Ситуацию на рынке недвижимости Ульяновска по итогам I квартала 2015 года можно охарактеризовать как окончание подготовки к старту перед неизбежным спуском вниз.

Кризисное состояние экономики напрямую оказывает негативное влияние на рынок недвижимости, и особенно чувствительно на рынок коммерческой недвижимости. Понять, что происходит на рынке и, в частности, в сегментах офисной, торговой, производственной недвижимости невозможно без анализа основных показателей развития экономики нашей страны и нашего региона. Приведем пример некоторых из них.

Как отмечают в Минэкономразвития: «Данные за март текущего года показали углубление спада экономики». В министерстве поясняют, что на падение экономики повлияли негативные процессы в строительстве, розничной торговле, а также снижение экспорта газа.


Анализируя нынешнюю кризисную ситуацию, неизбежно напрашивается сравнение с еще не забытым финансовым кризисом 2008-2009 годов. Тогда, как и сейчас, все началось в июле и длилось до декабря –  января (произошел отскок цены на нефть), как и в те годы, I квартал 2015 года показал незначительный, но все же рост цен на нефть с явной тенденцией на дальнейшее увеличение. Вслед за нефтью стал дешеветь и рубль. Курс доллара по отношению к рублю продолжал расти вплоть до января 2015 года, а в I квартале 2015 года начал падать.

Развитие ситуации в 2014 году, как и в 2008 году, привело к скачку инфляции. По данным Ульяновскстата, уровень накопленной инфляции в Ульяновской области в марте 2015 года в процентах к декабрю 2014 года составил 109,4%, что чуть выше общероссийского уровня (107,4%). После значительного роста инфляции в январе 2015 г. (5,1%), в феврале инфляция замедлилась до 2,7%, а в марте снизилась уже до 1,6%. Сегодня правительство принимает комплекс мер, направленных на сдержание инфляции на потребительском рынке. Итоги I квартала показывают, что темпы роста инфляции снижаются.

Еще один из основных показателей, таких как индекс промышленного производства, в Ульяновской области показал рост, несмотря на общероссийскую тенденцию к снижению. В I квартале 2015 года он составил 108,7% по отношению к I кварталу 2014 г. (для сравнения: в I кв. 2014 г. – 87,5%, I кв. 2013 г. – 106,1%). В кризисных 2008-2009 годах, как наглядно показано на диаграмме, также было падение индекса промышленного производства. Рост начался только в 2010 году.


Что касается розничной торговли, то, по данным Росстата, индекс физического объема оборота розничной торговли в I квартале 2015 года составил 88,2% к аналогичному периоду 2014 года (для сравнения в I кв. 2014 года –  100,7%, в I кв. 2013 года – 113,5%).

В кризисных 2008-2009 годах  также упал индекс физического объема оборота розничной торговли. Рост начался только в 2010 году. Индекс физического объема платных услуг населению составил 99,5% (I кв. 2014 г. –  106,2%, I кв. 2013 г. – 102,5%).

Денежные доходы на душу населения в I квартале 2015 года показали рост в 114,1% к соответствующему периоду 2014 года. Реальные располагаемые денежные доходы (доходы за вычетом обязательных платежей, скорректированные на индекс потребительских цен (ИПЦ)) в январе 2015 года по сравнению с соответствующим периодом 2014 года составили 97,5% (для сравнения: в I кв. 2014 года – 103,7%, в I кв. 2013 года – 106,1%).

Из вышесказанного можно сделать вывод, что на фоне снижения реально располагаемых доходов населения, снижения оборота розничной торговли, оборота платных услуг какой-то существенный рост в сегменте торговой и офисной недвижимости в краткосрочной перспективе невозможен. Например, основными потребителями офисных помещений являются предприниматели малого и среднего бизнеса. Предпринимательская неуверенность и пессимистичные настроения участников рынка, которые отмечают эксперты по коммерческой недвижимости, а также данные опроса Комитета Госстатистики позволяют говорить, что предпосылок для кардинального изменения ситуации не наблюдается.

Покупатель нерешителен в своих действиях. По оценке экспертов, бизнес занял выжидательную позицию, он не видит перспективы и не настроен к расширению. Начиная с конца прошлого года, спрос пошел на убыль. Активности рынка офисной недвижимости, как в сфере продаж, так и в сфере аренды, не наблюдается. Многие арендаторы пытаются снизить свои расходы, в том числе и на аренду помещений. В связи с этим сокращают количество арендуемых помещений. Сегодня не испытывают проблем с арендаторами только те арендодатели, которые могут позволить предложение минимальных арендных ставок.

Диапазон цен предложения на офисные помещения в городе составляет от 8 400 руб. за 1 кв.м в Новом городе до 87 000 руб. за 1 кв.м в Центре города в зависимости от местоположения объекта внутри района и его качественных характеристик.


Самым дорогим районом города по-прежнему остается центральная часть города. Второе почетное место в рейтинге районов по стоимости 1 квадратного места офисной недвижимости занимает Дальнее Засвияжье. Завершает тройку лидеров – Новый город. По итогам I квартала Новый город, как и Дальнее Засвияжье, «потеряли» в цене квадратного метра 10-15%.


На долю офисных помещений приходится 37,9% общего объема рынка коммерческой недвижимости Ульяновска. Наибольший объем предлагаемых на продажу офисных помещений по-прежнему сосредоточен в центральной части города (47,0 %). Далее идут Дальнее Засвияжье (15,7%), Север (14,5%), Новый город (10,8%), Ближнее Засвияжье (8,4%) и Киндяковка (4%).

Сложившаяся ситуация заставляет потенциальных покупателей коммерческой недвижимости более взвешенно подходить к вопросу приобретения недвижимости. Спрос на объекты торгово-офисного назначения снижен и в ближайшей перспективе уровень цен в данном сегменте рынка продолжит начатую в декабре 2014 года тенденцию к снижению.

Но, как отметил в конце марта Глава Минэкономразвития Алексей Улюкаев, инфляция в РФ по итогам 2015 года может составить 12%, отток иностранного капитала из России в 2015 году может быть ниже заложенных значений. ВВП РФ по итогам 2015 года может упасть на 2,5% вместо прогнозируемых ранее 3%. По его словам, пик инфляции в России в годовом выражении, которая в марте составляла 16,7%, уже достигнут, а эффект девальвации практически отыгран. Минэкономразвития прогнозирует, что среднегодовая инфляция после резкого скачка в 2015 году замедлится в 2016-2018 годах до 6,8%, 6,5% и 5,8% соответственно. Также МЭР ожидает окончания структурной перенастройки российской экономики и начала движения ее к росту в III квартале 2015 года.

По сравнению с прошлым кризисом 2008-2009 годов, МЭР не ожидает значительного сокращения производства, и темп экономики РФ будет достаточно стабильным. А значит, можно ожидать оживления рынка коммерческой недвижимости одновременно с улучшением в экономике нашей страны.