Отмена государственной регистрации сделок влечет также отмену необходимости государственной регистрации соглашений об изменении или расторжении неисполненных договоров купли-продажи объекта недвижимости с условием о рассрочке платежа, договоров об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты. Это означает, что с 1 марта 2013 года не подлежат государственной регистрации заключенные, начиная с этой даты, соглашения об изменении или расторжении договоров купли-продажи недвижимости с условием о рассрочке платежа, договоров об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты, в том числе и тех, которые были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав до 01.03.2013г.
Однако в целях возникновения правовых последствий заключенные соглашения об изменении или расторжении указанных неисполненных договоров подлежат обязательному представлению в Управление для внесения изменений в записи Единого государственного реестра прав и указания соглашения об изменении договора в качестве правоустанавливающих документов либо государственной регистрации прекращения права и перехода права на объект недвижимости вследствие расторжения ранее заключенного договора об отчуждении. Обязательность государственной регистрации сохраняется только для тех соглашений, которые совершены и подписаны сторонами до 01.03.2013г.
В силу п.1 ст.164 ГК РФ обязательной государственной регистрации независимо от времени совершения и подписания их сторонами подлежат следующие сделки:
– договоры аренды здания или сооружения, заключенные на срок не менее года (п.1 ст.651 ГК РФ);
– договоры аренды земельного участка, заключенные на срок не менее года (п.2 ст.26 Земельного кодекса РФ);
– договоры об ипотеке (п.1 ст.10 Федерального закона от 16.07.1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
– договоры участия в долевом строительстве (п.3 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»).
Также сохраняется обязательность государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество при его отчуждении и права собственности на объект недвижимого имущества, возникающего на основании договора об отчуждении недвижимого имущества, установленная статьями 131,551 ГК РФ. В силу п.2 ст.8 ГК РФ право собственности приобретателя по заключенному договору возникнет с момента регистрации данного права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. И только государственная регистрация права на недвижимое имущество является единственным доказательством существования зарегистрированного права (п.1 ст.2 Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Для лиц, решивших произвести отчуждение имеющейся у них недвижимости или, наоборот, приобрести жилой дом или квартиру, эти изменения означают, что при совершении с 1 марта 2013 года договора купли-продажи жилого дома или квартиры, договора дарения, договора об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты обязательной государственной регистрации подлежит переход права отчуждателя по договору и право собственности приобретателя объекта недвижимости. А также то, что при совершении указанных сделок по отчуждению недвижимого имущества, не подлежащих государственной регистрации, обязательной уплате подлежит государственная пошлина за государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество в размере, установленном пп.22 п.1 ст.333.33. Налогового кодекса РФ, для физических лиц – 1 000 рублей; для организаций – 15 000 рублей. Государственная пошлина уплачивается приобретателем недвижимости.
В случае заключения соглашения об изменении или расторжении договора купли-продажи недвижимости с условием о рассрочке платежа, договора об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты уплачивается государственная пошлина за внесение изменений в записи ЕГРП физическими лицами в размере 200 рублей, организациями – в размере 600 рублей.
Во-вторых, положения п.8 ст.2 Закона отменяют необходимость представления на государственную регистрацию для состоящего в зарегистрированном браке приобретателя недвижимости по договору купли-продажи жилого дома или квартиры, а также по договору дарения или договору об отчуждении недвижимого имущества под выплату ренты нотариально удостоверенного согласия другого супруга, предусмотренного п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ.
Согласно указанной норме, представление нотариально удостоверенного согласия другого супруга требуется для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, то есть в следующих случаях:
– для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимым имуществом, являющимся совместной собственностью супругов. В частности, согласие супруга- отчуждателя для совершения другим супругом сделки по распоряжению недвижимостью требуется в случае государственной регистрации перехода права собственности на основании договора купли-продажи или договора дарения, если такой объект является совместной собственностью супругов. Согласие супруга – приобретателя недвижимости на приобретение имущества по договору не требуется.
– для совершения сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке. К числу таких сделок относятся: договор об ипотеке; договоры аренды здания, сооружения, помещения (части помещения), а также земельного участка, заключенные на срок не менее года; договоры участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости; договор ренты, в том числе договор пожизненного содержания с иждивением. В данном случае при наличии зарегистрированного брака у сторон договора требуется нотариально удостоверенное согласие супруга каждой из сторон договора.
Информация предоставлена Управлением Росреестра по Ульяновской области