Подготовлен по материалам системы ГАРАНТ.

Тел. 41-71-68.

Согласно п. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. То есть предусмотрена законная неустойка за нарушение обязательства по передаче объекта долевого строительства.

Возможно ли в таком случае дополнительное начисление процентов за пользование чужими денежными средствами (законной неустойкой) по ст. 395 ГК РФ в случае, если застройщик отказывается добровольно уплатить неустойку за просрочку передачи?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Начисление процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму неустойки противоречит гражданскому законодательству.

Обоснование вывода:
Неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»;  далее – Закон N 214-ФЗ). За нарушение данной обязанности установлена неустойка в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки – если участником долевого строительства является юридическое лицо (ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ). Таким образом, законом предусмотрен специальный вид неустойки застройщика за нарушение обязательства по передаче объекта дольщику.

В свою очередь, на основании ст. 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств.

Положения данной нормы распространяются только на денежные обязательства, в силу которых на должника возлагается обязанность уплатить деньги, и не применяются к отношениям сторон, если они не связаны с использованием денег в качестве средства платежа, средства погашения денежного долга (п. 1 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 08.10.1998 N 13/14).

Из содержания статей 329 и 330 ГК РФ следует, что неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств и одновременно с этим мерой ответственности за нарушение соответствующего обязательства. Иными словами, неустойка не является денежным (долговым) обязательством, а применяется в виде ответственности к неисправному контрагенту (смотрите также Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.12.2009 по делу N А17-978/2009).

Кроме того, проценты за пользование чужими денежными средствами, равно как и неустойка, являются мерами ответственности к должнику. Неустойка, предусмотренная ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, также является мерой ответственности. Исходя из общих принципов Гражданского кодекса РФ, за одно и то же правонарушение не могут применяться две меры гражданско-правовой ответственности, в том числе неустойка одновременно с процентами по ст. 395 ГК РФ (смотрите, к примеру, Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 19.08.1997 N 2505/97, от 16.03.1999 N 7095/97 и от 02.03.1999 N 6054/98, Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.07.2008 N А05-8080/2007).

Учитывая изложенное, начисление процентов за пользование чужими денежными средствами на сумму неустойки, предусмотренной ч. 2 ст. 6 Закона N 214-ФЗ, противоречит гражданскому законодательству.

В снимаемой квартире прорвало смеситель, затопило две нижние квартиры. Причиной залива явился срыв резьбы с гайки смесителя. Замену смесителя производил собственник жилого помещения примерно за год до случившегося. Кто должен оплачивать материальный ущерб соседям – квартиранты или собственник квартиры?

Однозначно ответить на ваш вопрос мы не можем. Объясним, почему.

В соответствии с п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина или имуществу юридического лица, возмещается в полном объеме причинителем вреда. Лицо, причинившее вред, может быть освобождено от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Законом может быть предусмотрено возмещение вреда и при отсутствии вины причинителя вреда.

Гражданским законодательством не установлена ответственность при отсутствии вины за повреждение чужого имущества в результате залива. Поэтому в рассматриваемой ситуации действует презумпция вины причинителя вреда: лицо, причинившее вред, считается виновным и несет ответственность, пока не докажет отсутствие своей вины.

Обязанности по содержанию имущества в многоквартирном доме и, соответственно, ответственность за причинение вреда в результате его ненадлежащего содержания распределяются в зависимости от того, является ли данное имущество общим или внутриквартирным.

Так, согласно п. 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее – Правила), управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.

В силу ст. 210 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения. В его обязанности входит поддержание его в надлежащем состоянии, недопущение бесхозяйственного обращения с ним, соблюдение прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В п.п. 6, 19 Правил пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25, указано, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан и соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с настоящими Правилами.

Собственник обязан, в том числе: использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации; обеспечивать сохранность жилого помещения; поддерживать надлежащее состояние жилого помещения; нести расходы на содержание принадлежащего ему жилого помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на имущество.

Таким образом, ответственность за причинение вреда в результате ненадлежащего содержания общего имущества несет обслуживающая жилой дом организация, а в случае причинения вреда в результате ненадлежащего содержания внутриквартирного имущества ответственность возлагается на собственника квартиры.

Точки распределения бремени содержания коммуникаций водоснабжения жилого дома определены в Правилах. Так, согласно п. 5 Правил, в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения и газоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях. Поскольку смесители расположены после первых запорно-регулировочных устройств отводов от стояков, бремя их содержания, а следовательно, и ответственность за их ненадлежащее содержание лежат на собственнике жилого помещения (смотрите, например, определение СК по гражданским делам Московского городского суда от 28.04.2011 N 33-12739).

Таким образом, при доказанности факта залива чужого жилого помещения в результате прорыва смесителя и размера причиненных убытков ответственность в виде обязанности возместить убытки должна быть возложена на собственника квартиры, в которой произошла авария. Об этом свидетельствует многочисленная судебная практика: смотрите, например, определение Московского городского суда от 08.08.2011 по делу N 33-24762; определение Московского городского суда от 12.09.2011 по делу N 33-28912, с текстом которого можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://mos-gorsud.ru/inf/infk/gk/?year=GK_year2011&sf0=33-28912&am; определение Московского городского суда от 22.11.2011 по делу N 33-37627,с текстом которого можно ознакомиться, перейдя по ссылке: http://mos-gorsud.ru/inf/infk/gk/?year=GK_year2011&sf0=33-37627&am; определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 06.04.2011 по делу N 33-4042; решение Реутовского городского суда Московской области от 28.07.2011 по делу N 2-8/2011).

Однако для рассмотрения вопроса о возмещении убытков, причиненных заливом, имеет значение и то обстоятельство, что на момент аварии квартира была сдана по договору коммерческого найма. Так, согласно ст.ст. 676, 678, 681 ГК РФ, наниматель обязан обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии, а также, если иное не установлено договором найма жилого помещения, производить текущий ремонт сданного внаем жилого помещения; на наймодателе лежит обязанность производить только капитальный ремонт помещения.

На наш взгляд, работы по замене санитарно-технического оборудования (смесителя) не входят в состав капитального ремонта*, следить за его надлежащим состоянием должен наниматель, если иное не предусмотрено договором найма. Однако распределить ответственность между собственником жилого помещения (наймодателем) и нанимателем может только суд при исследовании всех обстоятельств конкретного дела в совокупности, установив условия договора найма жилого помещения, а также причину прорыва смесителя: требовал ли он своевременной замены вследствие износа, были ли нарушены технологические правила при его установке собственником, прочее.