ПАМЯТКА ГРАЖДАНАМ

В последние годы компании-застройщики в качестве инвестиций активно используют механизм привлечения средств граждан, заключая с ними договор долевого участия. Это экономически выгодно, так как далеко не все компании имеют достаточно средств для строительства, а кредиты банков только удорожают стройку, делают жильё менее доступным для граждан.

1. Что нужно знать о застройщике,
прежде чем заключить договор?

Прежде всего, выберите организацию-застройщика. Это должно быть юридическое лицо (закрытое акционерное общество (ЗАО), открытое акционерное общество (ОАО), общество с ограниченной ответственностью (ООО).

Попросите предъявить и ознакомьтесь с копиями разрешения на строительство, проектной декларацией, свидетельством на право собственности или договором аренды земельного участка, зарегистрированном в Федеральной регистрационной службе (при условии, если строительство ведётся более 1 года).

Необходимо собрать как можно больше информации о выбранной строительной компании. Застройщик обязан представить по требованию гражданина учредительные документы, свидетельство о постановке на учёт в налоговом органе, утверждённые годовые отчёты за три последних года деятельности, а при наличии – аудиторское заключение за последний год.

Обратите внимание на то, сколько лет данная компания работает на строительном рынке, есть ли у неё положительный опыт строительства жилых домов, в каких районах и какие проекты уже реализованы.

Проверьте, предоставляет ли компания ежеквартальную отчетность о своей деятельности в Министерство строительства. Данную информацию можно получить в отделе контрольно-ревизионного надзора за строительством департамента финансового контроля и административной работы по тел.: 27-15-77.

(Совет: при заключении договора долевого участия лучше воспользоваться услугами юриста, специализирующего в области недвижимости и строительства, имеющего опыт сопровождения сделок с жилой и коммерческой недвижимостью.)

2. Что должен содержать договор долевого участия?

Договор заключается в письменной форме, подлежит регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области (Росреестр) и считается заключённым с момента такой регистрации. Договор должен содержать:

• Четкое описание объекта долевого строительства (площадь, количество комнат, адрес);
• Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
• Цену договора, сроки и порядок её уплаты. Цена может быть определена в договоре как сумма на возмещение затрат на строительство объекта и денежных средств на оплату услуг компании-застройщика. Цена договора после заключения может быть изменена по соглашению сторон, если такая возможность им предусмотрена;
• Гарантийный строк на объект долевого строительства (не менее 5 лет).

При отсутствии в договоре вышеуказанных условий такой договор является незаключенным. Кроме того, изменение цены и сроков передачи объекта участнику долевого строительства, а также любые другие изменения в договор долевого участия должны оформляться дополнительным соглашением по согласию обеих сторон – гражданина и продавца. Любое дополнительное соглашение подлежит обязательной регистрации в территориальном органе Федеральной регистрационной службы.

Оплата приобретаемой квартиры по договору долевого участия производится только после регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.

3. При каких обстоятельствах
не рекомендуется приобретать квартиру?

Не рекомендуется приобретать квартиру, если:
• Неоднократно продлевались сроки строительства;
• Происходила частая смена стороны в обязательствах, то есть застройщика;
• Компания предлагает слишком низкую цену по сравнению со среднестатистической стоимостью квартиры в выбранном вами районе города или домах аналогичной категории;
• Компания предоставляет неточную или недостоверную информацию об объекте или отказывается давать подробные разъяснения по предмету будущей покупки;
• Застройщиком выступает гражданин или индивидуальный предприниматель;
• Застройщик требует оплаты до регистрации договора долевого участия в территориальном органе Федеральной регистрационной службы;
• В договоре не указана ответственность компании-застройщика за несоблюдение сроков передачи квартиры участнику долевого строительства;
• Вам предлагают подписать иную форму договора-займа, предварительной купли-продажи квартиры, предварительный договор участия в долевом участия в долевом строительстве, покупки векселей, резервирования квартиры, инвестиционный договор, договор подбора объекта, недвижимости.

Помните, что, приобретая квартиру в строящемся доме, вы несёте коммерческие риски наравне с застройщиком.

4. Что ещё нужно знать участнику долевого строительства?

Права участников долевого строительства защищены Федеральным законом от 30 декабря 2004 №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ-214).

Закон позволяет осуществлять контроль целевого использования денежных средств участников долевого строительства. Застройщик имеет право расходовать их на строительство только определённого объекта.  Если жильё приобретается для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то на отношения между застройщиком и покупателем распространяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.

ФЗ-214 исключает цепочки продаж квартир с участием третьих лиц. В настоящее время заключение договора участия в долевом строительстве на приобретение жилья между застройщиком и гражданином (участником долевого строительства) является дополнительной гарантией прозрачности взаимоотношений.

КСТАТИ

Губернатор Сергей Морозов в июне этого года осмотрел дома в Железнодорожном районе Ульяновска, которые в ближайшее время пойдут под снос. По программе реновации жилья будет снесено 27 жилых объектов.

«Во всех районах города в настоящее время идет масштабное строительство, и только Железнодорожный – один из старейших районов города – пока остался нетронутым. Через 3-4 года здесь должен появиться совершенно новый микрорайон с развитой социальной инфраструктурой, детскими площадками, магазинами шаговой доступности», – отметил Губернатор.

На земельном участке в границах проспекта Гая и 2-го переулка Винновский планируется строительство жилого квартала в рамках реализации МЦП «Развитие застроенных территорий в границах муниципального образования «город Ульяновск» на 2010-2015 годы».

Новый квартал рассчитан на 1000 квартир общей площадью 54 тысячи квадратных метров – это девять многоквартирных жилых домов, аналогичное число зданий на данном участке будет снесено. Из ветхого аварийного фонда планируется переселить жильцов 114 квартир.

Также осмотрена территория, подлежащая развитию в границах улицы Локомотивная и проспекта Гая, на которой планируется в этом году начать строительство нового жилого дома площадью 3,5 тысячи квадратных метров  Его возведение начнётся на месте снесённого дома по ул. Локомотивной, 33. Также на этой территории будут снесены 18 жилых домов, нежилые здания по пр. Гая, 20 и по 2-му пер. Винновскому, 1. Предварительный объем помещений, из которых необходимо переселить жильцов, – около 10 тысяч квадратных метров. Ориентировочная площадь жилой застройки составит 60 тысяч квадратных метров.