловесными шкафами. Ведь они «съедают» воздух и объем, а это именно то, за чем мы выезжаем за город.

Если вы только планируете постройку дома и располагаете просторным участком земли, то, возможно, стоит задуматься о нестандартном решении – одноэтажном доме. Лестницы зачастую травмо-опасны, кроме того, они занимают много площади на каждом этаже. Поэтому, если позволяет участок, вместо того чтобы строить двух- или трех-этажный дом, спроектируйте дом на одном уровне, вспомните русские усадьбы.

П-образная планировка, два крыла: одно жилое, другое «парадное», соединенные зимним садом или каминным залом... Что может быть лучше? Внутри образуется скрытый от посторонних глаз чудесный дворик. В такой планировке огромное значение имеет еще и то, что чем ближе к земле человек живет, тем быстрее он восстанавливает силы и тем больше контраст с городским укладом жизни.

Много ли жителей города Ульяновска в ближайшем году переберется жить в область, построив коттедж? Реально ли в течение года купить земельный участок, заказать проект и построить дом? Кто будет проводить коммуникации и прокладывать дороги? Вопросов по-прежнему больше, чем ответов. Журнал обязательно продолжит эту тему весной, в период традиционного оживления рынка загородной недвижимости. А пока вы можете просто выбраться на природу и помечтать о жизни в русской усадьбе... Кстати, покупать лучше сейчас. Готовь  сани летом, а телегу – зимой.

Незаконное владение участком

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа (г.Казань) оставил без удовлетворения жалобу ООО «Новые агротехнологии», представители которой просили признать законность передачи коммерческой структуре по заниженной стоимости земельного участка площадью более 1300 гектаров.

Ранее, в ходе проверки был выявлен факт причинения региону имущественного вреда в особо крупном размере. Установлено, что 27 июня 2008 года ООО «Новые агротехнологии» зарегистрировало право собственности на земельный участок площадью более 13 миллионов кв.м., расположенный в границах муниципального образования «город Ульяновск».

Данное право было приобретено коммерческой структурой по договору купли-продажи стоимостью 9,7 миллионов рублей, заключенному с региональным Министерством государственного имущества и земельных отношений. Расчет выкупной цены осуществлялся в отношении участка из земель сельскохозяйственного назначения, а не населенных пунктов, что повлекло ее значительное занижение. Как результат, муниципальным интересам был причинен ущерб в размере свыше 10 миллионов рублей.

Прокуратура Ульяновской области направила в региональный Арбитражный суд исковое заявление о признании договора купли-продажи земельного участка площадью более 13 миллионов кв.м. незаконным и недействительным, которое было удовлетворено.

Коммерческая структура обжаловала судебный акт, однако, согласившись с мнением прокуратуры, сначала 11-й апелляционный арбитражный суд, а на сегодняшний день и Федеральный арбитражный суд Поволжского округа (г.Казань) отказал фирме в удовлетворении претензий. Теперь в силу закона муниципалитет должен истребовать из незаконного владения указанное имущество.

Выявленные проверкой нарушения

Прокуратурой Железнодорожного района в ходе проверки исполнения органами местного самоуправления требований земельного законодательства выявлены многочисленные нарушения прав граждан.

В 2010-2011 годы чиновники предоставили частным лицам для индивидуального жилищного строительства в селе Луговое и поселке Пригородный города Ульяновска 30 земельных участков площадью почти 3 гектара. Прокуратурой установлено, что часть данных земель уже принадлежит на праве собственности жителям областного центра, ранее получивших данную недвижимость по наследству.

При этом данная незаконная деятельность осуществлена должностными лицами мэрии города Ульяновска после инвентаризации имеющихся в наличии у граждан свидетельств, подтверждающих их права собственности на земельные участки, межевание которых на местности до настоящего времени не было проведено.

На сегодняшний день за мошенничество (ч.3 ст.159 УК РФ) осуждена теперь уже бывшая главный специалист Луговской сельской администрации Людмила Петрукова, занимавшаяся хищением муниципального имущества при организации реализации земельных участков в названных населенных пунктах.

Несмотря на это и наличие ряда судебных решений, признавших  порочность данной чиновничьей практики, мэрией города Ульяновска действенных мер по разрешению сложившейся ситуации и восстановлению нарушенных прав граждан – собственников земли в селе Луговое и поселке Пригородный – не принимается.
 
Прокурор Железнодорожного района города Ульяновска внес Главе областного центра представление с требованием незамедлительно устранить выявленные проверкой нарушения, исключив аналогичные факты впредь, и привлечь к строгой ответственности виновных должностных лиц.