Бабушкой и внуком в 2003 году в равных долях приобретена квартира. В 2013 году бабушка умерла, право собственности на её долю по завещанию перешло к её дочери – матери внука. Квартиру планируют продать как единый объект. Будет ли доход, полученный от продажи квартиры, облагаться НДФЛ?

В соответствии с п. 1 ст. 207 НК РФ физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, признаются плательщиками НДФЛ. Доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ и являются объектом обложения НДФЛ по ставке 13% (пп. 5 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 224 НК РФ).

Налоговая база в данном случае определяется как денежное выражение доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст. 218-221 НК РФ (п. 3 ст. 210 НК РФ).

В частности, на основании пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ при продаже имущества, а также доли (долей) в нем физическое лицо имеет право на получение имущественного налогового вычета.

Такой вычет предоставляется в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартиры, доли в квартире, находившейся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающем в целом 1 000 000 руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

При этом доход, полученный от продажи имущества, находившегося в собственности налогоплательщика более трех лет, не подлежит обложению НДФЛ на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ.

Как следует из вопроса, один собственник квартиры (сын) приобрел право собственности на половину квартиры в 2003 году, соответственно, доход от продажи в 2014 году его доли в праве собственности на эту квартиру не облагается НДФЛ (смотрите, например, письма Минфина России от 06.06.2013 N 03-04-05/20983, от 03.09.2012 N 03-04-05/9-1041).

При этом второй собственник квартиры (мать) приобрела право собственности на вторую половину квартиры, вступив в наследство после смерти бабушки в 2013 году.

Согласно ст. 218 ГК РФ, в случае смерти гражданина право собственности на принадлежащее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Статьями 1114 и 1152 ГК РФ установлено, что принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства, которым является день смерти гражданина, независимо от времени его фактического принятия, а также момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.

Таким образом, у наследников, вступивших в права наследства, право собственности на наследственное имущество возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этих прав (письма Минфина России от 26.03.2013 N 03-04-05/5-291, от 20.09.2013 N 03-04-05/39127, от 19.04.2013 N 03-04-05/7-392 и другие).

Применительно к рассматриваемой ситуации право собственности на половину квартиры у матери возникло именно в 2013 году. Если квартира будет продана в 2014 году, то есть до истечения трехлетнего срока со дня смерти наследодателя, то мать самостоятельно должна будет исчислить сумму налога, подлежащую уплате в бюджет исходя из суммы, полученной от продажи своей доли квартиры. При этом подлежащий обложению НДФЛ доход от продажи доли квартиры может быть уменьшен на сумму имущественного вычета.

Подпунктом 3 п. 2 ст. 220 НК РФ определено, что при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Эта норма означает, что в случае продажи квартиры, находящейся в общей долевой собственности (когда объектом договора купли-продажи является квартира целиком), имущественный налоговый вычет распределяется между совладельцами пропорционально их долям (письма Минфина России от 09.08.2013 N 03-04-05/32299, от 10.07.2013 N 03-04-05/26832, ФНС России от 26.02.2013 N ЕД-3-3/650@).

Как следует из вопроса, квартиру предполагается продать как единый объект. В этом случае мать будет иметь право на получение имущественного налогового вычета в размере, пропорциональном ее доле в этой квартире, то есть в размере не более 500 000 руб. (1/2 х 1 000 000 руб.). Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит обложению НДФЛ в общеустановленном порядке по ставке 13% (письмо Минфина России от 17.02.2012 N 03-04-05/7-193).

Например: Квартира продана в 2014 году за 3 000 000 руб. Применительно к рассматриваемой ситуации доход матери от продажи половины квартиры составляет 1 500 000 руб. Налогооблагаемый доход будет равен 1 000 000 руб. (1 500 000 руб. – 500 000 руб.) и с него необходимо уплатить НДФЛ в размере 130 000 руб. (1 000 000 руб. х 13%).

Физические лица, получившие доходы от продажи имущества, находившегося в их собственности менее трех лет, согласно п. 1 ст. 229 НК РФ и пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ, обязаны представить налоговую декларацию (форма 3-НДФЛ утверждена приказом ФНС от 10.11.2011 N ММВ-7-3/760@) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом, в котором были получены такие доходы, и, как следует из положений п. 4 ст. 228 НК РФ, уплатить по месту жительства в срок не позднее 15 июля года, в котором представлена налоговая декларация, сумму налога, подлежащую уплате в соответствующий бюджет.

Если квартира будет продана по истечении трехлетнего срока со дня смерти бабушки, доходы от продажи долей в праве собственности на эту квартиру не будут облагаться НДФЛ ни у одного из собственников.

В таком случае налогоплательщики вправе не подавать налоговую декларацию по доходам от продажи квартиры, если нет иных доходов, подлежащих декларированию (письмо Минфина России от 02.04.2012 N 03-04-05/7-416).

К сведению: При продаже доли в квартире, являющейся самостоятельным объектом сделки купли-продажи и находившейся в собственности одного налогоплательщика менее трех лет, имущественный налоговый вычет по доходам от такой продажи предоставляется в сумме, не превышающей 1 000 000 руб. (письмо УФНС России по г. Москве от 19.12.2011 N 20-14/4/122790@). Смотрите также письма Минфина России от 30.05.2013 N 03-04-05/19766, от 06.08.2012 N 03-04-05/5-914, от 29.11.2011 N 03-04-05/5-957, ФНС России от 05.06.2013 N ЕД-3-3/2005@, от 02.11.2012 N ЕД-4-3/18611@, от 05.06.2012 N ЕД-3-3/1985@, постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П.

Иными словами, если в рассматриваемой ситуации мать продаст свою долю квартиры по отдельному договору купли-продажи, она будет иметь право на получение имущественного налогового вычета в размере 1 000 000 рублей (письмо ФНС России от 25.07.2013 N ЕД-4-3/13578@).



Спонсор рубрики ООО «Гарант-Сервис Симбирск»,
г. Ульяновск, переулок Молочный, 5,
тел. 41-71-67, факс 41-71-68.
ГАРАНТ для физических лиц – ГАРАНТ24 на сайте http://www.garant73.ru