В последнее время все чаще в рекламе строящихся домов встречаешь такие понятия, как «эконом-класс», «комфорт», «премиум», «элитный», «де-люкс»... Невольно возникают вопросы – откуда такая классификация? Что это обозначает? Чем отличаются и как определить, к какому классу относится тот или иной строящийся дом?

В действительности методика основана на способе классифицирования жилья по его качеству. Впервые методика потребительской классификации строящихся многоквартирных жилых домов была разработана в 2002 году. А в 2012 г. при поддержке Российской гильдии риэлторов и Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства, группа разработчиков во главе с главным аналитиком РГР Стерник Г.М., разработала Единую методику классифицирования жилых новостроек по потребительскому качеству (классу).

Данная классификация основывается на потребительских предпочтениях покупателей жилья в отношении параметров объектов, влияющих на комфортность проживания, а через них – на спрос и цены. Вся совокупность объектов разделяется на две группы: массовое жилье и жилье повышенной комфортности. Первая группа разделяется на эконом-класс и комфорт-класс, вторая – на бизнес-класс и элитный класс.


 Кроме этого были разработаны практические алгоритмы рыночного классифицирования многоэтажных жилых новостроек по потребительскому качеству. С помощью них любой желающий может определить класс качества строящегося жилого дома. При этом, стоит отметить, что одним из важнейших классообразующих признаков является коэффициент эффективности (Кэ, отношение суммарной площади квартир к общей площади жилых этажей или отношение суммарной площади квартир и нежилых помещений к общей площади этажей здания). Логика здесь такова – чем больше в жилом этаже «излишков» внеквартирных площадей, тем выше комфортность и класс качества дома.

Итак, чтобы определить, к какой группе жилья относится дом, в котором вы недавно купили или собираетесь купить квартиру в новостройке, воспользуемся Алгоритмом 1 и ответим на несколько вопросов.

Алгоритм 1.

Дифференцирование на группы «массовое жилье» и «жилье повышенной комфортности»

1    Является ли здание по конструкции сборно-железобетонным (панельным, блочным)?

Да – массовое жилье
Нет – вопрос 2

2     Превышает ли отношение суммарной площади квартир к общей площади жилых этажей значение 0,70 (допустимая альтернатива расчета: отношение суммарной площади квартир и нежилых помещений к общей площади этажей здания)?

Да – массовое жилье
Нет – вопрос 3

3    Соответствует ли площадь квартир (без учета летних помещений) и кухонь следующим значениям?
1-комнатные    от 45 кв. м
2-комнатные     от 65 кв. м
3-комнатные    от 85 кв. м
4-комнатные    от 120 кв. м
5-комнатные    от 150 кв. м
Кухни    от 12 кв. м

Нет – массовое жилье
Да – вопрос 4

4    Превышает ли высота потолков значение 2,75 м?

Нет – массовое жилье
Да – вопрос 5

5   Обеспечено ли наличие от 2 санузлов в квартирах свыше двух комнат?

Нет – массовое жилье
Да – вопрос 6

6    Является ли проект здания индивидуальным, с подчеркнутой дизайнерской проработкой внешнего облика?

Нет – массовое жилье
Да – вопрос 7

7    Обеспечено ли энергоснабжение квартир трехфазными вводами с расчетной максимальной нагрузкой
свыше 10 кВт?

Нет – массовое жилье
Да – вопрос 8

8    Является ли придомовая территория огороженной и охраняемой по периметру в соответствии с разделом «Генеральный план и благоустройство» проектно-сметной документации жилого комплекса?

Нет – массовое жилье
Да – вопрос 9

9    Обеспечивает ли закрытый (подземный или наземный) паркинг в совокупности с охраняемой придомовой территорией возможность парковки для жителей из расчета 1,0 машино-места на 1 квартиру?

Нет – массовое жилье
Да – жилье повышенной комфортности

Итак, с группой мы определились. Далее определим к какому классу относится выбранный нами дом. Если выбранный нами дом соответствует группе массового жилья, то определим, к какому классу он относится – «эконом» или «комфорт»? Для этого воспользуемся Алгоритмом 2.

Алгоритм 2.

Дифференцирование массового жилья на эконом- и комфорт-классы

1   Превышает ли отношение суммарной площади квартир к общей площади жилых этажей значение 0,75 (допустимая альтернатива расчета: отношение суммарной площади квартир и нежилых помещений к общей площади здания)?

Да – эконом-класс
Нет – вопрос 2

2    Соответствует ли площадь квартир (без учета летних помещений) и кухонь следующим значениям?
1-комнатные    от 34 кв. м
2-комнатные    от 50 кв. м
3-комнатные    от 65 кв. м
4-комнатные    от 85 кв. м
5-комнатные    от 100 кв. м
Кухни    от 8 кв. м

Нет – эконом-класс
Да – вопрос 3

3    Превышает ли высота потолков значение 2,70 м?

Нет – эконом-класс
Да – комфорт-класс

Если выбранный нами дом соответствует группе жилья повышенной комфортности, то определим, к какому классу он относится – «бизнес» или «элитный»? Для этого воспользуемся Алгоритмом 3.

Алгоритм 3.

Дифференцирование жилья повышенной комфортности на бизнес- и элитный классы

1   Превышает ли отношение суммарной площади квартир к общей площади жилых этажей значение 0,65 (допустимая альтернатива расчета: отношение суммарной площади квартир и нежилых помещений к общей площади здания)?

Да – бизнес-класс
Нет – вопрос 2

2   Соответствует ли площадь квартир (без учета летних помещений) и кухни следующим значениям?
1-комнатные студии  от 60 кв. м
2-комнатные    от 80 кв. м
3-комнатные    от 120 кв. м
4-комнатные    от 250 кв. м
5-комнатные    от 350 кв. м
Кухни    от 20 кв. м

Нет – бизнес-класс
Да – вопрос 3

3    Соответствует ли высота потолков значению от 3 м?

Нет – бизнес-класс
Да – вопрос 4

4   Обеспечивает ли закрытый паркинг для жителей 1,5 машино-места на квартиру?

Нет – бизнес-класс
Да – вопрос 5

5    Имеются ли в доме коммерческие объекты со свободным входом с улицы через придомовую территорию?

Да – бизнес-класс
Нет – элитный класс

Чтобы определить сложившийся уровень цен на квартиры – новостройки вышеперечисленных типов, мы провели соответствующее маркетинговое исследование. Результат наглядно представлен в таблице.




Минимальные цены на квартиры отмечаются в домах, находящихся на первоначальной стадии строительства, а максимальные – в уже сданных домах, находящихся в продаже как у застройщика, так и в перепродаже от частных лиц. Итак, квартиру в строящемся доме в Ульяновске можно купить по цене от 770 тыс. руб.

1-комнатные квартиры

Самые дешевые 1-комнатные квартиры эконом-класса находятся в северной части города. Это малогабаритные квартиры общей площадью от 21,2 кв.м по цене от 770 тыс. руб. Полногабаритные квартиры здесь можно купить в пределах от 1070  до 2016 тыс. руб. Самые дорогие 1-комнатные квартиры эконом-класса находятся в 4-ом мкрн, в Университетском квартале – 2580 тыс. руб.

Самые дешевые квартиры комфорт-класса продаются тоже на севере города. Цена такой квартиры начинается от 1295 тыс. руб. Самая дорогая квартира предлагается в Киндяковке – 2700 тыс. руб.

2-комнатные квартиры

Самые дешевые 2-комнатные квартиры эконом-класса находятся в северной части города. Это малогабаритные квартиры общей площадью около 49 кв.м по цене от 1440 тыс. руб. Самые дорогие 2-комнатные квартиры эконом-класса находятся в 4-ом мкрн, в Университетском квартале – 3000 тыс. руб.

Самые дешевые квартиры комфорт-класса продаются в Дальнем Засвияжье по цене от 1720 тыс. рублей. Самая дорогая квартира предлагается в центре – 4200 тыс. руб.

3-комнатные квартиры

Самые дешевые 3-комнатные квартиры эконом-класса находятся на Верхней Террасе. Цена такой квартиры начинается от 1920 тыс. рублей. Самые дорогие 3-комнатные квартиры эконом-класса находятся в Новом городе – 3700 тыс. руб.

Самые дешевые 3-комнатные квартиры комфорт-класса продаются в Дальнем Засвияжье и в Новом городе по цене
от 2550 тыс. рублей. Самая дорогая квартира предлагается в центре – 5900 тыс. руб.