Димитровград занимает особое место в экономической жизни Ульяновской области во многом благодаря удобному географическому расположению на оживленной автотрассе между крупнейшими экономическими единицами Самарской области, городами Самара, Тольятти и городом Ульяновск.

Попав в середину этого «золотого треугольника» и имея действующую железнодорожную ветку, город получил все предпосылки для развития промышленности и торговли. Несмотря на перипетии 1990-х, не только выстояли все градообразующие предприятия ОАО «ДААЗ», ОАО «Химмаш» и  ОАО ГНЦ «НИИАР», но и возникли новые фирмы, активно пробивающие себе дорогу на российском и международном рынках.

Любой приезжий сразу отметит высокий уровень жизни горожан по сравнению с прочими районными центрами не только Ульяновской, но и Самарской областей (хотя окончание «эры процветания» 1960-х – середины 1980-х, обеспеченного особым снабжением и закрытым режимом в связи с деятельностью одного из крупнейших советских центров ядерных исследований, до сих пор воспринимается многими старожилами города как трагедия). Комфортная среда обитания и неплохие перспективы трудоустройства сдерживают отток молодежи, столь типичный для небольших провинциальных городов.

На сегодняшний момент можно говорить о достаточно развитом рынке коммерческой недвижимости Димитровграда. Конечно, небольшой размер города накладывает серьезные ограничения как на объем спроса, так и на объем предложения, и нет возможности использовать статистические модели для обработки информации.  Но все же анализ данных открытых источников и сведений, полученных от специалистов по недвижимости (в частности, риэлторским агентством ООО «РА «Жемчужина» накоплена информация с 1993 года), позволяет выявить основные кластеры, ценовые диапазоны и общую динамику рынка для типовых объектов коммерческой недвижимости различного назначения.

Торговые помещения

На конец 2012 -начало 2013 гг. произошел выраженный рост среднего уровня арендных ставок на торговые помещения. Это связано с ростом спроса во второй половине 2012 г. при сохраняющемся объеме предложения. С июня 2013 г. рынок стабилизировался, при росте предложения (в основном, по низколиквидным объектам) наметилось некоторое снижение спроса на торговые объекты. Но продавцы, поднявшие цены на волне наметившегося роста спроса, не торопятся их снижать.

Характерен большой разброс цены предложений как по аренде, так и продаже. В частности, для встроенных помещений на первом и втором этажах зданий кластера «Соцгород» торгово-офисного назначения отмечен диапазон цен от 30000 до 80000 руб/м².

Продолжается вхождение в город крупных торговых сетей. На осень 2014 г. запланировано открытие гипермаркета «Лента» на ул. Свирская,  вблизи районов многоквартирной застройки «Осиновая роща» и «КСК».

Анализ уровня цен предложений, оцениваемых как реальные, по кластерам г. Димитровграда с использованием открытых источников информации (газета «25 Канал», сайт http://www.avito.ru, база данных РА «Жемчужина» (т. 32666, 34044), выявляет следующие характеристики рынка торговых и торгово-офисных площадей (таблица 1).

Офисные помещения

Стабильно сохраняется спрос на офисные помещения в центре районов: Западный, Первомайский, Центральный. Основная масса офисных помещений с привлекательным расположением и состоянием – встроенные помещения или помещения в торгово-офисных центрах с невнятным позиционированием, где помещения под офисы выделяются по остаточному принципу: там, где не получается разместить торговые.  

Общий диапазон стоимости аренды  по кластерам г. Димитровграда (газета «25 Канал», сайт http://www.avito.ru , база данных РА «Жемчужина», тел. 32666, 34044 (таблица 2).

Производственные и складские помещения

Для производственных помещений особенно характерно преобладание «неликвида» – проблемы с инфраструктурой, необходимость значительных капитальных вложений в структуре предложения.

Это связано с тем, что производственные активы задействованы в долгосрочных проектах и их владельцы редко выставляют действующие активы на продажу. Отдельные факты предложения действующих  производственных помещений с развитой инфрастуктурой показывают разброс цен от 8000 до 20000 руб. за кв.м. В целом, уровень цен на производственно-складские помещения в Димитровграде соответствует уровню цен  Ульяновска.

Наиболее привлекательные для инвесторов кластеры производственной недвижимости – ул. Промышленная- пр. Автостроителей, ул. Свирская с прилегающим к ней кластеру ул. Жуковского, 1-я линия Мулловского шоссе, Химмаш.

Динамика рынка коммерческой недвижимости

При составлении материала принято решение ограничиться анализом динамики цен на наиболее ликвидные торговые и  торгово-офисные помещения (встроенные, в торговых центрах)  для ликвидных объектов в центре кластеров Порт, Соцгород.  Для анализа сравнивается среднее значение цен предложений для 3-х аналогов, максимально близких по площади, качеству и местоположению на  III квартал 2014 г.

Перспективы развития рынка коммерческой недвижимости

Локомотивом инвестиционной активности  для  города Димитровграда продолжает оставаться строительство на территории города крупного государственного объекта – Федеральный высокотехнологичный центр медицинской радиологии (сумма инвестиций около 14 млрд. руб.).  В связи с этим отмечается интерес инвесторов к помещениям и участкам под гостиницы.

На III квартал 2014 г. наблюдается стабилизация рынка, снижение ликвидности. Такая тенденция, скорее всего, сохранится в связи с продолжающейся ситуацией неопределенности в развитии макроэкономической ситуации и растущей налоговой нагрузкой.

Несмотря на это, большинство владельцев недвижимости пока не готовы к значительному торгу и настроены на реализацию активов по разумной цене для решения инвестиционных и финансовых задач.

Анализ рынка представлен оценщиком Юдинских А.Ю. (ООО «Юрсервис»,
г. Димитровград, пр. Ленина, 14) по открытым источникам информации (газеты «25 Канал», «Димитровград», сайт ООО «РА «Жемчужина» http://www.dim-an.ru, сайте http://www.avito.ru, а также сведениям, предоставленным ООО «РА «Жемчужина», крупнейшим риэлторским агентством г. Димитровграда (т. 32666, 34044).

Коммерческое распространение – журнал «Недвижимость Ульяновска»,
http://uln.real-estate.ru. Коммерческое распространение данной информации может производиться только с согласия авторов данной публикации.

Жилой микрорайон в Димитровграде

До конца 2015 года в Димитровграде планируется построить микрорайон для специалистов ядерной отрасли.

В преддверии Дня работников атомной промышленности глава региона  встретился с профсоюзными лидерами Научно-исследовательского института атомных реакторов. Ключевым вопросом обсуждения стало создание жилого микрорайона, предназначенного, прежде всего, для специалистов ядерной отрасли.

В рамках встречи соответствующее соглашение о сотрудничестве подписали губернатор Сергей Морозов, глава города Димитровграда Николай Горшенин, генеральный директор ОАО «ГНЦ НИИАР» Сергей Павлов и председатель Совета директоров ООО «Запад» Наиль Алимов.