Макроэкономические условия функционирования рынка жилой недвижимости в 2013 году

Состояние рынка жилья в России в 2013 г. определялось двумя факторами: динамикой макроэкономических параметров и достигнутой стадией развития рынка (завершение послекризисного восстановления).

Первый фактор характеризовался стагнацией в экономике РФ, что в итоге вылилось в стабилизацию рынка жилья в большинстве городов. Второй привел в начале года к существенной разнонаправленности динамики цен и активности на рынках жилья отдельных городов, связанной с завершившимся в предшествующем году послекризисным восстановлением в большинстве из них² и продолжением этого процесса в остальных.

Рост внутреннего валового продукта (ВВП) в РФ в 2013 году составил 1,3% (2010 год – 4,3%, 2011 год – 3,6%). Рост промпроизводства за год — близок к нулю (в 2012 году рост составил 2,6%). Добыча нефти за 8 месяцев увеличилась на 0,7%, газа — на 0,4%, угля — снизилась на 1,8%. При этом в сфере производства и распределения электроэнергии, газа и воды сжатие сектора составило 0,9%.

Оборот розничной торговли в январе-октябре 2013 г. составил 19029 млрд. руб. (рост всего 3,8% к соответствующему периоду предыдущего года). Тенденция снижения темпов роста объема розничного товарооборота прослеживается с начала 2012 г.: если в 2011 г. рост товарооборота составил 7,1%, в 2012 г. – 6,3%, то в 2013 г. – около 4%. Соответственно, чистое потребление увеличилось в истекшем году лишь на 2%.

Что касается базовых макроэкономических параметров – основных драйверов нашей экономики (рис. 1 и 2), то их динамика характеризуется в 2013 году сравнительно стабильными ценами на экспортную нефть (в диапазоне $(102-110) за баррель, средняя цена за 2013 год $108,0, за 2012 – $110,6, за 2011 – $109,3), колебательным повышением курса рубля к доллару, аналогичным 2012 году (в коридоре 31,0-33,5 рубля), увеличившимся объемом оттока капитала (около 62,7 млрд. против 54,6 млрд. долларов в 2012 году).

Рис. 1                                                                                                      Рис. 2

Инфляция 2013 году снизилась незначительно: 6,5% против 8,8% в 2010 году, 6,1% в 2011 году и 6,6% в 2012 году (рис. 3). Уровень безработицы составил 5,5% (как в 2012 году).

Рост доходов населения (рис. 3) по итогам года в реальном выражении составил 4,2%, в номинальном – 11,1% (в 2011 году 0,8% и 6,9%, в 2012 году – 4,3% и 11,2%). В Москве реальные доходы в течение трех лет снижались, а номинальные росли с темпом 3-4% в год.

Рис. 3

Удручающие годовые результаты подтверждают мнение тех экспертов, которые уже давно говорят о стагнации в российской экономике.

Ипотечная поддержка на рынке жилой недвижимости³

Неблагоприятные макроэкономические условия замедлили темпы роста объемов ипотечного кредитования и несколько изменили приоритеты покупателей.

Объем ипотечного кредитования (рис. 4) вырос до 1,3 трлн руб., что на 23% больше предыдущего года (2011 год – 0,7 трлн руб., рост на 90%, 2012 год – 1,0 трлн руб., рост на 40%) и до 770 тыс. кредитов (2011 год – 681 тыс., 2012 год – 870 тыс.). В Москве выдано 35,3 тыс. ипотечных кредитов, что составляет 4,6% от общего числа в РФ, в Тюменской области – 34,7 тыс. (4,5%), в Московской области – 33,1 (4,3%), в Башкирии – 32,3 тыс. (4,2%), в Татарстане – 30,0 тыс. (3,9%). Доля ипотечных сделок продолжала расти и составила 24,6% (2011 год – 17,6%, 2012 год – 20,5%). Существенно выросла доля ипотечных сделок на первичном рынке: с 30-40% до 60-70%.

Уровень ставок по рублевым ипотечным кредитам в конце года составил 11,9% (приблизительно как в конце 2012 года).

Рис. 4

При анализе влияния факторов на динамику рынка недвижимости необходимо учитывать не только прямые (вертикальные) связи, но и горизонтальные (между одноуровневыми факторами) и обратные связи. Так, снижение цен на жилье в период кризиса способствовало повышению доступности ипотеки для граждан, а повышение цен при прочих равных условиях способствует торможению развития ипотеки.

Строительство и ввод жилья⁴

В РФ ввод в эксплуатацию жилых домов (рис. 4) в 2013 году составил 69,4 млн кв. м – рост 5,5% (2012 год – 65,7 млн, 2011 год – 62,3 млн кв. м). Было построено 912,1 тысячи новых квартир, что на 10,3% больше, чем в 2012 году.

При этом объем работ, выполненных в России по виду деятельности «Строительство», за 2013 год снизился по сравнению с 2012 годом на 1,5% – до 5,917 триллиона рублей.

Примечание: Москва и Мособласть в старых границах: 2011 – 2,11 млн и 8,22 млн, 2012 – 2,15 млн и 7,34 млн, 2013 – 1,93 и 8,41 млн кв. м соответственно.

Рис. 4

В Москве в 2013 году  введено в эксплуатацию 3,1 млн кв. м жилья (2012 – 2,57 млн), из них 680 тыс. кв. м – за счет бюджетного финансирования. На территорию Старой Москвы приходится 1,93 млн кв. м (2010 год – 1,97 млн, 2011 год – 2,11 млн, 2012 год – 2,15 млн кв. м). В Новой Москве введено 1,17 млн кв. м жилых площадей.

В Санкт-Петербурге в 2013 году ввели в эксплуатацию 989 жилых домов общей площадью 2,58 млн кв. метров. Таким образом, объемы строительства остались на уровне 2012 года.

В Московской области (в новых границах) введено 6,9 млн кв. м (в 2012 году – 7,3 млн).

В Краснодарском крае ввод снизился на 26% – до 3,4 млн кв. м (в 2012 году – 4,3 млн).

В Москве за 2013 год было зарегистрировано (рис. 5) 145,8 тыс. сделок купли-продажи/мены жилья (рост на 9,1%), 35,3 тыс. договоров ипотеки (на 2,2%), 21,3 тыс. договоров участия в долевом строительстве (снижение на 12,9%).

Примечание: 2013 год – с учетом присоединенных территорий.

Рис. 5

Ценовая ситуация на вторичном рынке

Основные показатели динамики вторичного рынка жилья городов приведены на рис. 6 и 7 и в таблице 1. Данные представлены сертифицированными РГР аналитиками рынка недвижимости⁵. Сбор, верификация и обработка данных выполнены по единой методике, рекомендованной РГР.

В исследованной выборке представлены 37 городов и один регион (Московская область, по которой приводятся осредненные данные по 85-90 населенным пунктам), в том числе 31 город – региональный центр и 6 районных центров. По численности населения в выборке представлены Москва (около 12 млн человек), Московская область с суммарным городским населением около 6 млн человек, 11 городов-миллионников, 12 городов с населением свыше 500 тыс. человек, 9 городов с населением от 200 до 500 тыс. человек, два города с населением менее 200 тыс. и один – менее 100 тыс. человек (суммарно – 39,5 млн человек).

Общий месячный объем в декабре 2013 года составил 232 тыс. предложений.

Примечание: *средневзвешенная – без Москвы.

                            Рис. 6                                                                                  Рис. 7

По итогам года на рынке жилья городов выборки наблюдалась стабильность. Наибольший прирост цен (выше накопленной инфляции 6,5%) в Ишимбае (15%), Кирове (12%) и Тобольске (10,8%). Снижение номинальных цен к произошло в четырех городах – Краснодаре (-7,1%), Красноярске (-4,7%), Тюмени (-5,9%) и Твери (-2,9%). Средневзвешенный прирост цен относительно декабря составил 7,9% (вне Москвы – 6,6%), что несколько выше накопленной инфляции.

К декабрю 2013 года цены в большинстве городов выборки превысили докризисный уровень или вплотную приблизились к нему. Но наступившая экономическая стагнация остановила дальнейший рост в отставших городах, вследствие чего цены в Твери, Перми, Кемерово, Красноярске, Ижевске, Челябинске стабилизировались на уровне 5-8% ниже докризисного максимума.

Таблица 1. Цены на вторичном рынке жилья городов России в 2013 году

Примечание: * В числителе – Старая Москва, в знаменателе – Большая Москва.

** Московская область – численность городского населения.

***Средневзвешенная по количеству предложений удельная цена в выборке

(в скобках – без учета Москвы).

Полную версию статьи читайте на http://ec.real-estate.ru/sternik2014.shtml