С 1 октября 2013 года собственники недвижимости получили возможность защиты своих прав принципиально новыми способами, повышающими гарантии безопасности в сфере оборота недвижимости.

Способы защиты введены ст.28.1. Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации).

Так, предшествующий правообладатель жилого дома, квартиры или любой другой недвижимости, чье ранее  зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) право прекращено в связи с дарением, продажей, в том числе под выплату ренты, при нарушении его прав, например, введением в заблуждение или оказанием воздействия при заключении договора, либо неосуществлением расчета по договору купли-продажи, может подать в регистрирующий орган заявление о возражении в отношении зарегистрированного права нового собственника на отчужденную недвижимость.

Актуальный правообладатель недвижимости, указанный в ЕГРП в качестве собственника, или его законный представитель вправе подать в регистрирующий орган заявление о  невозможности государственной регистрации прав на принадлежащий ему объект недвижимости без его личного участия. Сразу следует отметить, что этот способ защиты предназначен исключительно для собственников существующих объектов недвижимости. Участники долевого строительства, имеющие право требования в отношении строящегося жилого или нежилого помещения, таким правом не обладают.

Для защиты своих прав предшествующему или актуальному собственнику необходимо обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении изменений в записи ЕГРП.

Записи вносятся в ЕГРП в течение 3-х дней без уплаты государственной пошлины. Эти записи носят исключительно информативный характер. Их внесение в ЕГРП не является действиями по государственной регистрации прав.

При обращении с заявлением о возражения в отношении зарегистрированного права предшествующему собственнику объекта недвижимости необходимо учитывать следующие положения п.1 ст.28.1. Закона о регистрации.

Запись о возражении в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости сохраняет свою актуальность в ЕГРП в течение трех  месяцев с момента ее внесения. Данная запись сама по себе не влечет никаких правовых последствий и при отсутствии иных причин, препятствующих государственной регистрации, не является самостоятельным основанием для приостановления государственной регистрации права на объект недвижимости или отказа в ее проведении.

Главное назначение этой записи состоит в обеспечении предшествующему правообладателю возможности осуществления судебной защиты своего утраченного права собственности. Поэтому для достижения правового результата предшествующему  правообладателю необходимо сразу же после подачи в регистрирующий орган заявления о возражении обратиться в суд с иском об оспаривании зарегистрированного права.

Например, с иском о расторжении договора, если покупателем не произведена оплата по договору, или с иском о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, если сделка совершена под влиянием существенного заблуждения или неблагоприятных обстоятельств.  

Если предшествующий правообладатель этого не сделает и в регистрирующий орган в течение трехмесячного срока не поступит определение суда о принятии искового заявления к производству, запись о возражении в отношении зарегистрированного права в силу абз.2 п.1 ст.28 Закона о регистрации будет погашена по решению государственного регистратора до истечения трех месяцев со дня ее внесения в ЕГРП. В этом случае предшествующий собственник уже не вправе  повторно обратиться в регистрирующий орган с аналогичным заявлением.  

По решению государственного регистратора запись о возражении может быть погашена также в следующих случаях:

• при поступлении в регистрирующий орган определения суда о принятии к производству заявления об оспаривании зарегистрированного права нового собственника с одновременным внесением в ЕГРП записи о наличии заявленного в судебном порядке права требования в отношении спорного объекта;

• при поступлении в регистрирующий орган вступившего в законную силу решения суда о прекращении зарегистрированного права или об отказе в его прекращении либо об установлении права иного лица;

• при государственной регистрации прекращения зарегистрированного права и закрытии имеющегося в ЕГРП раздела на принадлежавший предшествующему правообладателю объект недвижимости в связи с прекращением его существования, в том числе его гибелью или уничтожением, а также разделом и образованием из него новых объектов недвижимости.

В случае раздела недвижимости предшествующий правообладатель вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлениями о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на вновь образованные объекты недвижимости.

До истечения трехмесячного срока запись о возражении в отношении зарегистрированного права может быть погашена на основании заявления предшествующего правообладателя либо на основании вступившего в законную силу судебного акта об ее погашении.

Важным моментом является то, что заявление о наличии возражения в отношении зарегистрированного права может быть подано предыдущим правообладателем только один раз.

Повторное заявление о наличии возражения в отношении зарегистрированного права возвращается предшествующему  правообладателю без рассмотрения в течение пяти рабочих дней со дня принятия заявления с указанием причины, в том числе, в следующих случаях:

• погашения ранее внесенной записи о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости на основании заявления предшествующего правообладателя;

• погашения записи о наличии возражения в отношении зарегистрированного права на объект недвижимости на основании вступившего в законную силу судебного акта об ее погашении;

• повторного представления предшествующим правообладателем заявления в течение трех месяцев со дня внесения по его заявлению в ЕГРП записи о наличии возражения в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости;

• повторного представления предшествующим правообладателем заявления по истечении трех месяцев со дня внесения по его заявлению в ЕГРП записи о наличии возражения в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости и ее погашения независимо от того, было ли им оспорено зарегистрированное право в суде;

• повторного представления предшествующим правообладателем заявления в течение или по истечении трех месяцев со дня внесения записи о наличии возражения в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости и погашения этой записи в связи с государственной регистрацией права на него нового правообладателя на основании вступившего в законную силу решения суда об установлении права нового правообладателя;
 
• повторного представления предшествующим правообладателем заявления в течение или по истечении трех месяцев со дня внесения записи о наличии возражения в отношении того же зарегистрированного права на тот же объект недвижимости и погашения этой записи на основании вступившего в законную силу решения суда, которым заявителю было отказано в прекращении данного права.

Теперь о внесении в ЕГРП записи о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя (п.2 ст.28.1. Закона о регистрации).  

Как отмечалось выше, данное заявление может быть  представлено лицом, указанным в ЕГРП в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем. В отношении несовершеннолетних собственников такие заявления могут быть поданы родителями, опекунами, попечителями, в отношении недееспособных правообладателей – опекунами, правообладателей, ограниченных судом в дееспособности, – попечителями, а от имени правообладателя, являющегося юридическим лицом, – его руководителем.

Данная запись в ЕГРП защитит актуального собственника от проведения  любых регистрационных действий  по заявлениям третьих лиц, включая доверенных лиц, к которым собственник или его законный представитель по каким-то причинам утратили доверие, например, а также от совершения мошеннических действий с недвижимостью, в которой собственник не проживает. Наличие такой записи в ЕГРП предотвратит регистрацию аренды, ипотеки, перехода права по договору об отчуждении, в том числе по заявлению другой стороны  нотариально удостоверенного договора в силу абз.2 п.3 ст.8.1. Гражданского кодекса РФ.

Запись о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя в отличие от возражения в отношении зарегистрированного права носит бессрочный характер. В случае обращения иных лиц, в том числе имеющих на руках выданные доверенности, представленные документы будет возвращены заявителю в течение пяти рабочих дней со дня принятия заявления о государственной регистрации без рассмотрения.  

При этом следует знать, что данная запись в ЕГРП не препятствует осуществлению государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права собственности при государственной регистрации права по заявлению иного лица на основании вступившего в законную силу решение суда, а также по требованию судебного пристава-исполнителя в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 02.10.2007г. №229-ФЗ «Об исполнительном производстве», и в иных случаях, установленных другим федеральным законом.

Запись о невозможности государственной регистрации права без личного участия правообладателя может быть погашена на основании:

• решения государственного регистратора без заявления собственника, его законного представителя одновременно с государственной регистрацией перехода, прекращения права собственности данного собственника;

• заявления собственника или его законного представителя об отзыве ранее представленного заявления о невозможности государственной регистрации;

• вступившего в законную силу судебного акта.

Заинтересованные лица могут представить соответствующие заявления в любой сектор приема-выдачи документов Управления Росреестра по Ульяновской  области, а также в Областное государственное автономное  учреждение «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг в Ульяновской области», расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Л.Толстого, д.36/9.

Также заявления можно направить посредством почтового отправления с объявленной ценностью при пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении. В данном случае обязательным условием является нотариальное засвидетельствование подлинности подписи заявителя  в направленном заявлении (п.2 ст.16 Закона о регистрации). Заявления, направленные без соблюдения указанного требования, основанием для внесения в ЕГРП записей о наличии возражения в отношении зарегистрированного права или о невозможности проведения регистрации без личного участия собственника не являются, и будут рассматриваться как письменные обращения правообладателей по вопросам государственной регистрации прав на недвижимое имущество.