1 октября 2013 года вступил в силу Федеральный закон от 23.07.2013г. №250-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости».

Закон внес существенные изменения, упрощающие процедуру государственной регистрации прав на недвижимость. С точки зрения возможности реализации все нововведения можно разделить на две группы: изменения, которые могут быть реализованы уже в настоящее время, и изменения, для реализации которых должны быть приняты дополнительные законы или ведомственные нормативные правовые акты.

К первой группе изменений относятся следующие изменения. Прежде всего, предельный срок осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним сокращен до 18 календарных дней. В Управлении Росреестра по Ульяновской области (далее – Управление) с учетом приказа от 13.09.2013г. №133-Д с 1 октября общий срок регистрации составляет 12 рабочих дней.

Второе важное нововведение: сведения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) о переходе прав на объекты недвижимости, относящиеся до 1 октября к сведениям ограниченного доступа, стали общедоступными и в настоящий момент любое заинтересованное лицо вправе получить сведения об основаниях перехода права, о дате перехода права, наименовании правообладателя – юридического лица, имени правообладателя – физического лица на любой интересующий его объект недвижимости.

Третье – с 1 октября по выбору правообладателя проведение государственной регистрации возникновения и (или) перехода права на недвижимость может быть удостоверено свидетельством о государственной регистрации прав или выпиской из ЕГРП, содержащей общедоступные сведения об объекте недвижимости по форме, установленной приложением №1 к Приказу Минэкономразвития России от 22.03.2013г. №147 «Об утверждении форм документов, в виде которых предоставляются сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Вводится возможность  представления заявлений о государственной регистрации права и иных необходимых документов без уплаты государственной пошлины. В этом случае представленные  документы могут быть приняты к рассмотрению не позднее чем в течение восемнадцати календарных дней со дня их представления при условии получения Управлением сведений об уплате государственной пошлины  либо представления заявителем документа об уплате государственной пошлины по собственной инициативе. При невыполнении этого условия по истечении восемнадцати календарных дней данные документы возвращаются заявителю как непринятые к рассмотрению.

Вводится новый вариант представления учредительных документов лицом, имеющим права действовать без доверенности от имени юридического лица. С 1 октября руководитель юридического лица вправе представить копии учредительных документов, заверенные его подписью и печатью юридического лица.

Предусмотрена возможность внесения изменений в записи ЕГРП о правообладателе, содержащихся в базовых государственных информационных ресурсах, не влекущих за собой переход, прекращение права, ограничение (обременение) права на объект недвижимости. Данные изменения вносятся без заявления правообладателя с обязательным направлением ему уведомления о внесенных изменениях в течение пяти рабочих дней со дня их внесения.

В настоящее время данная норма может быть реализована, например, в отношении юридических лиц на основании выписки из ЕГРЮЛ, получаемой Управлением в порядке межведомственного взаимодействия из базового государственного  информационного ресурса Федеральной налоговой службы России, в части КПП, адреса (места нахождения) постоянно действующего исполнительного органа (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа –  иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности).

Внесены принципиальные изменения в статьи 25, 25.3 Закона о регистрации, уточняющие основания проведения государственной регистрации права собственности на создаваемые (незавершенные строительством) и созданные (завершенные строительством) объекты недвижимого имущества.

Так, согласно п.1 ст.25 Закона о регистрации, с 1 октября для государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости, для строительства которого в соответствии с Градостроительным кодексом РФ требуется разрешение на строительство, наряду с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию потребуется правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект.

В отношении объектов незавершенного строительства (п.2 ст.25 Закона о регистрации), а также индивидуальных жилых домов, как завершенных, так и незавершенных строительством, оформляемых в порядке «дачной амнистии», кадастровый паспорт объекта недвижимости исключен из числа правоустанавливающих документов для государственной регистрации права собственности.

Согласно п.2 ст.25 Закона о регистрации, право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, и разрешения на строительство, если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ такое разрешение требуется.

В силу  п.4 ст.25.3 Закона о регистрации до 1 марта 2015 года единственным основанием для государственной регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом, как завершенный, так и незавершенный строительством, оформляемый в порядке «дачной амнистии», является правоустанавливающий документ на земельный участок.  

Важным положительным моментом является исключение из ст.25.5 Закона о регистрации положения об одновременности государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение или сооружение и изменения арендатора в договоре аренды земельного участка, вызывающего на практике большие сложности в связи с невозможность заключения соглашений об изменении арендатора в договоре до государственной регистрации перехода права собственности на находящийся на таком участке объект недвижимости.

В новой редакции одновременность государственной регистрации перехода права на отчуждаемый объект недвижимости и земельный участок требуется только в случае принадлежности земельного участка продавцу, дарителю или получателю ренты на праве собственности.

Введены принципиально новые способы защиты прав предыдущих и актуальных собственников объектов недвижимости. В соответствии со ст.28.1 Закона о регистрации предыдущий правообладатель объекта недвижимости вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, с заявлением о возражении в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости (данная запись может быть внесена только однократно и подлежит сохранению в ЕГРП в течение трех месяцев), а лицо, указанное в ЕГРП в качестве собственника объекта недвижимости, или его законный представитель – с заявлением о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на заявленный объект недвижимости без его личного участия.

Для внесения в ЕГРП указанных записей и предыдущему, и действующему собственнику объекта недвижимости или его законному представителю необходимо обратиться лично в сектор приема-выдачи документов Управления с заявлением о внесении изменений в записи ЕГРП с представлением документа, удостоверяющего личность, а при обращении законного представителя действующего собственника – документа, подтверждающего полномочия законного представителя, либо направить такое заявление с засвидетельствованной в нотариальном порядке подписью заявителя посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении. Данные записи вносятся в ЕГРП без взимания государственной пошлины.

Имеющиеся в ЕГРП сведения о возражениях в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости и о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права на объект недвижимости без личного участия действующего правообладателя данного объекта недвижимости будут указываться в графу «Заявленные в судебном порядке права требования» выписки из ЕГРП об объекте недвижимого имущества, выдаваемой по форме, утвержденной приложением №1 к приказу Минэкономразвития России от 22.03.2013г. №147.

И в завершение об изменениях, для реализации которых должны быть приняты дополнительные законы или ведомственные нормативные правовые акты.

В первую очередь, это введенная Федеральным законом №250-ФЗ возможность представления документов в форме электронных документов, электронных образов документов с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети Интернет, включая единый портал государственных и муниципальных услуг. Согласно ст.16 Закона о регистрации, порядок представления документов в электронном виде должен быть разработан и утвержден Минэкономразвития России, являющимся органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

В настоящее время такой ведомственный  нормативный акт не принят, что исключает возможность реализации данного нововведения. Согласно Плану мероприятий («Дорожной карты») «Повышение качества государственных услуг в сфере государственного кадастрового учета недвижимого имущества и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденной распоряжением Правительства РФ от 01.12.2012г. №2236-р (далее – Дорожная карта), организационно-технологическое   внедрение представления документов в форме электронных документов запланировано на март 2014 года.

И второе, возможность представления документов на государственную регистрацию по экстерриториальному принципу. С момента своего создания система государственной регистрации прав строилась на территориальном принципе. Поэтому для установления возможности экстерриториального приема документов для проведения государственной регистрации прав, также как и для представления документов в электронном виде, требуется реализация соответствующих мер правового, организационно-технического и иного характера.

В частности, внесение изменений в приказ Минэкономразвития России от 05.10.2009 № 395 «Об утверждении Типового положения о территориальном органе Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии», положения о территориальных органах Росреестра.

Реализация указанных мер, обеспечивающих возможность подачи документов для государственной регистрации прав в любом офисе приема документов вне зависимости от места нахождения объекта недвижимости, Дорожной картой запланировано на 2014-2018 годы, с принятием федерального закона в марте 2014 года, ведомственного нормативного акта – в марте 2015 года, организационно-технологическим внедрением – в марте 2018 года.