С 1 июля 2012 года в России перестал действовать льготный период выкупа земли, который предоставлял возможность собственникам недвижимости приватизировать участки, на которых она расположена, по цене от 2,5% до 20% от кадастровой стоимости.

Старший юрист юридической фирмы «Ханнес Снеллман» считает: сегодня есть основания полагать, что в ближайшее время рынок могут ждать новые веяния в сфере выкупа земель.

В частности, речь может идти о расширении круга лиц, имеющих право на приватизацию. «Однако в этой связи возникает вопрос о том, какова будет стоимость выкупа земли, – отмечает Ольга Чиркова.  – С одной стороны, государство понимает, что многие земли находятся в запустении, и необходимо стимулировать инвесторов к их выкупу. Следовательно, цена должна быть разумной.

С другой стороны, не стоит забывать об инициативе по переоценке кадастровой стоимости земель, которая уже идет в ряде регионов. Эта инициатива до настоящего времени предполагала как раз повышение кадастровой стоимости земли, а значит, и рост выкупной цены».

Существенное влияние на активность в сфере выкупа и застройки земельных участков оказывает срок разработки и принятия документов территориального планирования и градостроительного зонирования, истекающий 31 декабря 2012 года. Сейчас во многих муниципальных образованиях генпланы и правила землепользования и застройки не приняты или вовсе не разработаны.

При этом с 1 января 2013 года без генплана и ПЗЗ получить разрешение на строительство будет невозможно. Вопрос о продлении сроков принятия этих документов открыт.

По мнению Ольги Чирковой, принятое только в отношении Москвы решение перенести час X на конец 2014 года стоит воспринимать как сигнал, что другие исключения невозможны, даже несмотря на то что градостроительная деятельность будет фактически остановлена. Вместе с тем очередное продление сроков может привести к дальнейшему затягиванию процесса разработки и утверждения документации.

Другое дело, что ранее принятые законодательные акты не предусмотрели действенных мер по ускорению разработки документов территориального планирования и ПЗЗ. Именно этот вопрос необходимо решить в ближайшие несколько месяцев, уверена Ольга Чиркова.

По данным юридической фирмы «Ханнес Снеллман», далеко не все собственники объектов недвижимости воспользовались действовавшим правом льготного выкупа. В некоторых случаях процесс занимал многие месяцы, так как приходилось согласовывать границы с соседями или исправлять ошибки, допущенные при ранее проведенном кадастровом учете.

Есть и такие, кто подал заявку на выкуп вовремя, но еще не успел оформить договор купли-продажи. «Мы надеемся, что органы власти будут последовательны в своих решениях. Ранее судебная практика была неоднородна», – рассказывает старший юрист юридической фирмы «Ханнес Снеллман» Ольга Чиркова. По ее словам, до того как в 2007 году утвердили кадастровую стоимость земли для расчета выкупа, в Петербурге каждый год менялась выкупная цена исходя из ежегодно повышавшейся на 10-15% базовой ставки.

В таких случаях заявителю предлагали заключить договор по новой повышенной ставке. Судебные споры не во всех случаях приводили к положительному для заявителя результату.

Для справки

Юридическая фирма Hannes Snellman является одной из лидирующих международных юридических фирм, представляющая полный спектр правовых услуг на рынках стран Северной Европы и России. Около 300 высококвалифицированных и опытных специалистов работают в офисах Hannes Snellman в Финляндии (Хельсинки), Швеции (Стокгольм), Дании (Копенгаген) и России (Санкт-Петербург и Москва). Основной специализацией компании является сопровождение сделок и разрешение споров.

Комментарий

Наталья Гаршина, юрист
ЗАО «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ»,
тел. 41-05-05, ул. Радищева, 28

До 1 июля 2012 года порядок выкупа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, регламентировался Федеральным законом от 25 октября 2001 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в соответствии ч.2. ст.2 которого  лица, являющиеся собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают такие земельные участки по цене, устанавливаемой субъектами Российской Федерации, в населенных пунктах с численностью населения:

– свыше 3 миллионов человек в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

– от 500 тысяч до 3 миллионов человек в размере от пяти- до семнадцати кратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;

– до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

До установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применялся минимальный для соответствующей местности размер ставки земельного налога за единицу площади земельного участка.

Идентичная норма  п. 2 комментируемой статьи содержится в п. 7 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в ред. от 10 мая 2007 г.).

В настоящее время ( с 1 июля 2012 года) цена выкупа земельных участков должна быть установлена  субъектами Российской Федерации путем принятия региональных  законов.

В Ульяновской области такой закон не принят, поэтому на сегодняшний день выкупная стоимость земельного участка равна его кадастровой стоимости, а учитывая, что кадастровая палата  постепенно производит  перерасчет кадастровой  стоимости земельных участков в сторону ее увеличения – выкупная стоимость земельных участков существенно выросла и стала для многих просто нереально высокой, в связи с чем обычные граждане отказываются от выкупа земли, предпочитая ее аренду.

Также в Ульяновской области не приняты ни Генплан, ни Правила землепользования и застройки (ПЗЗ),и если в срок до 01.01.2013 года данные документы  не будут приняты, получить разрешение на строительство в Ульяновской области также станет невозможным.

Данные Росреестра. Уникальный контент