За прошедший 2014 год средняя цена предложения 1 кв.м офисных помещений в г. Ульяновске показала падение на 3,6%.



При этом в I квартале 2014 г. цены упали сразу на 7 %. Во II квартале темп падения несколько замедлился, а в III квартале наметился рост средней цены предложения. Несмотря на это, в IV квартале цены вновь устремились вниз. Можно сказать, что уровень цен на офисную недвижимость вернулся на уровень, сложившийся более года назад, – к марту 2013 г. Причиной тому – не увеличившийся спрос на торговую недвижимость, а увеличившийся объем предложения и реальное снижение цен.

Диапазон цен предложения на офисные помещения в городе составляет от 11 500 руб. за 1 кв.м в Киндяковке до 77 500 руб. за 1 кв.м в Центре города в зависимости от местоположения объекта внутри района и его качественных характеристик.

Самым дорогим районом города по-прежнему остается центральная часть города и Новый город. Несмотря на это, цены в Центре города за прошедший год потеряли около 7%. В отличие от Центра, в Новом городе цены на офисную недвижимость подросли порядка 5-10%. Максимальный рост цен наблюдался в Дальнем Засвияжье. Здесь цена 1 кв.м выросла в течение года примерно на 20-25%. Причиной тому активное массовое строительство жилья и возрастающая потребность в коммерческой недвижимости.

В северной части города цены также показали рост. Здесь он сложился на уровне 9-10%. Причина та же, что и в Дальнем Засвияжье – активное жилищное строительство, рост количества жителей района и возросшая потребность в торгово-офисной недвижимости. Надо отметить, что на данный показатель оказал влияние факт увеличения объема предложения объектов офисной недвижимости. В основном это нежилые помещения в жилых домах, сданных не более 3-х лет назад. Подобные объекты имеют более высокую стоимость 1 кв. м.

Самым дешевым районом города по-прежнему остается Киндяковка. В этом районе по итогам года цены потеряли в цене порядка 10-15%. Причиной тому – слабое развитие района в целом. До недавнего времени здесь практически отсутствовало даже жилищное строительство. Но в 2014 году строительство все же началось. А это дает определенную уверенность, что в обозримом будущем данный факт даст толчок к развитию рынка коммерческой недвижимости в районе в целом. Предложение офисной недвижимости на Нижней и Верхней Террасе единичны и достаточно редки. В данных районах рынок офисной недвижимости фактически отсутствует.

Основная часть офисных помещений, выставленных на продажу, представляет собой:
•  цоколь, первые, вторые этажи в построенных и сданных многоквартирных жилых домах, в основном помещения, где организация торгового направления невозможна, маловероятна или нерентабельна. Стоимость 1 кв.м такого цокольного этажа будет меньше на 20-30% от стоимости. Вторые этажи, как правило, дешевле первого в среднем на 2-5 тыс. рублей с 1 кв.м общей площади помещения.
•  вторые, третьи, четвертые этажи зданий торгово-офисного назначения (организация торгового направления на данных площадях маловероятна).
•  отдельно стоящие здания или часть зданий реконструированные, перепрофилированные, переоборудованные под офисные помещения. Стоимость 1 кв.м общей площади подобных объектов, как правило, ниже средней по району. Связано это и с большими размерами площадей и с техническим состоянием объекта.

На долю офисных помещений приходится порядка 40% общего объема рынка коммерческой недвижимости Ульяновска. Наибольший объем предлагаемых на продажу офисных помещений сосредоточен в центральной части города (64,7%). Далее идут Север (16,2%), Новый город (10,3%), Дальнее Засвияжье (4,4%) и Киндяковка (4%).

Основными потребителями офисных помещений являются предприниматели малого и среднего бизнеса. Рынок коммерческой недвижимости стал реагировать на непростую ситуацию в стране. Покупатель сегодня нерешителен в своих действиях. По оценке экспертов, бизнес занял выжидательную позицию, он не видит перспективы и не настроен к расширению. Активности рынка офисной недвижимости не наблюдается.