В последнее время в нашем регионе получает широкое распространение организация строительства так называемых «коттеджных поселков».



Анализ и оценка привлекательности подобных проектов –  стезя профессионалов рынка недвижимости, поэтому подробнее остановимся на том, что следует знать гражданам в случае рассмотрения подобных вариантов инвестирования или улучшения своих жилищных условий. Одним из механизмов строительства коттеджных поселков является комплексное освоение земельных участков в целях жилищного строительства.

Что из себя представляет комплексное освоение земельных участков и чем оно отличается от обычного строительства? Для начала следует отметить, что комплексное освоение накладывает гораздо более серьезные обязательства на правообладателя-застройщика земельного участка.

Так, комплексное  освоение включает в себя:
•  подготовку документации по планировке территории,
•  выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры,
•  осуществление жилищного и иного строительства в соответствии с видом разрешенного использования земельного участка.

В законе определено, что все эти этапы должен осуществить правообладатель-застройщик земельного участка. При этом при передаче прав на участок, предоставленный для комплексного освоения, к новому правообладателю переходят и все перечисленные выше обязанности.

Естественно, основная цель застройщика – привлечение денежных средств. Однако имеются различия и в том, когда и в каком порядке он начинает привлекать финансовые средства, и что взамен получает гражданин.

Идеальный по закону вариант – оформление между застройщиком и гражданином договорных отношений, по которым гражданин участвует своими денежными средствами в строительстве и по окончании строительства получает в собственность введенный в эксплуатацию дом с земельным участком, необходимым для размещения и дальнейшей эксплуатации дома.

Однако на практике имеют место и иные случаи, когда предоставленный для комплексного освоения земельный участок (земельный массив) фактически не застраивается, а делится на большое количество отдельных земельных участков, которые распродаются гражданам.

Таким образом, застройщик избавляет себя от необходимости осуществления подготовки документации по планировке территории, выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, осуществления самого строительства.

На первый взгляд каждый получает что хочет. Застройщик – быструю прибыль. Граждане – земельные участки в собственность под строительство недалеко от города по привлекательным ценам. Но не все так радужно.

Все земельные участки, образованные в результате раздела земельного участка (массива), ранее предоставленного застройщику для комплексного освоения, имеют такой же вид разрешенного использования – комплексное освоение в целях жилищного строительства. Это значит, что индивидуальная жилищная застройка таких участков гражданами недопустима, хотя целью граждан при покупке участков являлось как раз самостоятельное строительство.

Граждане, купившие земельные участки в границах земельного массива, предназначенного для комплексного освоения, и зарегистрировавшие свои права на них в установленном Федеральным законом от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», вправе осуществлять жилищное строительство в границах принадлежащих им земельных участков с соблюдением требований земельного и градостроительного законодательства. Фактически это возможно только в форме комплексного освоения при условии реализации всех обязательств первоначального застройщика, в том числе по подготовке документации по планировке территории и выполнению работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Кроме того, в нарушение земельного и градостроительного законодательства, отсутствие документации по планировке территории коттеджного поселка влечет за собой фактически произвольное формирование участков, предназначенных для строительства домов и объектов инфраструктуры (например, дорог), что приводит к невозможности их дальнейшего полноценного и рационального использования.

В результате между гражданами, купившими участки, и застройщиком возникают конфликтные ситуации, судебные споры. Граждане по сути не могут использовать участки для своих предполагаемых целей.

Вместе с тем, сам факт наличия у покупаемых земельных участков такого вида разрешенного использования как «комплексное освоение в целях жилищного строительства» должен был если и не насторожить граждан-покупателей, то точно вызвать вопросы. Тем более что данные сведения являются открытыми и общедоступными.

Вид разрешенного использования, наряду с  категорией земель, составляет правовой режим земельного участка, т.е. рамки его возможного использования правообладателем.

Сведения о существующем виде разрешенного использования земельного участка содержатся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственном кадастре недвижимости.

Вид разрешенного использования земельного участка, в обязательном порядке указывается в свидетельстве о государственной регистрации права, выдаваемом Управлением Росреестра по Ульяновской области.

Следовательно, информация о разрешенном использовании земельного участка может быть получена покупателем как самостоятельно из общедоступных информационных ресурсов, так и при ознакомлении с документами продавца земельного участка на стадии совершения сделки.

Подводя итог, хотелось бы обратиться к гражданам, с напутствием проявлять внимательность и осторожность при совершении сделок по купле земельных участков, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Осознание возможных последствий приобретения таких участков избавит вас от незапланированных дополнительных расходов по их освоению, а также от возникновения непредвиденных конфликтных ситуаций, решение которых возможно только в судебном порядке.