Подготовлен по материалам системы «ГАРАНТ».
Тел. 41-71-68.

По договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилого дома застройщик построил квартиру для участника долевого строительства. Застройщик, в соответствии с частью 4 ст. 8  Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, предупредил письменно участника о необходимости принятия объекта долевого строительства по акту приема-передачи, а также о последствиях его бездействия, предусмотренных частью 6 ст. 8 Федерального закона. По формальным основаниям (не устраивает дата, указанная в акте приема-передачи) участник не приступает к приемке квартиры. По истечении двух месяцев после предупреждения составлен односторонний акт о передаче объекта долевого строительства. Застройщик несет расходы на содержание жилых помещений в связи с невозможностью их передачи участнику долевого строительства. Также застройщику необходимо прекратить залог, возникший согласно Федеральному закону от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
Каким образом произвести регистрацию права собственности по договору долевого участия при дальнейшем отказе участника от приемки квартиры и при его неявке в регистрирующий орган?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

Регистрация права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства возможна только по его заявлению. Отсутствие такой регистрации само по себе не является препятствием для прекращения залога на земельный участок, находящийся в собственности застройщика (или на право аренды, субаренды такого участка), а также на объект долевого строительства.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у участника долевого строительства после выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и передачи ему объекта долевого строительства (в том числе путем составления одностороннего акта о передаче объекта).


Обоснование позиции:

Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов <...>» (далее – Закон N 214-ФЗ), земельный участок, находящийся в собственности застройщика (или право аренды, субаренды такого участка), а также строящийся на этом участке многоквартирный дом или иной объект недвижимости считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства.

В силу п. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись о таком залоге (в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка) погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, в течение пяти рабочих дней на основании заявления застройщика и предъявления им разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Для погашения же регистрационной записи в части ипотеки объекта долевого строительства дополнительно должен быть представлен документ, подтверждающий передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства (в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства). При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (смотрите также ч.ч. 8, 8.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ).

Как видно из данных норм, для прекращения ипотеки, возникающей в силу Закона N 214-ФЗ, не требуется регистрация права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства, а запись об ипотеке объекта долевого строительства может быть погашена не только на основании двустороннего передаточного акта, подписанного застройщиком и участником долевого строительства, но и на основании одностороннего акта о передаче, составленного с соблюдением правил, предусмотренных ч. 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ.

Отметим, что по смыслу ст. 16 Закона N 214-ФЗ и ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства может быть осуществлена лишь при наличии соответствующего заявления участника долевого строительства. Застройщик же не может ни обратиться с таким заявлением в регистрирующим орган, ни требовать от участника долевого строительства зарегистрировать право собственности на переданный ему объект.

Таким образом, отсутствие регистрации права собственности участника долевого строительства на построенный объект долевого строительства само по себе не препятствует регистрации прекращения ипотеки, возникающей в силу ч. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ, и не может рассматриваться как ограничение (нарушение) прав застройщика.

В силу п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи.

Данная норма не содержит указаний на случай, когда застройщик оформляет односторонний акт о передаче объекта долевого строительства. Судебной практики, где рассматривался бы этот вопрос, нам обнаружить также не удалось. Однако учитывая, что судебная практика признает обязательство застройщика по передаче объекта долевого строительства надлежаще исполненным, в том числе и в случае составления одностороннего акта о передаче (постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2012 N 08АП-722/12, кассационное определение СК Пензенского областного суда от 29.11.2011 N 33-3089), по нашему мнению, положения п. 6 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ должны применяться и в том случае, когда объект долевого строительства передается в порядке, предусмотренном ч. 6 ст. 8 Закона N 214-ФЗ (то есть путем составления застройщиком одностороннего акта).

Есть ли у инвалидов по здоровью льготы при приватизации земельных участков и жилых помещений?

По общему правилу, установленному п. 2 ст. 28 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Бесплатное предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться только в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов РФ.

Действующее законодательство определяет категории граждан, наделенных правом бесплатного получения в собственность земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов, дач, под садово-огородные и личные подсобные хозяйства. В частности, Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) к таковым относит:
– граждан, которым земельные участки были предоставлены до введения в действие Земельного кодекса РФ на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования (п. 9.1 ст. 3 Вводного закона);

– граждан, в правоустанавливающих (правоудостоверяющих) документах которых не указано право, на котором предоставлен земельный участок, или невозможно определить вид этого права (п. 9.1 ст. 3 Вводного закона);

– граждан, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения, сооружения, расположенных на земельных участках, указанных в перечисленных пунктах, и находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 9.1 ст. 3 Вводного закона);

– граждан РФ, имеющих в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 N 1305-1 «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы (п. 4 ст. 3 Вводного закона).

Отметим, что данные положения распространяются в одинаковой степени на всех перечисленных граждан. Наличие инвалидности при этом значения не имеет.

Частью 14 ст. 17  Федерального закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ «О социальной защите инвалидов в Российской Федерации» (далее – Закон N 181-ФЗ) предусмотрено право инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов, на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного, дачного хозяйства и садоводства. Однако в федеральном земельном законодательстве отсутствуют нормы, устанавливающие льготный порядок предоставления данных участков для указанных целей. Данные вопросы могут решаться на региональном уровне.

Согласно ст. 30.1 ЗК РФ продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для индивидуального жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, указанных в законе. К таковым случаям относится, например, приобретение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного, дачного хозяйства и садоводства инвалидами и семьями, имеющими в своем составе инвалидов, в порядке первоочередности (смотрите Ответ на вопрос N 2 по гражданским делам Обзора законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за второй квартал 2008 года, утвержденного Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 17.09.2008). Иные исключения из общего порядка предоставления земельных участков для инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов, федеральным земельным законодательством не предусмотрены.

Таким образом, статус инвалида сам по себе не дает права бесплатного получения в собственность земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов, дач, под садово-огородные и личные подсобные хозяйства. Однако инвалидность является основанием для первоочередного получения земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного, дачного хозяйства и садоводства в порядке, определяемом законами субъектов РФ.

Передача жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственности (приватизация), в собственность граждан до 01.03.2013 осуществляется бесплатно (ст. 1 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Таким образом, льготный (безвозмездный) порядок приватизации жилых помещений распространяется на всех граждан РФ независимо от наличия инвалидности.

К сведению:

Инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, приватизировавшим свои помещения, предоставляется 50-процентная скидка по оплате коммунальных услуг, а в жилых домах, не имеющих центрального отопления, – на стоимость топлива, приобретаемого в пределах норм, установленных для продажи населению (ч. 13 ст. 17 Закона N 181-ФЗ).

Для получения названных льгот инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, обращаются в организации, осуществляющие сбор платежей за оплату коммунальных услуг и приобретаемое топливо (жилищные ремонтно-эксплуатационные предприятия, коммунальные предприятия и т.п.).

Основанием для предоставления льгот по оплате коммунальных услуг и приобретаемого топлива является справка, подтверждающая факт установления инвалидности, выданная учреждениями государственной службы медикосоциальной экспертизы (п. 15 Постановления Правительства РФ от 27.07.1996 N 901).

Дополнительные льготы инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, могут устанавливаться органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления за счет собственных средств.