– В процентах или в виде правильной дроби должна быть отражена в договоре мены величина долей, принадлежащих участникам общей долевой собственности на недвижимое имущество?

– В соответствии со ст. 244  ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух и более лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

Согласно п. 1 ст. 245  ГК РФ доли участников в праве общей собственности могут определяться их соглашением либо на основании закона, а в том случае, если размер долей указанными способами не может быть определен, то эти доли признаются равными. При этом ГК РФ не уточняет, в каком выражении следует определять их размер.

В связи с этим в правоприменительной практике сложилась точка зрения, согласно которой доли участников общей долевой собственности могут быть выражены как в дробях, так и в процентах (смотрите, например, постановление  ФАС Московского округа от 07.03.2003 №КГ-А40/944-03).

Указанная точка зрения находит свое отражение и в подзаконных нормативных правовых актах. В частности, п. 5.18 Порядка заполнения формы «Сведения об инвентаризационной стоимости недвижимого имущества и иные сведения, необходимые для исчисления налогов», утвержденного приказом  ФНС от 11.02.2011 № ММВ-7-11/154@, говорит о том, что сведения о размере доли в праве собственности могут быть указаны в данной форме в виде процентов или иных единиц измерения.

Однако следует помнить, что право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131 ГК РФ).

В соответствии с п. 6 ст. 12  Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) в Единый государственный реестр прав (далее – ЕГРП) вносятся в том числе записи о подлежащих государственной регистрации правах собственности и об иных вещных правах на каждый объект недвижимого имущества, о существенных и об иных условиях сделки об отчуждении, сведения о правообладателе, о правоустанавливающих документах в объеме сведений, определенных Правилами ведения ЕГРП.

Одним из элементов, который подлежит обязательному указанию в составе вышеназванных сведений, является размер доли в праве общей собственности (п. 39 Правил ведения ЕГРП, утвержденных постановлением  Правительства РФ от 18.02.1998 № 219 (далее – Правила). При этом данная норма устанавливает, что размер доли должен быть указан в виде правильной простой дроби.

На основании этого отдельные суды отменяют решения нижестоящих судов, в которых размер доли в праве на недвижимость, подлежащей государственной регистрации, указан не в виде дроби, а в виде иных единиц измерения, в том числе и в процентах (смотрите, например, постановление  Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2011 № 04АП-3334/07).

Тем не менее, на наш взгляд, с подобной позицией нельзя согласиться. Пункт 39 Правил определяет лишь то, каким образом регистрирующие органы должны отразить в ЕГРП размер доли в праве общей собственности, но не касается вопроса о том, как должен быть выражен размер указанной доли в договоре или ином документе, на основании которого производится государственная регистрация права.

Данный вывод находит свое отражение и в судебной практике, согласно которой признается недействительным отказ в государственной регистрации права на том основании, что размер доли в этом праве в договоре, на основании которого такая регистрация проводится, указан не в виде правильной дроби, а в процентах (смотрите, например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.02.2007 № А33-15627/2006-Ф02-483/2007-С2, постановление  Девятого арбитражного апелляционного суда от 25.09.2009 № 09АП-16363/2009). При этом подчеркивается, что такой способ определения размера доли в договоре не препятствует регистрирующему органу установить этот размер в виде дроби и внести соответствующую запись в ЕГРП.

Вместе с тем приведенные судебные акты свидетельствуют также и о том, что указание в договоре размера доли в праве общей собственности в виде процентов может привести к спору с регистрирующим органом, который, возможно, придется разрешать в судебном порядке. В связи с этим рекомендуем указать в договоре мены размер долей участников общей долевой собственности в виде правильных дробей.

Судебные решения в новом формате

В мае компания «Гарант» выпустила новый продукт – «Энциклопедию судебной практики» – сборник аналитических материалов, обобщающих и систематизирующих судебную практику.

Использование новой энциклопедии «ГАРАНТа» значительно упрощает работу с судебной практикой и экономит время пользователя. Профессионал получает выдержки из судебных актов, суть принятого решения и конкретную информацию, разрешающую его ситуацию. Такой подход позволяет всем, кто работает с судебной практикой, не только точнее формировать свою позицию по спорным вопросам, но и проводить анализ практических аспектов применения правовых норм.

Все материалы «Энциклопедии судебной практики» отличает четкая, простая и единообразная структура. Позиции суда, представленные в сборнике, охватывают следующие тематики: налоговое право, корпоративное право, договоры, трудовое право, законодательство о защите прав потребителей.

С помощью «Энциклопедии судебной практики» вы сможете уверенно решать профессиональные вопросы. Новый формат предоставления юридической информации позволит быстро и правильно справиться с поставленными задачами, а следовательно, поспособствует стабильному развитию бизнеса.