Елена Гамова,
исполнительный директор
ООО «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ»,
тел. 41-05-05
«Девелоперы предсказали резкое подорожание жилья в 2017 году», «Разворот рынка недвижимости уже произошел» — такие заголовки статей попадаются
в прессе и интернете в мае — июне этого года. Своим мнением с журналом поделилась Елена Гамова, исполнительный директор ООО «ЦЕНТР НЕДВИЖИМОСТИ».
Где дно рынка?
Застройщики объясняют свои ожидания растущими ценами на стройматериалы (например, арматура подорожала на 75%), ожидающимся дефицитом предложения (объем начатого строительства в 2016 году на 20% меньше, чем за аналогичный период прошлого года) и отложенной инфляцией. Умные аналитики полагают, что дальнейшего существенного снижения цен в целом по рынку ждать уже не стоит. Например, старший аналитик Sberbank Investment Research Юлия Гордеева заявляет: «На коротком временном отрезке цены на недвижимость могут за инфляцией не поспевать, как, например, в прошлом году. Но на отрезке в десять лет это должны быть сопоставимые величины».Такой же позиции придерживается и часть ульяновских покупателей, за счет которых этой весной и в начале лета (традиционно «низкий сезон» в недвижимости) поддерживается достаточно хороший спрос на подешевевшие квартиры. Юлия Гордеева: «Если же взглянуть на вопрос со статистической точки зрения, то становится очевидным: таким доступным жилье не было последние десять лет. При этом наш рынок нельзя назвать насытившимся. Например, у нас обеспеченность жильем на душу населения ниже, чем в Китае. Да еще и фонд достаточно ветхий, и его, конечно же, необходимо замещать».
Итак, что имеем:
• снижающиеся ставки по депозитам в крупнейших банках;
• регулярное лишение лицензий небольших банков, предлагающих выгодные вклады;
• невысокие ставки по ипотечным кредитам с государственной поддержкой (от 11.9% годовых);
• рост цен на стройматериалы (в частности, металл);
• стабильные цены на недвижимость, опустившиеся до уровня I квартала 2013 года.
Вывод: именно сейчас благоприятное время для покупки квартиры.
Новостройка или квартира со вторичного рынка?
|
Факторы «за» и «против» |
новостройка |
вторичка |
|
Риски: |
|
|
|
недострой, затягивание ввода в эксплуатацию, необходимость доплачивать, «двойная» продажа |
против |
за |
|
оспоримость сделки |
за |
против |
|
Возможность вселиться сразу после оплаты |
против |
за |
|
Необходимость дополнительных денежных вложений в ремонт |
против |
за |
|
Новые коммуникации, места общего пользования (подъезды, лифты) |
за |
против |
|
Экономия на коммунальных платежах |
за |
против |
|
Развитая инфраструктура (остановки, магазины, д/сады, школы) |
против |
за |
|
Отсутствие «ауры» старых владельцев |
за |
против |
Чем опасна новостройка?
Если готовая квартира – «синица в руках», то новостройка – «журавль в небе». Тем не менее большинство покупателей сегодня делает выбор в пользу новостроек. К этому же подталкивает и государство, снижая ставки по ипотечным кредитам на покупку первички. Плюсы новостроек очевидны (см. таблицу).
Но есть и риски, к которым покупатель должен относиться осознанно:
• дом может быть не построен в силу отсутствия финансовой или технической возможности (нет денег, нет или неправильно оформлены разрешительные документы);
• дом может быть не построен в указанный в договоре срок (этот риск должен покрываться страхованием, но на практике на такое страхование надеяться не стоит);
• одна и та же квартира может быть продана несколько раз (этот риск исключает схема расчетов после госрегистрации договора, но не все новостройки продаются по такой схеме);
• новые строительные материалы и строительные технологии, не прошедшие «проверку временем», могут плохо показать себя в процессе эксплуатации дома.
Покупать у застройщика напрямую – выгоднее или дороже?
Почему новостройки покупают через риэлторов?
Если лет 5 назад застройщиков в Ульяновске можно было пересчитать по пальцам, то сегодня картина иная. В нескончаемых рекламных блоках с экрана телевизора один за другим застройщики предлагают нам купить квартиры в самом лучшем жилом комплексе. Организуются всевозможные экскурсии и туры по новостройкам. Любыми способами застройщики заманивают потенциальных покупателей в свой офис, где натренированные бизнес-тренерами сотрудники отделов продаж уж не упустят попавшегося в рекламные сети клиента.
Кроме самих застройщиков, рекламу новостроек можно встретить и у риэлторов. Большинство застройщиков привлекает к продажам крупные риэлторские компании, оплачивая им небольшую комиссию, надеясь таким образом расширить свою клиентскую базу. Кроме того, к риэлторам обращаются многочисленные подрядчики, участвующие в строительстве и получающие за свою работу оплату не деньгами, а квартирами.
Если застройщик будет упорно расхваливать именно свой дом, то крупная риэлторская компания всегда имеет большой выбор как новостроек, так и предложений на вторичном рынке. Причем риэлтору важно не «всучить» вам какую-то конкретную новостройку, а получить довольного клиента, который будет и дальше решать с его помощью свои жилищные вопросы, а также рекомендовать знакомым. Именно поэтому в риэлторской компании в первую очередь постараются выяснить ваши потребности и предпочтения и только потом предложат именно те квартиры, которые подойдут вам оптимально.
Долго работающие на рынке риэлторские компании хорошо владеют информацией о большинстве новостроек города, поэтому здесь есть возможность помочь вам оценить степень риска той или иной покупки, а также подобрать квартиру, имеющую оптимальное соотношение «цена/качество/степень риска».
_______________________________________________________________________