Подготовлен по материалам системы ГАРАНТ. Тел. 41-71-68.

Для строительства многоквартирного дома организацией был арендован земельный участок, с 24.06.2011 г. договор аренды прекратил свое действие. В сентябре 2010 года жилой дом был сдан. Часть квартир находятся в собственности организации. Кроме того, имеется придомовая территория. Земельный участок находится в г. Омске. С какого момента и с какой площади следует исчислять земельный налог?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
По нашему мнению, обязанность по исчислению земельного налога возникает с момента возникновения права собственности на соответствующую долю земельного участка. Налог исчисляется и уплачивается в размере, соответствующем доле всех принадлежащих Вашей организации квартир и нежилых помещений.

Обоснование вывода:
Использование земли в РФ является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ). Согласно ст. 11.1 Земельного кодекса РФ, земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 388 НК РФ плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

На основании части 5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме (смотрите также письмо Минэкономразвития России от 16.10.2009 №Д23-3410).

Согласно пп. 4 п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В письме Минфина России от 17.05.2006 №03-06-02-02/65 разъясняется, что если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, сформирован и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, а также имеются правоподтверждающие документы о государственной регистрации данного земельного участка, а при их отсутствии – документы, подтверждающие право собственности на жилые и нежилые помещения в многоквартирном доме, то плательщиками земельного налога признаются собственники жилых и нежилых помещений этого дома.

Впоследствии данные выводы были подтверждены Минфином России в письмах от 11.05.2010 №03-05-05-02/34, от 22.07.2009 №03-05-05-02/40 и т.д. При этом в письме Минфина России от 27.03.2007 №03-05-06-02/28 говорится, что если межевание и кадастровый учет земельного участка не проведены (это фактически означает, что данный земельный участок не сформирован и не может рассматриваться как объект гражданских прав), отсутствует кадастровая стоимость участка, то исчислить и оплачивать земельный налог не представляется возможным.

Таким образом, объект обложения земельным налогом возникает только тогда, когда конкретный земельный участок будет сформирован. Данная правовая позиция нашла отражение в п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №54.

В свою очередь, в письме Минфина РФ от 13.12.2011 №03-05-06-02/123 отмечается, что в соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 №437, рассмотрение вопросов, связанных с осуществлением государственного кадастрового учета и кадастровой деятельности, относится к компетенци и Минэкономразвития России.

Учитывая изложенное, полагаем, что обязанность по исчислению земельного налога возникает с момента возникновения права собственности на соответствующую долю земельного участка, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет.

Как мы поняли из вопроса, Вашей организации принадлежит часть квартир в жилом доме. В силу п. 1. ст. 392 НК РФ налоговая база в отношении земельных участков, находящихся в общей долевой собственности, определяется для каждого из налогоплательщиков, являющихся собственниками данного земельного участка, пропорционально его доле в общей долевой собственности.

В этой связи считаем, что земельный налог в таком случае Вашей организации следует исчислять и уплачивать в размере, соответствующем доле всех принадлежащих Вам квартир и долей в нежилых помещениях, в общей долевой собственности.

Ставки налога устанавливаются нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований (п. 1 ст. 394 НК РФ). На территории г. Омска ставки земельного налога установлены решением Омского городского Совета от 16.11.2005 N 298 (далее – Решение). Так, в отношении земельных участков, занятых жилой застройкой, за исключением индивидуальной жилой застройки и доли в праве на земельный участок, приходящейся на объект, не относящийся к жилищному фонду, ставка определена в размере 0,15% (пп. 1 п. 2 Решения). В отношении прочих земельных участков налог исчисляется по ставке 1,5% (пп. 6 п. 2 Решения).

Поэтому считаем, что до момента формирования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и проведения в его отношении государственного кадастрового учета, у Вашей организации сохраняется обязанность по уплате арендной платы.

Физическое лицо несколько лет назад приобрело квартиру и воспользовалось имущественным налоговым вычетом, предоставляемым в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, в части расходов собственно на приобретение жилья без учета сумм, направленных на погашение процентов по целевому кредиту, предоставленному на покупку данной квартиры.
Может ли данное физическое лицо, приобретая другую квартиру, получить имущественный налоговый вычет, предоставляемый в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, теперь уже в сумме, направленной на погашение процентов по кредиту, израсходованному на приобретение второй квартиры?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Имущественный налоговый вычет, предоставляемый в соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, может складываться как из расходов собственно на приобретение (строительство) жилья, так и из сумм, направленных на погашение процентов по целевым кредитам, предоставленным на соответствующие цели. При этом данный вычет предоставляется налогоплательщику только один раз в связи с приобретением только одного объекта недвижимости. Раздельное применение указанных «составных частей» в отношении разных объектов недвижимости законодательством не предусмотрено.

Таким образом, налогоплательщик, реализовавший свое право на получение имущественного налогового вычета при покупке одной квартиры, не может повторно получить данный вычет в связи с приобретением второй квартиры, в том числе в сумме, направленной на погашение процентов по кредиту, израсходованному на приобретение второй квартиры.

Обоснование вывода:
Согласно п. 3 ст. 210 НК РФ для доходов, в отношении которых установлена налоговая ставка в размере 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных в ст.ст. 218-221 НК РФ.

Согласно пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, в том числе в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов:

– на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры;
– на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей и фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры.

Предельная величина указанного имущественного налогового вычета (2 000 000 рублей) определяется без учета сумм, направленных на погашение процентов. Повторное предоставление налогоплательщику данного вычета не допускается (это относится как к собственно затратам на приобретение (строительство) жилья, так и к суммам, направленным на погашение процентов по целевым кредитам).

При этом, несмотря на формулировку пп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ, которая разделяет расходы налогоплательщика на две группы – собственно затраты на приобретение жилья и суммы, направленные на погашение процентов по целевым кредитам, данные расходы должны иметь место при приобретении только одного жилого помещения. Такое мнение было изложено в разъяснениях финансового ведомства (письма Минфина России от 18.01.2012 N 03-04-05/7-29, от 02.11.2011 N 03-04-05/7-843, от 06.08.2010 N 03-04-05/7-436). В указанных разъяснениях говорится, что если при приобретении квартиры в сумму имущественного налогового вычета включены только расходы на приобретение данной квартиры, то получить имущественный налоговый вычет в сумме расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), полученным от российских организаций или индивидуальных предпринимателей, на приобретение другой квартиры налогоплательщик не может. Аналогичные разъяснения дают также налоговые органы в письме УФНС России по г. Москве от 31.05.2010 N 20-14/4/057186@.

«ГАРАНТ Консалтинг. ПРОФ» — новые возможности

Компания «Гарант» предлагает бухгалтерам предприятий малого и среднего бизнеса, специалистам организаций бюджетной сферы новый комплект – «ГАРАНТ Консалтинг. ПРОФ».

«ГАРАНТ Консалтинг. ПРОФ» – это комплекс профессиональной поддержки, с помощью которого специалист может найти готовое решение для своей ситуации в уникальных авторских блоках (в первую очередь, База знаний службы Правового консалтинга, Энциклопедия хозяйственных ситуаций и Энциклопедия госзаказа) или получить индивидуальную консультацию экспертов. Для удобства работы с авторскими материалами новый комплект содержит федеральное и региональное законодательство.

«ГАРАНТ Консалтинг. ПРОФ» поставляется на флеш-носителе и открывает возможность каждому решать правовые вопросы на работе, дома или в командировках и в онлайн-режиме узнавать, изменился ли документ, с которым он работает, и сразу ознакомиться с актуальной редакцией.

Таким образом, профессионалам предлагается современный способ решения повседневных правовых вопросов – без затрат времени на поиск, изучение и анализ законодательства и судебной практики.