Елена Гамова,
исполнительный директор
ООО «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ»,
тел. 41-05-05

Для того, чтобы хорошо ориентироваться на рынке недвижимости, покупателю полезно знать последние правки в законы, разбираться в ипотечных программах,  изучать судебную практику. Иногда не так просто найти правильный ответ для принятия верного решения.

На вопросы, поступившие в редакцию журнала «Недвижимость Ульяновска», отвечает Елена Гамова, исполнительный директор ООО «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ», сертифицированный Российской гильдией риэлторов аналитик рынка недвижимости.

1. Как продается квартира: по кадастровой стоимости либо по рыночной?

– Кадастровая стоимость введена для целей налогообложения недвижимости. Сделки купли-продажи квартир совершаются по той цене, о которой договорились покупатель с продавцом, т.е. по рыночной цене. Неуказание в договоре купли-продажи истинной цены квартиры чревато неприятными последствиями для обеих сторон сделки.


2. Сколько должно пройти лет, чтобы не платить 13% налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры?

– Если право собственности на продаваемую квартиру было получено продавцом до 1 января 2016 года , то спустя 3 года от даты получения права собственности доход от продажи такой квартиры не облагается налогом. В случае получения права собственности, начиная с 1 января 2016 года, этот срок увеличен от 3-х до 5 лет, но в ряде случаев сроком владения остаются три года, если имущество  получено в наследство или по договору дарения от близкого родственника, в  результате приватизации или по договору пожизненного содержания с  иждивением.

Кроме того, граждане, владеющие имуществом менее указанных сроков, имеют право уменьшить свой доход на сумму затрат, связанных с получением этого дохода. То есть, если в налоговой декларации вы укажете, например, что купили квартиру  в январе за 5 миллионов рублей, а в марте продали ее по той же цене (и подтвердите это документами), то налог платить не придется.


3. При продаже ипотечной квартиры покупатель оплачивает сумму непогашенного кредита без процентов банка?

– Покупатель, оплачивающий за продавца ипотечный долг, всегда сильно рискует, т.к. он вынужден производить оплату до государственной регистрации своего права собственности. При этом, если по каким-то причинам залог (ипотека) квартиры так и не будет снят, то покупатель не получит право собственности на квартиру. Если он все же готов к этому риску, то ему нужно выяснить в банке полный размер долга продавца на дату планирующейся оплаты. Этот долг включает остаток тела кредита, проценты за срок фактического пользования кредитом по дату полного погашения, а также возможные начисленные пени и штрафы (если продавец нарушал условия кредитного договора).

Кроме того, оплату в банк нужно производить от своего имени, а не от имени продавца, и только после того, как продавцом подписан договор купли-продажи квартиры, в котором подробно расписаны все обстоятельства указанной сделки и обязательства продавца по снятию залога.

Считаю, что подобные сделки можно проводить лишь при участии надежной риэлторской компании, специалисты которой имеют опыт проведения таких сделок и готовы нести ответственность перед покупателем за результат.


_______________________________________________________