Выступая на Х Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России», Председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию Президент Европейского трастового банка Андрей Крысин изложил позицию Комитета АРБ по ипотечному кредитованию (далее – Комитет) по вопросам рефинансирования отечественной ипотеки.

В настоящее время и на протяжении последних лет доминирующая доля выдач, а именно более трех четвертей, приходится на крупнейшие банки с госучастием, традиционно обладающие известными источниками ликвидности, в то время как для подавляющего количества участников рынка существующие источники рефинансирования не позволяют обеспечить такой рост ипотечного портфеля, какой они хотели бы видеть.

Выход единственный и состоит он в поиске новых источников рефинансирования. Именно так можно оценивать такой известный инструмент как  ипотечные сертификаты участия (ИСУ) через операции рефинансирования Банка России. Ключевыми моментами для дальнейшего развития этого инструмента являются готовность Банка России заключать сделки рефинансирования на срок до (и свыше) 3-х лет, определение позиции Банка России по вопросу процентных ставок по таким операциям и вопрос о налогообложении дохода владельцев ИСУ. В любом случае нужна поддержка этого нового инструмента со стороны АИЖК, Банка России и ФСФР. По мнению Комитета, структурировать выпуск ипотечных сертификатов участия дешевле и быстрее, чем ипотечных ценных бумаг, и именно поэтому этот инструмент имеет перспективы.

Второй источник финансирования ипотеки – кредитные фонды, в том числе ЗПИФы. В 2005 году АРБ обратилась в ФСФР с инициативой по созданию кредитных фондов. Одним из первых Европейский трастовый банк создал «Первый ипотечный фонд» в начале 2006 года.

Несмотря на длительную историю фондов,  инвесторы пока не настроены активно работать с этими фондами. Более того, недавно принятые Банком России поправки в Инструкцию 110-И во многом препятствуют этому, создавая неоправданную нагрузку на капитал кредитных организаций вне зависимости от качества и состава активов кредитного фонда.

Понятны и опасения регулятора по поводу непрозрачности ЗПИФов. В то же время Банк России не отрицает, что паевые фонды могут стать прозрачными и понятными, но для этого должен быть разработан механизм оценки и взвешивания активов ЗПИФов по уровню риска. Эта работа в настоящее время ведется, но банки хотели бы ускорить ее ход. АРБ, представив Банку России свои предложения по поправкам к Инструкции, будет стремиться убедить в необходимости их принятия.

Третий источник – ипотечные ценные бумаги.
В соответствии со «Стратегией развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года» в 2012 году за счет выпуска ипотечных ценных бумаг должно быть профинансировано 45% вновь выдаваемой ипотеки. С учетом прогнозного показателя по выдаче ипотечных кредитов в размере 1 трлн. рублей по итогам текущего года рефинансирование должно составить 450 млрд. рублей.  

Уже давно идет речь о целесообразности направления средств из Пенсионного фонда РФ на развитие ипотеки. Речь идет о сумме примерно в 1,1 трлн. рублей.

В соответствии с Постановлением Правительства РФ от 01.09.2003 г. № 540 (в редакции последующих Постановлений) 20% от этой суммы можно было бы направить на приобретение ипотечных ценных бумаг, попутно решив и задачу повышения доходности расширенного инвестиционного портфеля.

Речь идет о 220 млрд. рублей, из которых 150 млрд. рублей зарезервировано для использования в «Программе ВЭБа», следовательно, остаются свободными 70 млрд. рублей.

За счет ежегодного пополнения Пенсионного фонда могут быть доступны 40 млрд. рублей, за счет выпусков в рамках Программ АИЖК –  30-40 млрд. рублей, и еще примерно столько же за счет выпусков по Программе ВЭБ. Таким образом, эта сумма может составить 170-190 млрд. рублей.

Однако для достижения предусмотренного «Стратегией» показателя в 450 млрд. рублей не хватает  примерно  260 – 280 млрд. рублей. И собрать такую сумму можно  только за счет рыночных инвесторов.

Исходная позиция Комитета: задача создания рынка ипотечных ценных бумаг – важный элемент государственной стратегии, и она должна быть решена в ближайшее время с помощью специальной госпрограммы.
 
Первый компонент такой программы – поддержка выпусков бумаг, связанных с кредитованием вторичного рынка жилья. Второй – предложение инвесторам привлекательной доходности.

Достичь решения такой задачи можно  тремя способами:
1. Путем направления части прибыли АИЖК для достижения баланса ценовых возможностей эмитентов и инвесторов. Планом развития АИЖК предусмотрено направлять до 60% прибыли, т. е. около 4 млрд. рублей, на развитие рынка.

По расчетам экспертов Комитета, за 7 лет при объеме Программы Агентства 20 млрд. рублей нужно заплатить 1,4 млрд. рублей. В итоге для запуска конкурентной  Программы АИЖК на 200 млрд. рублей, покрывающей большую часть запланированного  объема рефинансирования, на субсидирование процентных ставок достаточно направлять по 2 млрд. рублей в год.

2. В случае неготовности Агентства субсидировать ставку купона по ипотечным ценным бумагам в качестве  альтернативы может быть предложено повышение процентной ставки по ипотеке.

Одно из последних размещений облигаций Агентства, обеспеченных государственными гарантиями Российской Федерации, состоялось со ставкой купонного дохода  8.8% и доходностью к погашению 9.1%.  Вызывает сомнение успех размещения с такими финансовыми параметрами облигаций с ипотечным покрытием среди рыночных инвесторов в сегодняшней ситуации.

Даже исходя из этого показателя и с учетом спрэда между стоимостью привлечения ресурсов на вторичном рынке ипотеки и средней ставкой для конечного заемщика в 4.1%, зафиксированной в Стратегических целях Агентства на 2011-2020 годы по реализации программ развития рынка, ставка по ипотечному кредиту для конечного заемщика должна начинаться с 13.2%, а в среднем составлять 15%. Для этого маркет-мейкерам рынка необходимо поднять ставки. Следовательно, необходимо временное повышение ставок по ипотечным кредитам, ориентировочно  на двухлетний период.

Показатель процентной ставки не так сильно влияет на размер кредитной нагрузки заемщика, как на возможность выпуска привлекательных для инвестора ипотечных ценных бумаг. Для устойчивого развития рынка ипотечных ценных бумаг необходимо заинтересовать инвестора премией, предлагать облигации с более высокой доходностью. 

Это необходимо в силу того, что пока ипотечные ценные бумаги не могут конкурировать с долговыми бумагами I эшелона по  причинам длинного срока погашения,  ограниченного рынка РЕПО,  недоверия инвесторов к деятельности на рынке ипотеки после финансового кризиса.

При сопоставимой доходности с бумагами I эшелона сроком до погашения от 5 до 7 лет, при развитом рынке РЕПО по таким бумагам и коротком сроке обращения риск вложений в ипотечные ценные бумаги существенно выше, а сами бумаги – менее выгодны для вложений.

Интерес инвестора к ним можно вызвать повышением доходности, созданием ликвидного рынка РЕПО, а также прозрачностью и понятностью бумаг с точки зрения раскрытия информации. Тем не менее главная задача – перезапустить рынок ипотечных облигаций. Впоследствии ставки по ипотечным кредитам вернутся к рыночным автоматически, без вмешательства государства. Именно так может быть решена задача создания рынка.
 
3. Создание механизма государственных гарантий по ипотечным ценным бумагам.
Здесь уместно вспомнить опыт наших коллег в США. Не так давно приезжавший в Россию глава Национальной ипотечной ассоциации «Джинни Мэй» Теодор Тозер в состоявшейся в АРБ беседе заявил, что по опыту работы возглавляемой им  структуры нельзя совмещать специально созданному государством институту развития рынка  эту миссию  с бизнесом.

Получаемая таким институтом прибыль должна направляться на развитие рынка, если же нет, то функции такого института лишены масштабного государственного общественно-ориентированного подхода, какой должен быть присущ ему по статусу.

Члены  Комитета разделяют это мнение – создание специальной организации  (либо дочерней структуры АИЖК, либо самостоятельной) для предоставления государственных гарантий по ипотечным ценным бумагам. Часть регулярных процентных поступлений от ипотечного покрытия будет использована для создания специального фонда, который будет использован для защиты инвесторов от убытков, если таковые возникнут. Такие гарантированные бумаги можно будет размещать среди рыночных инвесторов с доходностью на уровне госбумаг (7.58% – 5-летние ОФЗ).  

Таким образом, ставка по ипотеке 7.58% + 4.1% = 11.68% будет соответствовать средней по рынку на сегодняшний день, и выпуск облигаций не будет для кредиторов убыточным.

Создание международного финансового центра в Москве невозможно без активно функционирующего ликвидного рынка ценных бумаг, важным звеном которого должен стать рынок ипотечных ценных бумаг. Развитый рынок ипотечных ценных бумаг – показатель и фактор развития ипотеки и жилищной отрасли в целом.