Ушедший год характеризуется значительным ростом цен на жилье, как на вторичном рынке (17,9%), так и на рынке новостроек (15,6%).

В отличие от роста цен в 2006 (68,4%), 2007 (41,5%) годах, когда на рынке присутствовал явный дефицит жилья, сложившийся в результате чрезвычайно низких объемов жилищного строительства (темпы строительства снижались с 1998 г. по 2004 г.), в 2012 году рост цен происходил на фоне оживленного строительства.

Рынок новостроек

По информации Министерства строительства Ульяновской области за 2012 год введено 607,55 тыс. кв. м жилья при плане 585 тыс. кв. м. Прирост общей площади введенного жилья в 2012 году по сравнению с предыдущим годом составил 54,5 тыс.кв.метров. Всего за год построено и сдано в эксплуатацию 2195 жилых домов (6439 квартир). Объем ввода жилья не только достиг докризисного уровня, но и превысил его. По темпам ввода жилья в I квартале 2012 г. регион занял первое место в Приволжском федеральном округе.  

Перспективными направлениями развития строительства являются комплексное освоение территорий, проекты реновации и вовлечение в оборот неиспользуемых федеральных земельных участков через Фонд развития жилищного строительства Российской Федерации. Реализация проектов реновации жилья общей площадью 41 тыс.кв.м уже начата в городе Ульяновске по улицам Автозаводская и Стасова и в посёлке УКСМ. В ближайшие годы благодаря реализации этой программы в границах улицы Локомотивная и проспекта Гая, улицы Героев Свири и проспекта Гая, улиц Автозаводская – Октябрьская – Ростовская и переулка Октябрьский планируется построить более 162 тыс. кв. м жилья.

Несмотря на это, по состоянию на 1 января 2012 года, 2538 домов в Ульяновской области были отнесены к ветхим, в том числе 1651 дом – с физическим износом от 60 до 70 процентов, 887 домов – с физическим износом более 70 процентов, 204 дома являются аварийными.

В результате обеспеченность населения области жильем растет очень незначительно, и к 2015 году программой по реализации национального проекта «Доступное и комфортное жильё – гражданам России» на территории Ульяновской области планируется довести этот показатель до 25,2 кв. метра на человека. Резервы по потребности населения Ульяновской области в жилье еще далеко не исчерпаны, тем более что в 2012 году наметилась тенденция по сокращению естественной убыли населения области. Число родившихся выросло, составив 104,2%, а число умерших уменьшилось, составив 94,9%.

Обеспеченность жильем на 1 человека

Швеция – 60 кв. м
Англия, Швейцария – 59,5 кв. м
Чехия – 38,8 кв.м
Польша – 30 кв. м
Китай – 30 кв.м

Вторичный рынок жилья

В 2012 году средняя цена предложения 1 кв.м квартир на вторичном рынке Ульяновска увеличилась на 17,93%. Самый большой рост цен +20,4% показали 1-комнатные квартиры и в этом нет ничего выходящего за рамки обычного течения ситуации на рынке. Cамым дешевым районом города по-прежнему остается Нижняя Терраса. При этом именно этот район показал наибольший прирост цен за год  – 27,1%. Наименьший прирост показал центральный район города (+9,62%). Квартиры «хрущевки» дорожали большим темпом (+22,7%), чем квартиры других типов.

Максимальное число квартир на вторичном рынке было выставлено на продажу в сентябре 2012 г. – 3309 объектов. В среднем наибольшее количество объектов, выставленных на продажу, занимают 3-комнатные квартиры – 32%, немного меньше выставлено на продажу 2-и 1-комнатных квартир – 31% и 29% соответственно. 4-х комнатные квартиры составляют 7% от всего объема предложений.
    

А как обстоят дела с платежеспособным спросом?

Уровень инфляции в декабре 2012 года в процентах к декабрю 2011 года составил 106,5% (по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Ульяновской области). Среднедушевые денежные доходы населения Ульяновской области в 2012 г. (16 329,7 рублей) выросли, составив 114,1% по отношению к 2011 году. Реальные располагаемые денежные доходы населения выросли, составив 107,3% по отношению к 2011 году. По сравнению с 2011 годом, количество предоставленных кредитов увеличилось на 31,4%, а объем жилищных кредитов – на 50,1%. И все это на фоне повышения средневзвешенных процентных ставок по жилищным кредитам – с 11,7% в январе до 12,3% в декабре 2012 г. (по данным Банка России).

Кроме роста доходов и роста объема ипотечных кредитов, спрос на жилье существенно поддерживается различными бюджетными программами: «Обеспечение жильём молодых семей», «Обеспечение земельными участками многодетных семей», «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилья» и др.

Таким образом, росту цен в 2012 году способствовала совокупность факторов спроса и предложения. С одной стороны, это рост доходов населения, рост объема выданных жилищных кредитов, государственные жилищные программы, стимулирующие приобретение жилья различными категориями граждан. С другой стороны, темпы строительства, хотя и превысили плановые показатели, но далеки до реальной потребности населения.

Рынок коммерческой недвижимости

Основные экономические показатели развития Ульяновской области показали незначительный рост. Индекс промышленного производства по отношению к 2011 году составил 104,5%. Индекс физического объема оборота розничной торговли составил 108,9%, оборота общественного питания – 106,3%, индекс физического объема оказания платных услуг населению составил 106,4% .

На декабрь 2012 года сложилась следующая структура предложения рынка коммерческой недвижимости: основной вес – 38,3% всего объема предложения занимают офисные помещения. Торговые помещения занимают 35,1% предлагаемых на продажу объектов, на долю производственных помещений приходится 23,9% и только около 2,7% общего предложения составляют помещения складского назначения.

Диапазон цен предложения на офисные помещения в городе составляет от 11 200 руб. за 1 кв.м в Киндяковке до 128 800 руб. за 1 кв.м в центре города в зависимости от местоположения объекта внутри района и его качественных характеристик. Наибольший объем предлагаемых на продажу офисных помещений сосредоточен в центральной части города (65,9 %).

Основная часть торговых помещений, выставленных на продажу, представляет собой:
– действующие и ранее действующие магазины, кафе, помещения сферы услуг;
– цоколь, первые этажи в построенных и сданных многоквартирных жилых домах;
– отдельно стоящие здания или часть зданий, реконструированные, перепрофилированные, переоборудованные под торговые помещения.

Диапазон цен предложений на торговые помещения в  Ульяновске составляет от 11 500 руб. за 1 кв.м до 121 800 руб. за 1 кв.м также в зависимости от местоположения объекта и его качественных характеристик.

Согласно данным Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, количество зарегистрированных сделок с нежилыми помещениями составило 3 652, превысив на 65,7% аналогичный показатель предыдущего года.


Подробные аналитические обзоры за 2012 год по вторичному рынку жилья, рынку новостроек города Ульяновска, а также рынку коммерческой недвижимости вы можете приобрести по адресу: ЗАО «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ», ул. Радищева, 3, тел. 41-48-18, 24-11-77, ulmls@ul.real-estate.ru