Подготовлен по материалам
системы ГАРАНТ.
Тел. 41-71-68.

Организация, являющаяся собственником нежилого помещения, планирует сдать часть помещения в аренду на неопределенный срок. Подлежит ли в данной ситуации государственной регистрации договор аренды нежилого помещения, заключённый на неопределенный срок?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Договор аренды нежилого помещения, заключённый на неопределенный срок, не подлежит государственный регистрации.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством. На основании п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений (п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53).

Очевидно, что договор аренды нежилого помещения, заключенный на неопределенный срок, не может быть отнесен ни к договорам, заключенным на срок менее года, ни к договорам, заключенным на один год и более. Такой договор может быть прекращен в любое время не только по соглашению сторон, но и по требованию любой из сторон при условии предупреждения другой стороны об отказе от договора за три месяца, если иной срок не установлен законом или договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Необходимость государственной регистрации договора аренды здания или сооружения (нежилого помещения), заключенного на неопределенный срок, законодательством не предусмотрена.

Разъясняя норму п. 2 ст. 651 ГК РФ, ВАС РФ указал на то, что такие договоры подлежат государственной регистрации только в том случае, если они заключены на год и более. Договоры аренды здания или сооружения, заключенные на неопределенный срок, государственной регистрации не подлежат (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).

Данной позицией ВАС РФ арбитражные суды руководствуются на практике (смотрите, например, постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.2008 N Ф08-1162/08, ФАС Поволжского округа от 21.02.2008 N А55-6350/2007, постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 18.01.2008 N 06АП-1626/2007-А04, Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.12.2009 N 03АП-4669/2009). Таким образом, договор аренды нежилого помещения, заключённый на неопределенный срок, не подлежит государственный регистрации.




Организация арендует офисное помещение. Договор аренды заключен на срок менее одного года, но содержит условие о его пролонгации на тех же условиях и на тот же срок. Может ли продлеваться без государственной регистрации на срок менее одного года данный договор? Если да, то какое количество раз?

Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В соответствии с п. 2 ст. 651 ГК РФ государственной регистрации подлежит договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. В этом случае договор считается заключенным с момента такой регистрации. Аналогичные правила применяются и к договорам аренды нежилых помещений, заключенным на срок не менее одного года (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 N 53). Соответственно договор аренды помещения, заключенный на срок менее года, государственной регистрации не подлежит.

Согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ, изложенной в п. 10 информационного письма от 16.02.2001 N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в случае, когда договор аренды, заключенный на срок менее года, продлевается на тот же срок при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора. А поскольку срок аренды по такому новому договору также менее года, он не подлежит государственной регистрации.

Каких-либо ограничений по количеству заключаемых договоров в отношении одного и того же имущества между одними и теми же субъектами ГК РФ не содержит. Соответственно договор может продлеваться без государственной регистрации до тех пор, пока одна из сторон не откажется от его продления.




Правомерно ли заключение между физическим и юридическим лицами договора безвозмездного пользования в отношении строительной спецтехники, принадлежащей на праве собственности физическому лицу?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Само по себе заключение указанного в вопросе договора не противоречит закону.

Обоснование вывода:
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать другим лицам, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, распоряжаться им иным образом (ст. 209 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 690 ГК РФ, право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником.

По договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст. 689 ГК РФ).

Ограничения по субъектному составу договоров ссуды установлены п. 2 ст. 690 ГК РФ. Согласно этой норме коммерческая организация не вправе передавать имущество в безвозмездное пользование лицу, являющемуся ее учредителем, участником, руководителем, членом ее органов управления или контроля.

Иных ограничений на заключение договора ссуды (в том числе запрета на передачу имущества, принадлежащего физическим лицам, в безвозмездное пользование организациям) законодательством не установлено.




Местом нахождения ООО в соответствии с уставом является жилое помещение (квартира) – место регистрации генерального директора, о чем сделана запись в ЕГРЮЛ, при этом остальные работники числятся в обособленном подразделении, состоящем на учете в другом налоговом органе, что подтверждается уведомлением ИФНС о постановке на учет данного обособленного подразделения. Следует ли перерегистрировать ООО по месту нахождения обособленного подразделения в связи с тем, что только генеральный директор числится в головной организации?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Общество не обязано менять свое место нахождения. Нарушения законодательства в данном случае отсутствуют.

Обоснование вывода:
В соответствии с п. 2 ст. 54 ГК РФ место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности. Место нахождения общества с ограниченной ответственностью указывается в его учредительных документах (п. 3 ст. 54 ГК РФ, п. 2 ст. 12 Федерального закона от 08.02.1998 N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»).

Законодательство не запрещает регистрацию юридического лица по адресу, соответствующему регистрации по месту жительства его единоличного исполнительного органа, а судебная практика прямо это допускает (постановления ФАС Центрального округа от 26.03.2007 N А68-3866/06-АП-247/14, от 10.01.2007 N А14-7547/2006-367/14; ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.06.2008 N А19-9638/07-36-Ф02-1873/2008, Ф02-2290/2008, от 19.12.2007 N А33-9989/2007-Ф02-9340/2007, от 14.06.2007 N А33-18496/2006-Ф02-3367/2007; ФАС Северо-Кавказского округа от 12.12.2006 N Ф08-6335/06; ФАС Дальневосточного округа от 30.10.2007 N Ф03-А04/07-1/4243).

Таким образом, сам факт регистрации общества с ограниченной ответственностью (далее – ООО) по месту жительства его генерального директора нельзя рассматривать как нарушение законодательства.

Вместе с тем, согласно ст. 17 ЖК РФ, жилое помещение предназначено для проживания граждан. Использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами допускается, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Размещение в жилых помещениях промышленных производств не допускается (ч. 3 ст. 17 ЖК РФ).

При этом оборудование стационарных рабочих мест в другом месте приведет к образованию обособленного подразделения (п. 2 ст. 11 НК РФ). Согласно п. 1 ст. 83 НК РФ в целях проведения налогового контроля налогоплательщики-организации подлежат постановке на учет в налоговых органах как по месту нахождения организации, так и месту нахождения ее обособленных подразделений. Поэтому при создании обособленного подразделения ООО обязано встать на учет в налоговом органе, соответствующем месту нахождения этого обособленного подразделения, что, как видно из вопроса, и было сделано.

Законодательство не содержит каких-либо требований, предписывающих менять место нахождения юридического лица в зависимости от наличия работников, трудящихся непосредственно по месту нахождения организации, и количества работников, трудящихся в обособленных подразделениях. Поэтому общество не обязано менять адрес своего места нахождения и вносить соответствующие изменения в ЕГРЮЛ.




Вправе ли муниципальное унитарное предприятие (или муниципальное учреждение) заключить договор аренды движимого и недвижимого имущества без проведения торгов, если согласие собственника получено?

Если иное не следует из Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон N 135-ФЗ), проведение торгов необходимо для передачи в аренду:
– любого (как движимого, так и недвижимого) муниципального имущества, которое принадлежит муниципальным бюджетным и казенным учреждениям или органам местного самоуправления;
– недвижимого муниципального имущества, которое принадлежит муниципальным автономным учреждениям или муниципальным унитарным предприятиям.

Однако при наличии оснований, предусмотренных ч. 1, ч. 3.1, ч. 9 ст. 17.1, ч. 4 ст. 53 Закона N 135-ФЗ, указанное выше имущество может быть передано в аренду без проведения торгов. Кроме того, независимо от наличия таких оснований не требуется проведения торгов для передачи в аренду движимого муниципального имущества, которое принадлежит муниципальным унитарным предприятиям или муниципальным автономным учреждениям.

К сведению:
Указанный в ч. 1 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным, Водным, Лесным кодексами РФ, законодательством о недрах и о концессионных соглашениях (ч. 2 ст. 17.1 Закона N 135-ФЗ).

Подготовлен государственной жилищной инспекцией

Как меняется размер платы за коммунальные услуги при явном ухудшении их качества?

 При предоставлении в расчётном периоде ПОТРЕБИТЕЛЮ^₁ в жилом или нежилом помещении или на общедомовые нужды в многоквартирном доме коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, а также при перерывах в предоставлении коммунальной услуги для проведения ремонтных и профилактических работ в пределах установленной продолжительности перерывов размер платы за такую коммунальную услугу за расчётный период подлежит уменьшению вплоть до полного освобождения потребителя от оплаты такой услуги.

Если размер платы за коммунальную услугу за расчётный период формируется неокончательно и в дальнейшем подлежит корректировке, то размер снижения платы за коммунальную услугу за такой расчётный период не может превышать окончательно начисленного размера платы за соответствующую коммунальную услугу за такой расчётный период.

При перерывах в предоставлении коммунальной услуги, превышающих установленную продолжительность, а также при перерывах в предоставлении коммунальной услуги для проведения ремонтных и профилактических работ в пределах установленной продолжительности перерывов размер платы за такую коммунальную услугу, рассчитываемый при отсутствии коллективного (общедомового), индивидуального или общего (квартирного) прибора учёта соответствующего вида коммунального ресурса, снижается на размер платы за объем непредоставленной коммунальной услуги.

Объём (количество) непредоставленной в течение расчётного периода коммунальной услуги:
– на общедомовые нужды в многоквартирном доме при отсутствии коллективного (общедомового) прибора учёта соответствующего вида коммунального ресурса рассчитывается исходя из продолжительности непредоставления коммунальной услуги и норматива потребления коммунальной услуги на общедомовые нужды;

– ПОТРЕБИТЕЛЮ в жилом или нежилом помещении при отсутствии индивидуального или общего (квартирного) прибора учета соответствующего вида коммунального ресурса рассчитывается:
1. исходя из продолжительности непредоставления коммунальной услуги и норматива потребления коммунальной услуги – для жилых помещений;
2. исходя из продолжительности непредоставления коммунальной услуги и расчетной величины потребления коммунальной услуги, определенной в соответствии с пунктом 43 настоящих Правил, – для нежилых помещений.

Объём (количество) непредоставленной коммунальной услуги отопления рассчитывается ТОЛЬКО В СЛУЧАЯХ, когда многоквартирный дом не оборудован коллективным (общедомовым) прибором учёта тепловой энергии или когда многоквартирный дом оборудован коллективным (общедомовым) прибором учёта тепловой энергии и не все жилые или нежилые помещения многоквартирного дома оборудованы индивидуальными или общими (квартирными) приборами учёта тепловой энергии.

При предоставлении в расчётном периоде коммунальной услуги ненадлежащего качества размер платы за такую коммунальную услугу подлежит уменьшению на размер платы, исчисленный суммарно за каждый период (день) предоставления такой коммунальной услуги ненадлежащего качества.

Размер платы, исчисленный суммарно за каждый период предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества, определяется как произведение размера платы за коммунальную услугу, определенного за расчётный период и отношения продолжительности предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества в указанном расчётном периоде к общей продолжительности предоставления коммунальной услуги в таком расчётном периоде.

При применении двухставочных тарифов плата за коммунальную услугу снижается:

а) при проведении ремонтных и профилактических работ, которые влекут перерывы в предоставлении коммунальных услуг и продолжительность таких перерывов не превышает сроки, установленные в приложении №1 к Постановлению Правительства Российской Федерации «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» от 06.05.201 №354 (ред. от 27.08.2012 № 857), – только в отношении переменной составляющей платы за коммунальную услугу, которая определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственном регулировании тарифов исходя из объёмов потребления соответствующего вида коммунального ресурса;

б) при предоставлении коммунальной услуги ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную в приложении №1 к Постановлению Правительства Российской Федерации «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» от 06.05.201 №354 (ред. от 27.08.2012 №857), в том числе в связи с проведением ремонтных и профилактических работ, – в отношении всех составляющих платы за коммунальную услугу.
 
Если ИСПОЛНИТЕЛЕМ² является ресурсоснабжающая организация, которая в соответствии с договором, содержащим положения о предоставлении коммунальных услуг, не осуществляет обслуживание внутридомовых инженерных систем, то такая организация производит изменение размера платы за коммунальную услугу в том случае, если нарушение качества коммунальной услуги и (или) перерывы в предоставлении коммунальной услуги возникли до границы раздела элементов внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения.

В указанном случае, если нарушение качества коммунальной услуги и (или) перерывы в предоставлении коммунальных услуг, превышающие их установленную продолжительность, возникли во внутридомовых инженерных системах, то изменение размера платы за коммунальную услугу не производится, а ПОТРЕБИТЕЛИ ВПРАВЕ требовать возмещения причиненных им убытков, в том числе вызванных внесением платы за непредоставленную коммунальную услугу или коммунальную услугу ненадлежащего качества с лиц, привлеченных собственниками помещений в многоквартирном доме или собственниками жилых домов для обслуживания внутридомовых инженерных систем.



_________________________________________________________________________

^₁ ПОТРЕБИТЕЛЬ – гражданин, использующий коммунальные услуги для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности;

² ИСПОЛНИТЕЛЬ – юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, предоставляющие потребителю коммунальные услуги.