Окончание. Напомним, в №7 от 9 апреля мы писали о том, как подготовить и показать квартиру потенциальным покупателям. В №5 от 13 марта мы рассказали, как разместить объявление о продаже и определить цену квартиры. А в №4 от 27 февраля перечислили, какие документы необходимо иметь на руках прежде, чем начать продавать квартиру. Все предыдущие публикации вы можете почитать на сайте журнала http://uln.real-estate.ru.
Наконец покупатель определился. Теперь вы должны заключить с покупателем договор купли-продажи.
1. Требования к тексту договора
– Необходимо полностью написать фамилию, имя, отчество продавца и покупателя, указать дату рождения, паспортные данные, место жительства и т. д.– Как гласит Гражданский кодекс РФ, в договоре должны быть указаны данные о недвижимом имуществе, подлежащем передаче покупателю. То есть необходимо четко описать предмет договора (этажность дома, этаж квартиры, общую площадь, адрес расположения, реквизиты правоустанавливающих документов и т. д.). При отсутствии этих данных договор считается незаключенным.
– Если в договоре не будет указана стоимость жилого помещения, то он считается не- заключенным.
Кроме того, необходимо помнить, что в России денежные обязательства должны быть выражены в рублях (ст. 140 ГК РФ).
– Укажите в договоре сведения о лицах, которые сохраняют право пользования жилым помещением после его продажи. Они не являются собственниками жилья, но выселить их невозможно! Если в квартире есть такие, то это должно быть отражено в договоре, в противном случае сделка будет считаться недействительной.
2. Виды расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества
– Расчет наличными. Происходит в месте, определенном заранее между продавцом и покупателем перед подписанием основного договора купли-продажи недвижимого имущества. Стороны договора пересчитывают наличные, после чего в обязательном порядке составляется расписка о получении продавцом денежных средств с указанием о полной или частичной (если предусмотрена рассрочка платежа) оплате объекта.– Внесение наличных на расчетный счет продавца. Происходит через кассу банка.
– Безналичный расчет. В этом случае денежные средства перечисляются с расчетного счета покупателя на расчетный счет продавца. Подтверждением служит чек-ордер, в котором указан плательщик-покупатель.
– Оплата средствами ипотечного кредита. В этом случае на расчетный счет продавца банком перечисляются кредитные средства по поручению покупателя.
3. Сдача документов на государственную регистрацию
Этот этап происходит после взаиморасчетов сторон сделки. Органом, осуществляющим государственную регистрацию сделок с недвижимым имуществом на территории Ульяновской области, является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (УФРС). Прием документов ведет специалист, который проводит первоначальную проверку документов, предоставленных сторонами сделки. Подписание договора купли-продажи недвижимого имущества происходит в присутствии специалиста УФРС. Обязательно личное присутствие всех сторон сделки, поскольку устанавливается личность продавца и покупателя и их свободное волеизъявление при совершении сделки. Также возможно заключение сделки и подписание договора доверенным лицом по нотариальной доверенности. После приема документов на госрегистрацию сторонам выдаются расписки о приеме документов с указанием даты получения готовых документов после регистрации.4. Составление акта приема-передачи имущества
1.В соответствии со ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или акту о приеме-передаче имущества. Этот документ должен быть составлен в простой письменной форме и подписан сторонами. По общему правилу, обязательство продавца передать квартиру покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания акта.2. Кого нельзя выселить после продажи?
По общему правилу, при продаже жилого помещения члены семьи собственника теряют право пользования квартирой, но за некоторыми лицами закон сохраняет право пользования. К ним относятся:
а) Граждане, получившие право пользования на основании завещательного отказа. Возможность завещательного отказа предусмотрена ст. 1137 ГК РФ. Если коротко, то завещательным отказом наследодатель возлагает на наследника, к которому отойдет жилое помещение, обязанность предоставить другому лицу на период его жизни или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. Таким образом, после смерти наследодателя наследник становится собственником жилого помещения, но в придачу к квартире получает и постоянного квартиранта (отказополучатель), выселить которого он не имеет права. В итоге такой квартирант будет проживать в квартире в течение всего срока, предусмотренного завещательным отказом.
б) Граждане, получившие право пользования в результате отказа от приватизации. В соответствии с Жилищным кодексом, при прекращении семейных отношений бывшие члены семьи собственника теряют право пользования квартирой. Но это правило не распространяется на бывших членов семьи собственника, которые в момент приватизации квартиры имели равные права пользования помещением наравне с собственником. Так, например, муж и жена проживали по договору социального найма в квартире. Затем жена решила приватизировать квартиру, а муж дал отказ от приватизации. Таким образом, квартира была оформлена в единоличную собственность жены. Спустя время, супруги развелись. Бывшая жена решает продать квартиру, но вот выселить из квартиры мужа ни она, ни будущие покупатели не смогут. Муж сохраняет пожизненное право пользования квартирой.
в) Граждане, получившие право пользования квартирой по договору пожизненного содержания с иждивением, в соответствии с которым гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина. Более того, плательщик ренты вправе продать, сдать в залог, подарить недвижимое имущество, но вот только с предварительного согласия получателя ренты.
Юридическое и физическое освобождение
Юридическое освобождение подразумевает под собой выписку из квартиры всех, кто в ней был прописан (выписка и прописка занимают от 2-х до 3-х недель). Физическое освобождение – это вывоз вещей из квартиры. Как правило, это все обговаривается до сделки, чтобы уже знать, сколько у вас будет времени на сбор вещей и выписку.Также вы должны будете передать покупателю квитанции об оплате электроэнергии, коммунальных платежей и на оплату воды. Не забывайте, что при передаче квартиры вы должны подписать акт приема-передачи. В нем сказано, что вы передали квартиру в пригодном для проживания состоянии (на кухне должны остаться плита и раковина, в ванной комнате унитаз, ванна и раковина) и что покупатель не имеет к вам претензий.
Обратите
внимание!
При самостоятельной продаже
недвижимости ваши риски остаться без
денег и квартиры резко возрастают
Без вины виноватые
Мнение эксперта
Моя однокурсница Наталья позвонила мне без четверти десять вечера. Наташа знала, что я работаю в ЦЕНТРЕ НЕДВИЖИМОСТИ и, извинившись за поздний звонок, скороговоркой задавала один вопрос за другим: «Не продавали ли мы квартиру в ее доме на улице Карла Либкнехта?», «А может кто-то из наших клиентов покупал там квартиру?». Голос у подруги был, мягко говоря, встревоженный.
– Что случилось? – спросила я
– У меня с потолка вода течет, – ответила Наталья.
– Почему ты звонишь мне, а не бежишь наверх, к соседям? – в очередной раз спросила я Наташу, которая периодически брала паузу, чтобы переставить тазы и ведра. Потом она начала взволнованно рассказывать историю, в которой ее семья оказалась пострадавшей стороной.
«Сосед, который жил этажом выше, решил продать свою квартиру и достаточно быстро сам нашел покупателя, несмотря на то что квартира была с долгами. Просторная 3-комнатная «сталинка» на среднем этаже понравилась какому-то знакомому.
Сделку провели в июле с условием, что выезжать сосед будет через 1-2 месяца, поскольку в новой квартире, которую он купил, надо было сделать ремонт. Лето пролетело быстро, прошла и осень, наступила зима, а сосед все жил в своей уже проданной квартире. Покупатель стал нервничать, требуя освободить купленную им квартиру. Сосед тянул время, поскольку ремонт в его новой квартире был еще не закончен. Покупатель терял терпение.
В декабре разразился скандал, покупатель подал в суд, решением суда сосед был выселен из квартиры. И тогда случилось, по словам моей подруги, «ужасное». Сосед решил отомстить несговорчивому покупателю: он снял все краны и раковины, разбил кафель, вырвал унитаз, демонтировал душевую кабину, вынес газовую плиту и даже межкомнатные двери.
Квартира представляла собой руины, покупатель был в отчаянии, но вместе с ним серьезно пострадали и соседи нового жильца. Заглушки на кранах от давления воды сорвало, вода полилась с потолка. Такого исхода событий не ожидал никто. К счастью, у старшего по дому оказался телефон нового жильца, потоп удалось остановить».
Когда страсти улеглись, Наталья позвонила мне и спросила, бывают ли такие случаи в нашей практике. Конечно, нет. Прежде чем идти на сделку, наши специалисты обговаривают, что останется в квартире; если продавец решил забрать новую дорогую плиту, он должен обязательно поставить старую; ванная, унитаз в обязательном порядке должны стоять. В общем, квартира должна соответствовать техническому паспорту. Кроме того, подписывается обязательство, в котором указывается дата освобождения квартиры и дата выписки с регучета. После сделки стороны в присутствии нашего эксперта подписывают акт осмотра объекта и передачи его покупателю, в котором продавец передает квартиру «новому владельцу в состоянии, зафиксированном в настоящем акте». А в случае ухудшения состояния квартиры до ее передачи, обязуется возместить стоимость повреждений.
Так что, обратившись в ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ, продавец или покупатель обезопасит не только себя, но и соседей, которые могут стать без вины виноватыми, как это произошло с семьей моей подруги.
Просто только на первый взгляд
Мнение юриста
На первый взгляд процедура купли-продажи недвижимости выглядит просто. Однако на практике часто возникают ситуации, когда составленный с ошибками договор купли-продажи приводит к серьезным негативным последствиям для сторон сделки. Особенно это касается ипотечных сделок, потому что в этом случае третьей стороной является кредитная организация.
Пример из личной практики. Многодетная семья оформила ипотечный кредит под погашение материнским капиталом, кредитный договор предусматривал залог квартиры в пользу банка, но это условие в договоре купли-продажи квартиры указано не было. В результате после регистрации права собственности свидетельство было получено без записи об обременении в пользу банка и средства материнского капитала не могли быть направлены Пенсионным фондом на погашение кредита. Ситуацию удалось поправить только после подписания дополнительного соглашения к кредитному договору, иначе заемщикам пришлось бы выплачивать кредит в обычном порядке. Решение всех вопросов заняло примерно месяц личного времени покупателей и, конечно, были потрачены нервы и дополнительные денежные средства (а сколько времени ушло бы у продавца, если бы не квалифицированная помощь ЦЕНТРА НЕДВИЖИМОСТИ!)
Прием документов на государственную регистрацию также является важным этапом сделки и требует присутствия представителей со стороны покупателя и продавца. Сотрудники органа, осуществляющего государственную регистрацию, могут допустить ошибку при приеме документов. Часто встречаются случаи технической ошибки, например, специалистом неправильно указываются анкетные данные заявителей. Опытный эксперт по недвижимости обязательно обратит внимание на неточности и попросит специалиста УФРС устранить ошибки.
Расскажу еще один случай из личной практики. Сотрудник бюджетной организации оформил ипотечный кредит в банке под покупку новостройки. При приеме документов на регистрацию договора участия в долевом строительстве специалист УФРС не оформил и не принял заявление на ипотеку в силу закона. В результате кредитные средства застройщику банк не перечислял до тех пор, пока не были устранены все нарушения.
Прием-передача недвижимого имущества – тоже очень важный этап покупки жилья. Непорядочные продавцы могут передать ключи в постороннем месте, мотивируя свои действия нехваткой времени, просят подписать акт. Случаи, когда после передачи ключей покупатель обнаружил, что в купленной квартире нет газовой или электрической плиты, сантехники, розеток или выключателей – не такая уж и редкость. Если акт приема-передачи объекта уже подписан, доказать, что вас обманули, будет невозможно. Покупка жилья с долгами за коммунальные услуги – риск для покупателя. Если до подписания акта приема-передачи объекта долги за коммунальные услуги не погашены, покупатель будет вынужден оплатить долг добровольно или будет обречен на судебную тяжбу с бывшим собственником или управляющей компанией.
Все юридические тонкости сделок с недвижимостью невозможно предусмотреть заранее. Таким образом, если вы решились на самостоятельную продажу или покупку жилья, будьте готовы к различного рода неожиданностям, в том числе неприятным.