Общие характеристики рынка жилья

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в апреле 2014 года в среднем по городу составила 35 512,40 рубля за кв.м, что незначительно выше средней цены предложения на январь 2014 г. (35 106, 82 рубля). Общее изменение цен на квартиры за I квартал 2014 года составило 1,01%, что является еще одним подтверждением стабильности на рынке вторичного жилья.

Весьма незначительные колебания в меньшую сторону (Старый город, Дачный поселок, Зайцев поселок, УПП ВОС) или в большую (Соцгород, Порт, Химмаш, КСК, Олимп) наблюдаются по ценам на любые типы квартир.

Исключение составили только трехкомнатные квартиры «улучшенной планировки» в кластере «Соцгород» и «Соцгород – 11А мкрн», цена на которые увеличилась в пределах 3%. Это связано с наличием на рынке квартир такого типа с повышенной отделкой, и выставляются они по цене более высокой, чем аналогичные квартиры, определяемые как «в хорошем состоянии». Тем не менее именно такие квартиры чаще всего приобретаются по «военным сертификатам» и не задерживаются в продаже. Поэтому и средняя стоимость 1 кв. м таких квартир показала максимальный прирост по сравнению с другими типами квартир в различных кластерах города.

В общем, по сравнению с апрелем прошлого года, цены на жилье по всем сегментам рынка показали равномерный прирост в пределах 9%, что подтверждает правильность прогноза об относительной стабильности на рынке жилья. С апреля 2013 г. по апрель 2014 г. наблюдается рост цен для однокомнатных квартир – от 1% (Западный и Первомайский районы) до 4% (Центральный район, Олимп), для двухкомнатных квартир – от 2% (Соцгород, Порт) до 9% (КСК, Химмаш), для трехкомнатных квартир – от 1% (Олимп) до 6% (Порт) и 7% (Соцгород).
 
Диапазон стоимости кв.м жилья бюджетного класса для Димитровграда на начало II квартала 2014 г. составляет от 22 200 рублей (пос. Дачный) до 52 000 рублей (малосемейка ВУ Соцгород).Для элитного жилья (в параметрах рынка г. Димитровграда), представленного на рынке на момент оценки, средний диапазон цен на квартиры  с отделкой составляет 40 000 – 55 000 руб. за кв.м, с черновой отделкой – от 36 500 до 42 000 руб. за кв.м Во II квартале 2014 г. сохраняется достаточно устойчивый спрос на жилье данной категории.

Также необходимо отметить продолжающийся устойчивый спрос на новостройки: объекты, которые были недавно введены в эксплуатацию или будут введены в течение ближайших 9-12 месяцев. Средняя стоимость 1 кв. м таких квартир составляет от 34 000 до 39 000 рублей.

Особенности рынка квартир на конец I — II кварталы 2014 года

За истекший квартал рынок жилья продемонстрировал небольшое изменение стоимости квадратного метра  практически по всем сегментам и кластерам города. Незначительное снижение – 1-1,5% – наблюдалось в Центральном районе в сегменте однокомнатных квартир типа «хрущевка».

В Западном районе стоимость квадратного метра осталась практически на прежнем уровне с приростом в сегменте трехкомнатных квартир в размере около 3%.

Для района «Порт» ситуация примерно такая же – прирост 3%. Разница в стоимости квартир по районам «Соцгород» и «Порт» по-прежнему актуальна. По данным на апрель 2014 года, она составила около 9%.

В общем виде, изменение цен на вторичном рынке квартир для Западного (Соцгород) и  Первомайского районов (Порт, КСК) можно представить в виде графиков (рис. 1,2,3).

Причины роста цен и прогноз на 2014 год

Большинство экспертов полагает, что если в экономике не произойдет ничего форс-мажорного, то и ситуация на рынке недвижимости в 2014 году не претерпит кардинальных изменений: цены продолжат «топтаться на месте», диапазон колебаний не превысит 5-10%.

Однако к концу 2013 года вокруг российского рынка недвижимости сложилось рекордное число факторов неопределенности. Часть из них носит глобальный макроэкономический характер, другие связаны непосредственно со сферой недвижимости и строительства. Развитие любого из них может выбить рынок недвижимости из нынешнего положения равновесия, как в сторону роста, так и снижения цен на жилье.

И, тем не менее, кризис или не кризис, но человеку надо где-то жить, поэтому недорогое, но качественное жилье, в которое можно достаточно быстро въехать, всегда будет пользоваться спросом. Спрос на жилье в настоящее время сохраняется на высоком уровне, особенно на ликвидное малометражное жилье в кластерах с развитой инфраструктурой, где традиционным лидером рынка по стоимости квадратного метра остаются «малосемейки со всеми удобствами».

Большинство наших соотечественников могут позволить себе лишь бюджетное жилье. Но и те, кто не стеснен в средствах, часто покупают недорогие квартиры, рассчитывая заработать на сдаче их внаем и последующей перепродаже.

Росту популярности бюджетного жилья способствует и тот факт, что ипотека все еще недоступна многим россиянам – человек со средней зарплатой не может позволить себе взять кредит на полную стоимость трехкомнатной полнометражной квартиры и в процессе погашения ипотечного кредита выплатить 2-3 цены квартиры. Ставки по ипотечным кредитам снижаться не будут, так как, по мнению экспертов, «и так достаточно низкие». В связи с этим, именно жилье эконом-класса будет стабильно дорожать.

Помимо текущих тенденций рынка, одним из самых значимых факторов, который  сохранится и в 2014 году,  является развитие первичного рынка и влияние его на вторичный. Пока только этот фактор может оказать на рынок в будущем существенное значение. Если количество новостроек возрастет, и сами проекты будут разнообразными, ситуация на вторичном рынке будет спокойнее.

Анализ рынка предоставлен оценщиком Анной Юдинских (Центр независимой оценки, г. Димитровград, пр. Ленина, 14, т. 40-717), по открытым источникам информации газета 25 Канал, «Димитровград», сайт ООО «РА 2Жемчужина», http://www.dim-an.ru, сайт http://www.avito.ru, а также сведениям, предоставленным ООО «РА «Жемчужина», крупнейшим рилторским агентством г. Димитровграда (т. 32-666, 34-044). Коммерческое распространение  анализа рынка квартир, домов, земельных участков, коммерческой недвижимости г. Димитровграда — журнал «Недвижимость Ульяновска».