Часть 1: Продажа начинается с подготовки пакета документов

Перед тем как вы начнете активно продавать свою недвижимость, помните: ответственность за пакет необходимых документов всегда лежит на продавце. Итак, для предстоящей сделки вам нужно будет подготовить следующие документы:

1. Документ, удостоверяющий личность продавцов (представителей) – паспорт, свидетельство о рождении.

2. Правоустанавливающие документы на жилое помещение, свидетельство о праве собственности.
Правоустанавливающими документами на квартиру могут быть: договоры передачи квартиры в собственность граждан (приватизация), купли-продажи, дарения, мены, ренты, свидетельство о праве на наследство, справка о выплате пая ЖСК, вступившее в силу решение суда и т. д. Свидетельство о праве собственности может быть выдано до 31 января 1998 года, то есть это документ старого образца. В этом случае при регистрации договора купли-продажи и регистрации права собственности за покупателем продавцу будет необходимо зарегистрировать свое ранее возникшее право собственности. Все три действия – регистрация ранее возникшего права, регистрация договора купли-продажи и регистрация права собственности на покупателя – могут быть произведены одновременно. Оплачивать государственную пошлину в этом случае нужно будет только за регистрацию договора и регистрацию права собственности на покупателя, а регистрация ранее возникшего права проводится бесплатно.

3. Кадастровый паспорт. Ранее требовался техпаспорт БТИ. С 1 марта 2008 года выдают кадастровые паспорта. Это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая необходимые для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведения об объекте недвижимости. Внесенные в кадастр сведения предоставляются в течение десяти рабочих дней со дня получения.

4. Квитанция об оплате государственной пошлины за регистрацию договора и перехода права собственности.
Размеры государственной пошлины установлены Налоговым кодексом РФ и составляют за регистрацию договора 500 рублей и за регистрацию перехода права собственности 500 рублей. За регистрацию договора платят все участники сделки – продавцы и покупатели в равных долях, а за регистрацию права собственности – покупатели. В некоторых случаях придется заплатить пошлину в 200 рублей за внесение изменений в реестр.

5. Договор купли-продажи жилого помещения.
Договор купли-продажи составляется в простой письменной форме. Стороны могут обратиться за помощью в юридическое агентство, в агентство недвижимости, имеющее штат юристов соответствующей квалификации либо к нотариусу. Но за нотариальное удостоверение договора купли-продажи придется заплатить государственную пошлину, которая может значительно облегчить карманы.

За удостоверение договоров, предметом  которых является отчуждение недвижимого имущества (земельных участков, жилых домов, квартир, дач, сооружений и иного недвижимого имущества), государственная пошлина у нотариуса составляет: детям, в том числе усыновленным, супругу, родителям, полнородным братьям и сестрам – 0,3 процента суммы договора, но не менее 300 рублей; другим лицам в зависимости от суммы договора: до 1 млн. рублей – 1 процент суммы договора, но не менее 300 рублей; от 1 млн. 1 рубля до 10 млн. рублей включительно – 10 тыс. рублей плюс 0,75 процента суммы договора, превышающей 1 млн. рублей; свыше 10 млн. рублей – 77,5 тыс. рублей плюс 0,5 процента суммы договора, превышающей 10 млн. рублей.

При исчислении пошлины принимается сумма договора, указанная сторонами, но не ниже оценочной (подпункт 5 п. 1 ст. 333.25 НК). То есть это может быть инвентаризационная стоимость здания (БТИ), кадастровая стоимость земли (Роснедвижимость), также оценку имущества могут произвести коммерческие оценщики.

6. Могут понадобиться и другие дополнительные документы.
Например, если квартира является совместной собственностью мужа и жены, то для ее продажи необходимо заручиться нотариально удостоверенным согласием второго супруга. И при этом совершенно неважно, на кого из супругов оформлена недвижимость. Если жилое помещение было куплено во время брака супругов, оно считается совместной собственностью, если, конечно, между ними не заключен брачный договор, которым установлен иной режим имущества.

а) Разрешение на продажу от органа опеки и попечительства. Обращаться за таким разрешением необходимо в следующих случаях: во-первых, если собственником жилого помещения является несовершеннолетний гражданин, во-вторых, если собственником квартиры является недееспособный или ограниченно дееспособный гражданин.

б) Если жилое помещение находится в общей долевой собственности, то, прежде чем продать долю, вам  необходимо известить об этом других сособственников. Данное правило касается не только продажи доли в жилом помещении, но и продажи доли в любом другом имуществе. То есть если, например, квартира или жилой дом находятся в общей долевой собственности, то при продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Вы обязаны сособственников известить в письменной форме.

При этом вы указываете  цену и другие условия, на которых осуществляете продажу. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, то вы можете продать свое имущество любому лицу.

Если же вы нарушите  данное правило, то любой из участников долевой собственности имеет право в течение трех месяцев обратиться в суд с исковым заявлением о переводе на него прав и обязанностей покупателя. На государственную регистрацию необходимо будет предоставить документы, подтверждающие, что вы известили в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю. 

Это могут быть документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли (нотариально удостоверенный отказ либо отказ, который оформлен непосредственно в регистрационной службе).

Если будет документально подтвержденный отказ, то в этом случае государственная регистрация права на долю в общей собственности проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения вам и остальных участников. То есть выжидать месяц с момента извещения не надо.

Если к заявлению о государственной регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ остальных сособственников от покупки доли, то регистратор обязан приостановить регистрацию до истечения месяца со дня извещения вами остальных участников долевой собственности.

Продолжение следует...

В следующих выпусках журнала мы расскажем, как определить цену продажи квартиры, как и куда подать объявление о продаже, как вести себя с потенциальными покупателями, что делать, когда покупатель найден, и многое другое.