Анализ рынка жилой недвижимости Димитровграда по итогам 2014 года

Прогноз для 2014 года не предполагал каких-либо значительных изменений – диапазон колебания цен не превысит  5-10%, если, конечно, не случится какой-нибудь форс-мажор, который обвалит экономику или, наоборот, придаст новый импульс ее развитию. И такой форс-мажор случился...

Правда, первая половина 2014 года прошла без неожиданностей – традиционное затишье сопровождалось снижением количества сделок, ростом предложения и срока экспозиции квартир, наличием торга при продажах. Но множественные геополитические и макроэкономические факторы – конфликт вокруг Украины, ухудшение отношений с Западом, введение санкций, отток капитала, падение цен на нефть и девальвация рубля – с сентября 2014 года существенно повлияли как на экономику страны  в целом, так и на рынок недвижимости. Общая динамика рынка недвижимости поменялась  от слабого роста к снижению. Исключение составил всплеск спроса в декабре 2014, когда скачок валютных курсов в ситуации ожиданий девальвации рубля и роста ставок по ипотеке вызвал резкое увеличение числа сделок.   

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке концу 2014 года в среднем по городу Димитровграду составила 35 086,05 рубля за кв.м, что незначительно меньше средней цены предложения на июль 2014 г. (35 720,92 рубля). Общее снижение цен на квартиры за III квартал 2014 г. составило 2,3–2,5%, что является подтверждением уторговывания объектов, выставленных на продажу и реально проданных.

Подобное снижение цен в пределах торга наблюдается во всех кластерах города на любые типы квартир вторичного рынка. Даже однокомнатные квартиры типа «хрущевка» и «улучшенной планировки», традиционно являющиеся лидерами спроса, снизились в цене примерно на  2,5%.  

Наиболее выражено снижение спроса на 2-комнатные квартиры (особенно «хрущевки»), которые не представляют интерес как для инвесторов, которые просто хотят защитить деньги от инфляции и предпочитают однокомнатные ликвидные квартиры, так и для семей с двумя (и более) детьми, реализующих материнский капитал на приобретение 3-комнатных квартир. Анализ структуры предложения по базе данных крупнейщего риэлторского агентства г. Димитровграда «РА «Жемчужина» (тел.: 32-666, 34-044) показывает значительное преобладание 2-комнатных квартир, особенно в кластере «Соцгород».

По сравнению с октябрем 2013 года, цены на жилье по всем сегментам рынка показали равномерный прирост в пределах 6%, что не превышает средний уровень инфляции и подтверждает правильность прогноза об относительной стабильности на рынке жилья. С октября 2013 г по октябрь 2014 года наблюдается рост цен для однокомнатных квартир – от 1% (Соцгород, Химмаш) до 4% (Порт), для двухкомнатных квартир – от 2% (Соцгород, Старый город) до 6 % (КСК, Порт), для трехкомнатных квартир – от 2% (КСК) до 4% (Порт) и 6% (Соцгород).

В общем виде, изменение цен на вторичном рынке квартир для Западного района (Соцгород) и  Первомайского районов (Порт, КСК) можно представить в виде графиков.

Новостройки – локомотив рынка жилья

На конец 2014 г сохранился устойчивый спрос на новостройки, к которым риэлторы г. Димитровграда относят все квартиры в новых домах, то есть объекты, которые были недавно (до 2-х лет назад) введены в эксплуатацию или будут введены в течение ближайших 9-12 месяцев.

Рынок новостроек оказал давление на рынок вторичного жилья города Димитровграда в 2014 г., когда на продажу вышло большое количество бюджетных проектов. Отложенный за несколько лет дефицита новостроек спрос, наконец, смог реализоваться. В городе Димитровграде не сложилось негативной практики длительного ввода в эксплуатацию, банкротства застройщиков и прочих неприятных моментов, от которых пострадало множество жителей больших городов, поэтому местные жители с радостью инвестируют средства в новостройки, даже при более высокой, чем для вторичного рынка, стоимости квадратного метра. Таким образом, значительная доля спроса была перенесена со вторичного рынка на первичный. Более всего «пострадали» продавцы вторичного фонда однокомнатных и двухкомнатных квартир, так как квартиры данного типа преобладают в структуре предложения новостроек.

По данным Операционного офиса «Черемшан» в г. Димитровграде филиала №6318 ВТБ 24 (тел. 74-724), за второе полугодие 2014 г. количество ипотечных сделок с новостройками  составило около 40% от общего числа сделок (рисунок 5). Эта статистика косвенно отражает структуру спроса.

С ростом количества введенных в эксплуатацию домов выявилась вполне закономерная тенденция выраженного удорожания квадратного метра квартир в собственности, по сравнению со стоимостью права требования на объекты в стадии строительства, что говорит о возросшей осторожности инвесторов и преобладании сделок с привлечением ипотеки.

Высокий спрос на новостройки привлек на рынок Димитровграда, помимо местных компаний,  застройщиков из Самары и Ульяновска. В настоящее время наиболее интенсивное строительство в виде точечной застройки и возведения микрорайонов ведется в кластерах «Соцгород» и «Олимп», началось возведение 10-этажного дома в кластере «Осиновая роща». В условиях растущих проблем в сфере ЖКХ особенно привлекательны для инвесторов квартиры с индивидуальным газовым отоплением. Некоторые застройщики также оборудуют котельные на дом или комплекс домов.

Ситуация на начало 2015 г.

Возможное ухудшение экономической ситуации в стране на фоне напряженной внешнеполитической обстановки не сулит рынку недвижимости радужных перспектив. Рост ставок по ипотеке в конце 2014 года на 2-5% ухудшил условия ипотечного кредитования для физических лиц и тем самым явился фактором снижения спроса на жилье.  Одновременно с этим инфляционные ожидания заставляют людей не откладывать приобретение жилья, даже при увеличении ставок по кредитам.

Неопределенность экономической ситуации заставила многих продавцов снять с продажи свои объекты, и предложение уменьшилось, особенно в ликвидных сегментах. Балансируя на этих разнонаправленных тенденциях, рынок жилья города Димитровграда начал 2015 год в ситуации относительной стабильности рублевых цен.

На начало 2015 года сохраняется высокий интерес к димитровградским новостройкам, подогреваемый заверениями застройщиков о грядущем повышении цен.  Также в Димитровграде еще не пропала надежда на завершение строительства Центра медицинской радиологии, которое в перспективе должно вызвать рост спроса на аренду и продажу жилья.



По вопросам приобретения аналитических обзоров по жилой и коммерческой недвижимости Ульяновска и Димитровграда обращайтесь в редакцию по тел. 41-48-18.