Подготовлен по материалам системы ГАРАНТ.
Тел. 41-71-68.


Заказчик-застройщик (принципал) заключил агентский договор с агентом, который должен оказать услуги по поиску подрядчиков для принципала и заключить с ними от своего имени, но за счет принципала договоры подряда. Строительные работы выполняются из материалов заказчика-застройщика (принципала).

Кто в этом случае указывается в формах N КС-2 и N КС-3  в качестве заказчика (принципал или агент) и подрядчика (агент или подрядчик, который непосредственно выполняет работы)?

Как производится передача материалов заказчика: сначала – от принципала агенту, а затем – от агента подрядчику или материалы принципал может сразу передать подрядчику по указанию агента?


Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Акты приемки выполненных работ по договору подряда, заключенному агентом от своего имени, подписываются со стороны заказчика именно агентом. Передача подрядчику материалов также осуществляется именно от имени агента, хотя подрядчик может непосредственно принимать их от имени агента и от принципала.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала. В связи с этим следует помнить, что агентский договор, по которому агент совершает и (или) исполняет договоры, и сами такие договоры являются отдельными сделками (ст. 153, п. 1 ст. 154 ГК РФ), каждая из которых порождает самостоятельные обязательства (п. 2 ст. 307 ГК РФ). А в силу п. 3 ст. 308 ГК РФ обязательства, в том числе возникающие из договора, не создают обязанностей для лиц, не участвующих в них в качестве сторон (для третьих лиц), хотя в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, могут создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

Соответственно, обязательства, возникающие из агентского договора, и обязательства, возникающие из договора подряда, заключенного во исполнение агентского договора агентом, являются разными обязательствами. При этом тем же п. 1 ст. 1005 ГК РФ прямо предусмотрено, что по сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

(В связи с этим, на наш взгляд, представляется очевидным, что агентский договор, предусматривающий, что сделки во исполнение агентского поручения совершаются агентом от своего имени, должен предусматривать и то, что такие договоры исполняются агентом).

Разграничение таких обязательств видно и из норм о договоре комиссии, которые применяются к агентским договорам, по которым агент совершает сделки от своего имени, в силу ст. 1011 ГК РФ. Согласно п. 2 ст. 993 ГК РФ в случае неисполнения третьим лицом сделки, заключенной с ним комиссионером, комиссионер обязан немедленно сообщить об этом комитенту, собрать необходимые доказательства, а также по требованию комитета передать ему права по такой сделке с соблюдением правил об уступке требования. Отсюда следует, что до такой передачи прав по сделке эти права принадлежат именно комиссионеру (агенту).

Таким образом, права и обязанности заказчика по договорам подряда, заключенным агентом с подрядчиками от своего имени, возникают именно у агента. Это относится и к обязанности заказчика по договору подряда принять результаты выполненных работ (п. 1 ст. 702, п. 1 ст. 720, п. 1 ст. 753 ГК РФ) и подписать соответствующий акт (п. 2 ст. 720, п. 4 ст. 753 ГК РФ). Иными словами, такие акты подписываются со стороны заказчика именно агентом.

Безусловно, при этом принципал имеет право требовать от агента передачи ему всего исполненного по сделке, заключенной во исполнение агентского договора. Однако хотя такие требования предъявляются относительно того же предмета, но в рамках иных обязательств на основании иных норм (ст. 999 ГК РФ).

Равным образом это относится и к предусмотренной ст. 745 ГК РФ обязанности по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями, или оборудованием, которая договором строительного подряда может быть в целом или в определенной части возложена на заказчика. Если договором строительного подряда, заключенным во исполнение агентского договора агентом от своего имени, такая обязанность предусмотрена, обязанным перед подрядчиком является именно агент, являющийся для подрядчика заказчиком. Если агентский договор предусматривает, что такое обеспечение материалами лежит на принципале, принципал обязан его осуществлять, но обязан только перед агентом. Поэтому юридически материалы действительно должны передаваться сначала принципалом агенту-заказчику по договору подряда, который обязан передать их подрядчику.

Вместе с тем п. 1 ст. 313 ГК РФ предусматривает, что исполнение обязательства может быть возложено должником на третье лицо, если из закона, иных правовых актов, условий обязательства или его существа не вытекает обязанность должника исполнить обязательство лично. В этом случае кредитор обязан принять исполнение, предложенное за должника третьим лицом. Равным образом из ст. 312 ГК РФ следует, что исполнение может быть произведено должником не только лично кредитору, но и управомоченному им третьему лицу.

Соответственно, заказчик по договору подряда вправе возложить исполнение своей обязанности по обеспечению строительства материалами третьему лицу – принципалу, с которым у него заключен агентский договор, для которого это будет исполнением его собственной обязанности по агентскому договору третьему лицу – подрядчику по договору строительного подряда, управомоченному агентом. В таком случае передача материалов от принципала агенту и от агента-заказчика подрядчику будет происходить в один момент.




Основной деятельностью организации являются строительно-монтажные работы. В рамках заключаемых договоров подряда нужны работники. Срок договором подряда устанавливается, но работы могут быть выполнены или досрочно, или задержаться. С одним из работников срочный трудовой договор перезаключался несколько раз.

Можно ли принять работников для производства работ по договору подряда по срочному трудовому договору? Если да, то по какому основанию? Учитывая специфику деятельности организации, можно ли по окончании работ работников, принятых по срочному трудовому договору, перевести на другой объект строительства?


В соответствии с абзацем восьмым части первой ст. 59 ТК РФ срочные трудовые договоры заключаются с лицами, принимаемыми для выполнения заведомо определенной работы в случаях, когда ее завершение не может быть определено конкретной датой. Хотя в договоре строительного подряда обязательно фиксируется срок строительства объекта (п. 1 ст. 740 ГК РФ), это не является безусловным препятствием для заключения срочных трудовых договоров (http://судебныерешения.рф/bsr/case/609051). Ведь конечный срок выполнения работы по договору подряда может быть изменен соглашением сторон (п. 2 ст. 708 ГК РФ).

При нарушении конечного срока выполнения работы заказчик вправе отказаться от исполнения, если исполнение утратило интерес для него (п. 2 ст. 405, п. 3 ст. 708 ГК РФ). Если же исполнение не утратило интереса для заказчика, подрядчик обязан продолжить строительство объекта. Кроме того, период выполнения трудовой функции должен ограничиваться не сроками договора строительного подряда, а сроками строительства объекта.

При заключении срочного трудового договора вам необходимо определить объем работ на объекте строительства, после выполнения которого сотрудники подлежат увольнению. Конкретная дата прекращения срочного трудового договора не указывается (часть вторая ст. 79 ТК РФ).

По завершении работы на данном объекте строительства перевод сотрудника на другой объект в рамках действующего срочного трудового договора не возможен. В противном случае окажется, что сотрудник принят не для заведомо определенной работы, а срочный трудовой договор трансформируется в бессрочный (часть четвертая ст. 58 ТК РФ).

Закон не запрещает заключить новый срочный трудовой договор сразу после окончания прежнего. Однако при установлении в ходе судебного разбирательства факта многократности заключения срочных трудовых договоров на непродолжительный срок для выполнения одной и той же трудовой функции суд вправе с учетом обстоятельств каждого дела признать трудовой договор заключенным на неопределенный срок (п. 14 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.03.2004 N 2 «О применении судами Российской Федерации Трудового кодекса Российской Федерации»).



Земельный участок отведен для создания объекта недвижимого имущества. Относится ли договор аренды земельного участка к правоустанавливающим документам на земельный участок, на основании которых возможно зарегистрировать право собственности на объект недвижимости в порядке, установленном ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»?


В силу ст.ст. 28, 30.1, 38, 38.1 Земельного кодекса РФ земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут предоставляться гражданам и юридическим лицам не только в собственность, но и в аренду. При этом указанными нормами цели предоставления земельных участков в аренду не ограничены.

В соответствии с п. 1 ст. 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон №122-ФЗ) одним из оснований для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством РФ не требуется выдача разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), является правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок.

Если же земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, в качестве правоустанавливающих документов на землю представляются документы, подтверждающие право пользования данным земельным участком (п.п. 3, 4 ст. 25 Закона №122-ФЗ).

Законодательство не раскрывает понятия «правоустанавливающих документов». На практике под ними принято понимать документы, на основании которых возникло то или иное право на объект недвижимости. Так, если земельный участок предоставлен пользователю на праве аренды, то, соответственно, правоустанавливающим документом будет являться договор аренды (смотрите, например, постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 9 марта 2010 г. по делу N А46-31/2009; ФАС Уральского округа от 30 июня 2009 г. N Ф09-4457/09-С1).

Таким образом, если земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, предоставлен пользователю на праве аренды, то для государственной регистрации права собственности на этот объект в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок необходимо представить договор аренды земельного участка.