Депутаты «Справедливой России» предлагают законодательно запретить перевод земель сельхозназначения в иные категории земель, чтобы
в условиях санкций обеспечить импортозамещение сельскохозяйственной продукции внутри РФ.

Кроме того, предлагается установить невозможность изменения вида разрешенного использования, установленного для определенной территории, относящейся к категории земель сельскохозяйственного назначения, действующего на момент вступления в силу данного проекта федерального закона, на иной вид разрешенного использования. Также появилась информация, что Минэкономразвития подготовило проект закона о повышении ставки земельного налога.

Законопроект Минэкономразвития предлагает повысить коэффициенты, применяемые к налоговой ставке. И если через год после предоставления участка для строительства налог будет оставаться прежним, то по истечении трех лет после предоставления участка он вырастет вдвое (коэффициент 4), а после пяти лет коэффициент возрастает до 6. Как это скажется на рынке, отвечают наши эксперты.

Как принятые меры отразятся на рынке коммерческой недвижимости в Подмосковье?

Антон Алябьев, директор отдела складских и индустриальных помещений CBRE
– Данные изменения затронут, в основном, сегмент складской недвижимости. По существу, они добавят трудностей девелоперам и могут привести к некоторому росту цен на землю. Уровень роста будет зависеть от объема текущего портфеля уже переведенных из с/х назначения земель и строгости принимаемого закона. С точки зрения стимулирования сельскохозяйственного производства эффект от данной меры будет минимальным.

Айдар Галеев, руководитель отдела аналитики и консалтинга группы компаний RRG
– Принятые меры в большей степени отразятся на рынке жилой недвижимости, нежели на коммерческой застройке. Объемы введения жилья в области могут существенно снизиться, что негативным образом скажется не только на бизнесе девелоперов, но и на конечных потребителях.

Несмотря на то что сегодня в Подмосковье есть определенный запас земель под новое строительство, подобные запреты и ограничения сильно «подкосят» рынок. Что касается рынка коммерческой недвижимости – его объем в области небольшой, поэтому здесь влияние будет менее заметным. Хотя отдельные проекты, конечно, могут пострадать.

Марианна Романовская, директор департамента консалтинга GVA Sawyer
– О последствиях говорить рано, так как соответствующий закон еще не принят, да и мера планируется к введению лишь сроком на год, что для недвижимости очень мало. Отметим, что средний срок девелоперского проекта в коммерческой недвижимости – 3 года (1 год – проектирование и согласования + 2 года – реализация и ввод в эксплуатацию). Если даже инициатива и найдет отражение в законе, то немедленного отклика именно на коммерческую недвижимость (офисы, торговля, склады) ожидать вряд ли стоит, так как на текущий момент земельный ресурс МО далеко не исчерпан.

Эвелина Ишметова, заместитель генерального директора группы компаний RRG
– Хорошие участки должны подрасти в цене для начала на 5-10% уже в течение ближайших месяцев. Дальше тренд предсказать не возьмусь.

Вырастут ли цены на землю, которая уже переведена из сельхозназначения в другую категорию, и какие последствия для рынка и инвестиционного климата повлекут
данные изменения?

Антон Алябьев
– Как и в любом случае, когда предложение ограничивается, а спрос остается, можно ожидать, что данная мера приведет к росту цен на землю, которая уже переведена из сельхозназначения. Заметного прямого негативного эффекта на инвестиционный климат не будет. Вместе с тем инвесторы получат очередной сигнал, что у нас могут приниматься достаточно необычные решения.

Олег Рыжов, генеральный директор ROSS Group
– Да, по всей видимости, цена на земли несельскохозяйственного назначения вырастет. Но с учетом того, что общий объем доступных инвестиций в силу общеизвестных причин в настоящий момент существенно сократился, рост цен на земельные участки не должен быть слишком велик. В конечном итоге, все будет зависеть от конкретного участка и его характеристик.

Марианна Романовская
– Вряд ли обоснованно ждать резкого роста цен на уже переведенные земли, так как общая экономико-политическая ситуация не вполне способствует ажиотажному спросу на новое строительство, да и рынок недвижимости инерционен априори, а земельный рынок – и того более.

Эвелина Ишметова
– Безусловно, рост спроса, а, следовательно, и цен на участки, уже выведенные из с/х оборота, будет. Но не на все земли без исключения, а лишь на те, что, как и раньше, подходят для размещения того или иного вида недвижимости. То есть, если раньше участок не подходил для строительства ТРЦ, то с принятием закона более подходящим для этих целей он не станет точно.

Действительно ли данные меры могут стимулировать развитие сельского хозяйства
и фермерства?

Антон Алябьев
– Это маловероятно. Существенно более сильный эффект для развития сельского хозяйства принесут, например, уменьшение налоговой нагрузки на него, снижение ставок по кредитам, минимизация организационно-бюрократических проблем для желающих развивать фермерских бизнес.

Олег Рыжов
– Не думаю, что данные меры как-то поспособствуют развитию сельского хозяйства и фермерства. На самом деле, основная проблема заключается в том, что в настоящий момент вкладываться в строительство как жилых, так и коммерческих объектов на порядок выгоднее, чем инвестировать в сельское хозяйство. Больше прибыли, меньше рисков, быстрее сроки окупаемости и т.д. Так что предлагаемая мера просто дополнительно ограничит возможность использования земель, имеющих сегодня сельскохозяйственное назначение, иначе, чем по прямому назначению. Но это совершенно не означает, что подобные меры как-то повлияют на рост сельскохозяйственного производства.

На мой взгляд, в России более чем достаточно земель для ведения сельского хозяйства, причем – с хорошей логистикой, транспортной доступностью и по очень невысокой цене. И в последние годы государство тратит колоссальные средства на субсидирование предприятий сельского хозяйства. Однако роста производства по-прежнему не наблюдается. Повторюсь, запретом на смену назначения земли эту проблему не решить.

Айдар Галеев
– На мой взгляд, эти меры никак не будут способствовать развитию сельского хозяйства и фермерства. В России вообще нет дефицита земли под производство сельскохозяйственной продукции; объемы территорий, которые никогда не будут застроены, просто огромны – бери и выращивай. Так что проблема явно не в отсутствии подходящих площадок под организацию фермерского хозяйства.

Марианна Романовская
– Эти меры могут стать стимулом развития сельского хозяйства, однако в том и только том случае, если они будут частью общей стратегии государства по поддержке собственного сельскохозяйственного производства, включая льготы, преференции, дотации и т.д.

Эвелина Ишметова
– Указанные санкции вряд ли повлекут за собой немедленное перевоплощение девелоперов коммерческой и жилой недвижимости в фермеров. В конце концов, для изучения экономики сельскохозяйственного  производства и принятия решения об «играю/не играю» требуется определенное время. Кому-то, возможно, будет проще продать свои земли, чем заниматься не свойственным ему видом деятельности.