Кризис 2015 года рынок Димитровграда встретил с небывалым объемом
новой застройки.

За последние 2 года интенсивно строили многоквартирные дома как местные застройщики, так и ульяновские и самарские строители. В основном строители шли по легкому пути точечной застройки, а также расширения границ имеющихся микрорайонов. Накопленный за несколько лет спрос на доступные новостройки получил предложение.

Не особенно придираясь к качеству, покупатель массово перешел с рынка вторичного жилья на первичный рынок. Многие вкладывали деньги в квартиры в строящихся домах, так как многолетний опыт показал выгодность подобных инвестиций в Димитровграде.

В городе Димитровграде не сложилось негативной практики длительного ввода в эксплуатацию, банкротства застройщиков и прочих неприятных моментов, от которых пострадало множество жителей больших городов, поэтому местные жители с радостью инвестировали средства в новостройки, даже при более высокой, чем для вторичного рынка, стоимости квадратного метра.

Массовая истерия конца 2014 года, вызванная резким падением курса рубля и подогреваемая заявлениями застройщиков о подъеме цен с 2015 года, также способствовала сбыту у застройщиков. Таким образом, на рынке вторичного жилья образовался вакуум спроса, особенно выраженный в сегменте однокомнатных и двухкомнатных квартир. При этом большинство покупателей квартир данного типа в новостройках брали кредит в банке, одновременно выставляя на продажу свои квартиры на вторичном рынке.

В текущий год рынок недвижимости вступил в состоянии истощенного спроса, в том числе исчерпанного спроса будущих периодов. Проще говоря, все те, кто планировал покупку жилья или различными путями подошел бы к решению квартирного вопроса в 2015 году, уже сделали это под давлением паники и ажиотажа, которые возникали в 2014 году дважды.

Снижение доходов населения и бизнеса, а также сильно подорожавшая ипотека существенно уменьшили темпы формирования нового платежеспособного спроса на жилье.  Инвесторы новостроек, пытавшиеся реализовать квартиры на рынке в апреле – мае 2015 года, также столкнулись с тем, что не только не получается продать дороже, чем приобретали, но зачастую при продаже приходится уступать. Поскольку квартиры покупались не «на последние», они просто перестали продаваться. Рынок новостроек, достаточно оживленный еще в начале 2015 года, встал вслед за рынком вторичного жилья.

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке на апрель 2015 года в среднем по городу Димитровграду составила 34 394,17 рубля за кв.м, что практически равно цене предложения на октябрь 2013 г. (34 321,66 рубля), перед повышением цен в декабре того же года. Даже однокомнатные квартиры типа «хрущевка» и «улучшенной планировки», традиционно являющиеся лидерами спроса, продолжают терять в цене, особенно при необходимости срочной продажи, где торг в отдельных случаях достигал 15% стоимости квартиры (для крайних этажей и квартир, требующих ремонта).  

Наиболее выражено снижение спроса на 2-комнатные квартиры (особенно «хрущевки»), которые не представляют интерес как для инвесторов, которые просто хотят защитить деньги от инфляции и предпочитают однокомнатные ликвидные квартиры, так и для семей с двумя (и более) детьми, реализующих материнский капитал на приобретение 3-комнатных квартир.

На сегодняшний день возникла интересная ситуация, когда ограничен как спрос, так и предложение, в структуре которого преобладают квартиры на крайних этажах и требующие ремонта.

Рынок является неоднородным, и наряду со случаями значительного снижения цены на стандартные квартиры встречаются сделки по прошлогодним ценам на квартиры в хорошем состоянии. На наш взгляд, это объясняется нежеланием покупателей тратить деньги на отделку.

Если ранее большинство людей стремились отделать квартиру на свой вкус, теперь покупатели стали менее капризными и прекрасно понимают, что выгоднее купить квартиру с отделкой, чем тратиться на ремонт. Особая категория спроса – обладатели военных сертификатов, которым требуются квартиры в хорошем состоянии, желательно с мебелью. Благодаря им стоимость квадратного метра осталась практически на прежнем уровне или даже с незначительным ростом (в пределах 1%) с начала 2015, в сегменте трехкомнатных квартир типа «улучшенной планировки» с повышенной отделкой.

На сегодняшний момент рынок продолжает «стоять». Продавцы ждут подъема цен, а покупатели ждут снижения. В общем, как говорила мама главного героя в фильме «Ирония судьбы, или С легким паром»: «Поживем, увидим».