•  Необходимо ли получать лицензию на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, если управляющая компания занимается оказанием услуг по управлению общим имуществом собственников в нежилом здании (офисный центр, гаражный комплекс и т.п.)?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Если управляющая компания занимается оказанием услуг по управлению общим имуществом собственников в нежилом здании, то получать лицензию на осуществление этого вида деятельности не требуется.

Обоснование вывода:
Федеральным законом от 21.07.2014 N 255-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» (далее – Закон N 255-ФЗ) Жилищный кодекс РФ дополнен разделом Х, который предусматривает переход к государственному регулированию деятельности по управлению многоквартирными домами посредством введения лицензирования такого вида деятельности.

Согласно п. 1 ст. 7 Закона N 255-ФЗ, все юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами, обязаны до 1 мая 2015 года получить лицензию на ее осуществление. После этой даты осуществление данной деятельности без лицензии не допускается.

Соответствующие изменения внесены и в Федеральный закон от 04.05.2011 N 99-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» (далее – Закон N 99-ФЗ), где в перечень лицензируемых видов деятельности включена предпринимательская деятельность по управлению многоквартирными домами (п. 51 ч. 1 ст. 12 Закона N 99-ФЗ).

Заметим, что данный перечень сформулирован исчерпывающим образом, и такой вид деятельности, как управление общим имуществом нежилого здания, в нем не поименован. Не упомянут этот вид деятельности и в ч. 2 ст. 1 Закона N 99-ФЗ, указывающей на виды деятельности, которые требуют наличия лицензии, но на которые положения данного закона не распространяются.

Между тем в ч. 3 ст. 12 Закона N 99-ФЗ прямо указано, что введение лицензирования иных видов деятельности возможно только путем внесения изменений в предусмотренный Законом N 99-ФЗ перечень видов деятельности, на которые требуются лицензии. Следовательно, наличие лицензии на осуществление деятельности по управлению общим имуществом нежилого здания не требуется.

Надлежит также учитывать, что объектом лицензируемого вида управленческой деятельности является общее имущество не любого здания, а именно многоквартирного дома (ч. 2 ст. 193 ЖК РФ, п. 2 Постановления Правительства РФ от 15.05.2013 N 416 «О порядке осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами»).

Понятие многоквартирного дома Жилищным кодексом РФ не определено. Однако признаки такого дома сформулированы в п. 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения, не пригодным для проживания, и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

По смыслу приведенной нормы многоквартирным домом является здание, расположенное на земельном участке, предназначенное для постоянного проживания граждан, состоящее не менее чем из двух изолированных квартир, отвечающих требованиям ч. 3 ст. 16 ЖК РФ, и общего имущества, принадлежащего собственникам этих квартир на праве общей долевой собственности, в состав которого, согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, входят помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме (смотрите определение Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 03.10.2013 N АПЛ13-410).

Если объект недвижимости не отвечает этим признакам, то на него правовой режим многоквартирного дома не распространяется. Соответственно, к такому объекту не могут применяться и нормы раздела Х Жилищного кодекса РФ.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в нем, в настоящее время прямо законодательством не урегулированы.* Поэтому в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности, ст.ст. 249, 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ. На это обращено внимание в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания».


____________________________________________

* В проекте изменений Гражданского кодекса РФ отношения собственников нежилых помещений здания по поводу общего имущества регламентированы в ст. 298.5 ГК РФ «Общее имущество здания».