В последнее время усилились нападки на профессию риэлтора. Появились угрожающие собственникам недвижимости и инвесторам понятия «чёрный риэлтор». Чем это вызвано? Ситуацию комментирует Пётр Юнацкевич, доктор педагогических наук, руководитель института недвижимости
и оценки, www.stroyso.com

Недоверие в обществе

В экономике страны, построенной на торговле ресурсами, общественные блага, в том числе собственность на недвижимость, перераспределяется несправедливым образом.  Больше половины объектов недвижимости начинает сосредотачиваться в руках небольшой группы лиц. При этом они не покупают эту недвижимость у государства, они ее получают без вложения денег и в дальнейшем выставляют на рынок недвижимости для реализации.  В такой стране появился новый тип торговца недвижимостью – бюрократический предприниматель, риэлтор от государства, который для частных нужд распродает недвижимость.

Конкуренцию ему трудно составить, и рассчитывать на вознаграждение специалисту по продаже коммерческой недвижимости трудно приходится. Бюрократический предприниматель является монополистом рыка недвижимости и делает все, чтобы удержать свое положение доминирования.

Те, кто не смог попасть в бюрократические предприниматели, идут на рынок жилья и становятся независимыми специалистами этого рынка. Они не участвуют в информационных компаниях по пропаганде риэлторской профессии, им не до этого. Они заняты поиском своих клиентов, формируют с ними доверительные отношения и решают их вопросы по совершению операции с недвижимостью за вознаграждение.

Однако этим работягам рынка недвижимости все чаще начинает мешать общественное недоверие к профессии риэлтора, акции дискредитации, были и мифы о «чёрных риэлторах», которые формируют настороженное отношение в обществе потребителей к честным предпринимателям рынка недвижимости.
 

Кто поддерживает в обществе тотальное недоверие

Возможность сохранения монополии контроля недвижимости в стране может быть обеспечена только одним условием – сохранением в обществе обстановки тотального недоверия друг другу и неспособности членов общества договариваться и соблюдать достигнутые договоренности.

Каждый честный риэлтор каждый день сталкивается с этой проблемой. Его удивляет неспособность клиента договориться и соблюдать договоренности со специалистом по операциям с недвижимостью.  Риэлтор декларирует честные намерения действовать как профессионал в интересах своего клиента – покупателя или продавца недвижимости.  Но как ни старается риэлтор, какие тренинги и курсы он не проходит, каждый день мучается с одним и тем же вопросом – ему не доверяют, его обманывают, при первой возможности не платят за работу – не платят как покупатель, так и продавец недвижимости.  А тут еще и компания «осторожно – чёрный риэлтор».

Ясно одно, что есть лица, заинтересованные в поддержании в обществе обстановки тотального недоверия, благодаря чему на среднем и низшем уровне общества люди будут рвать друг друга за небольшие деньги и квадратные метры. А в это время административные преступные бандформирования удерживают контроль над региональными рынками недвижимости, запускают в тираж продавцов «воздуха» (недобросовестных застройщиков), руками которых собирают с неграмотных покупателей их последние деньги, а затем удовлетворяют запрос пострадавших на справедливость путем ареста и посадки в тюрьму такого торговца «воздухом». Но деньги и недвижимость эти банды не возвращают потерпевшим. И по всей стране идет массовое явление обманутых дольщиков, заемщиков, инвесторов.

Административное преступное бандформирование – это криминальный феномен слабого государства. Под административным преступным бандформированием понимается объединение региональных и муниципальных администраций, силовых структур, судей и местных бандитов в одно формирование, которое держит под своим контролем все ресурсы, в том числе и недвижимость, на территории своего пребывания.  Этому новому виду преступности выгодно, чтобы в обществе была атмосфера недоверия. Тогда люди неспособны объединяться и выставлять коллективные требования: «Куда смотрел прокурор или мэр?», «Почему на глазах у местной власти мошенники собирали деньги и не собирались менять их на квартиры?»

В условиях криминализации региональных и муниципальных структур в обществе целенаправленно поддерживается ситуация массовых склок, взаимных претензий, разбирательств. Люди меняют договоренности и возникает социально-экономическая проблема: даже желая договориться и честно все соблюдать, участники договорных отношений сами разваливают свой договор по эмоциональным причинам, не могут прийти к согласию.

Этот феномен становится характерным не только для договорных отношений в сфере недвижимости. Жены начинают судиться с мужьями. Дети идут против родителей. Родители идут против своих детей, нанимают адвокатов и стремятся приговорить друг друга к нищете.

Социальный институт семьи разваливается, создаются очередные недолговечные браки, у каждого человека поселяется чувство недоверия к другим. Больные жалуются на своих врачей. Ученики убивают своих учителей. Полицейских боятся как носителей несправедливости и произвола. К судьям относятся как к разбойникам в мантиях и т.д.

Люди утрачивают способность к договору, что по факту подрывает само гражданское общество, делает бессмысленным правосудие, а право собственности – шатким.  У кого монополия на деньги и власть, тот постоянно вводит новые правила, меняет свои намерения, отказывается о ранее взятых обязательств и не мешает на местах в регионах и муниципальных образованиях действовать организованным преступным группам, мутировавшим в АПБ – административную преступную банду.

В таких условиях честный человек, работающий по ясным правилам на рынке недвижимости, начинает смотреться белой вороной.  Если он не попал в АПБ, у него нет финансового успеха, если работает сам, ему все время не доверяют, договоренности не соблюдают – что делать?
 

Причины общественного недоверия ко всем профессиям

Высокому уровню недоверия ко всем профессиям в обществе способствуют разные причины. Прежде всего, это отсутствие механизмов защиты прав, таких как социально-направленные законы, независимый суд, независимое следствие,  честные выборы, сменяемость власти.

С другой стороны, обществу насаждается всеобщее недоверие, основанное на силе, подлости, мошенничестве – самому распространенному антиобщественному стилю поведения.  Этот стиль демонстрируют некоторые региональные и муниципальные руководители, озабоченные только одним вопросом – сохранить себя в местной власти.
 
Власть отлично понимает, что только разделенное ненавистью и страхом общество, в котором действуют законы криминала, мошенничества, будет с радостью отдавать деньги в несуществующие услуги и объекты недвижимости. А последующее разочарование можно будет купировать вечным судебным процессом и неусмотрения мошенничества, продажей  условно-досрочного освобождения застройщика-раба АПБ.

Масса АПБ, как социальные вирусы – паразиты, производят в обществе свои отходы – нарочитая «бесконтрольность» силовиков в совокупности с самоназначением административной власти, пропагандой в СМИ лозунга и примеров «никому нельзя верить».

Тут и  произвол госкорпораций, открыто и цинично нарушающих деловые договоренности с мелким и средним бизнесом и инвесторами;  «тюремно-блатная» культура поведения публичных лиц; торговля правом и законами; репрессивная постановка задачи следователям и сотрудникам силовых структур собирать деньги с проверяемых; «внезапные» недострои-катастрофы застройщиков, которые шли на глазах у местной власти; пошлая роскошь олигархов и чиновников, выставляемая напоказ; противопоставление  «русских» и условно «лиц кавказкой национальности»; стравливание людей друг с другом и многое другое.

Все эти обстоятельства создают проблемы в работе на рынке недвижимости для любого добросовестного покупателя, продавца, посредника.
 

Как было раньше?

В дореволюционной России операции с недвижимостью по своей сути не отличались от нынешних. Недвижимость продавали и покупали, сдавали в аренду и закладывали. Собственники действовали самостоятельно. Для этого, опираясь на своих знакомых, они подыскивали продавца в своем круге имущих лиц. Пользовались и объявлениями в местной печати. Были и те, кто плохо ориентировался на рынке недвижимости. Тогда они обращались к посредникам. Это были комиссионерские, маклерские конторы.  Они специализировались в основном на продаже крупных объектов недвижимости. Однако по мере своего развития переходили на торговлю промышленными и продовольственными товарами. Брались и за частную продажу более мелкой недвижимости промышленного и хозяйственного назначения.  Как правило, владельцы доходных домов сдавали внаем квартиры, доходные дома продавали сами.
 
По мере развития частного хозяйства в России возникала и новая профессия  торгового посредника-комиссионера. Она становилась уважаемой в обществе и престижной.  Появились и частные педагоги, которые стали учить почетной профессии посредника-комиссионера, обеспеченной хорошим заработком.  В обществе стал складываться положительный образ человека, который неленив, независимо от возраста, пола и социальной принадлежности, может завести свое дело, имея минимальный, скромный капитал.

Популярность своего дела   сформировала прослойку посредников, которая затем превращалась в средних и богатых купцов, имена которых были известны далеко за пределами Российской империи.

Одна из первых справочно-комиссионерских контор появилась в Санкт-Петербурге в 1880 году. Ее делом стали операции с недвижимостью. Вознаграждение конторы составляло 2% от общей стоимости продажи недвижимости, которые брались как с продавца, так и с покупателя недвижимости, но только после успешного завершения сделки.

К конторам по торговле недвижимостью относились с уважением, им доверяли. Это была престижная работа. Кроме 2% продавец недвижимости конторе оплачивал корреспондентские расходы и расходы на размещение информации в местных газетах. Покупатель получал сведения о выставленных на продажу объектах  бесплатно.

Были и продавцы, которые устойчиво не желали работать с комиссионерами. В своих объявлениях они писали «Комиссионеров просят не беспокоить». Несмотря на уважительное отношение общества к маклерским конторам,  в глазах некоторых обывателей комиссионеры по торговле недвижимостью воспринимались как спекулянты, наживающиеся на чужом добре. Сохранился этот взгляд и до сегодняшнего дня.
 

Жадный платит трижды

Первый раз жадный платит за то, что ему продают только фикцию,  а не товар или услугу по минимальной (желанной для него) цене. Второй раз он платит за то, что снова покупает несуществующую услугу или товар за доступную для себя цену. Уже на третий раз жадный вынужден платить ту цену, которая позволяет купить качественный товар или услугу.

Негативное отношение плодят негативные люди. Бирки «спекулянты»,  «хотят просто так заработать»,  «им не за что платить» и т.п. развешивают жадные люди, которых в быту называют «крахоборы» – яростные борцы за минимальные уступки и не ведающие скидок, буквально борцы за крошки со стола.

Криминал активно идет на рынок недвижимости и использует специальные приемы обработки человека. Он вовлекает некоторых специалистов по недвижимости, застройщиков в криминальные схемы самого успешного бизнеса в России – «торговля воздухом» (продажа несуществующих объектов недвижимости, проектов, которые не имеют шансов к воплощению).   Но жулики встречаются в каждой профессии. Риэлторский бизнес также имеет такое заболевание, как мошенничество. Однако профессиональное сообщество риэлторов, как правило, игнорирует изобличенных жуликов рынка недвижимости и предупреждает о них своих клиентов. Почему?

Ответ прост, доверие на рынке недвижимости – это денежная единица, ее легко обменять на реальные деньги.  Но чтобы это доверие заработать, нужно иметь приличную репутацию, основанную на том, что специалист по недвижимости не причинил участникам  рынка недвижимости никакого вреда.

Суть профессии риэлтора  есть репутация, есть доверие, есть деньги; причинил вред – утратил репутацию, нет денег.

По этой причине риэлтору следует всегда заботиться о том, чтобы крепить к себе доверие покупателей и продавцов недвижимости. В этой связи профессия риэлтора считается самой честной и престижной профессией не только в России, но и других странах мира.
 

Слухи о мошенниках рынка недвижимости

Агент по недвижимости (риэлтор), занимающийся вторичным рынком жилья, осуществляет  поиск клиентов, устанавливает контакты со всеми заинтересованными сторонами будущей сделки.

Он присутствует на каждом этапе  сделки, помогает грамотно подготовить квартиру к коммерческому просмотру, осуществляет осмотр квартиры, рекламирует ее в ходе просмотра, выделяет ее конкурентные преимущества.

В случае успешной рекламы квартиры  содействует оформлению документов до совершения сделки и заключения  сделки, оформляет акт передачи.

Агенту по недвижимости приходится общаться с людьми разного социального статуса, у каждого своя психология и мотивы продажи или покупки недвижимости. Нередко ему попадаются люди, которые стали жертвой недобросовестных специалистов по недвижимости, которые и являются причиной слухов о мошенниках рынка недвижимости.

В такой ситуации люди, приняв решение о покупке или продаже квартиры, впадают в нерешительность,  не знают, чего же они хотят в самом деле. Они всего боятся и не верят больше никому.

Тут от доброго, честного имени риэлтора зависит буквально все. Помогает ему в работе агентство недвижимости, если торговая марка этого агентства давно присутствует на рынке и имеет хорошую репутацию.

Для купирования слухов о мошенниках рынка недвижимости риэлтору нужно внимательно сделать следующие профессиональные действия:

•  показать свое агентство недвижимости с лучшей стороны, рассказать об авторитетном и честном руководителе этого агентства, истории честной работы на клиентов и привести примеры клиентов, которым были оказаны услуги и они остались довольны;
•  выслушать все доводы и сомнения клиента о мошенниках рынка недвижимости и понять их, пропустить через себя;
•  важно сопереживать клиенту, показать, что у агента по недвижимости есть совесть, он честный человек и его нравственные ценности заставляют его соблюдать главное этическое правило риэлторского бизнеса  «Три С»: не вредить себе (С1), соседям (С2), среде (С3) ни мыслью, ни словом, ни делом; торговать для себя, других, страны мыслью, словом и делом.

 
В этой связи специалист по операциям с недвижимостью, соблюдающий главное этическое правило риэлторского бизнеса – правило «Три С» – всегда будет  иметь хорошую репутацию, а значит, и пользоваться доверием недоверчивого клиента.

У каждого риэлтора в кармане должен быть нравственный компас, который важно видеть клиенту: специалист по недвижимости перед совершением любого профессионального поступка всегда сверяет стрелки нравственного компаса с намерением своего действия: не вредит мне (стрелка С1), не вредит соседям, другим людям (стрелка С2), не вредит ли среде нашего обитания (стрелка нравственного компаса С3). Так он не ошибется и всегда сохранит свое доброе имя на рынке недвижимости. Ибо доверяют только нравственным людям. С жуликами никто не хочет иметь дел, тем более связанных с крупными суммами и правами собственности на недвижимость.
 
Важно способность к общению с клиентом развивать на базе сохранения в непростой социально-экономической обстановке своих нравственных ценностей (соблюдение правила «Три С»). Это всегда чувствуют окружающие. С обманом можно только один раз появиться на рынке недвижимости, а с правдой на этом рынке можно всегда быть и развивать свое дело. Именно по этой причине риэлтор – самая честная и популярная профессия в России.
 
Занимая нравственную позицию, специалист по операциям с недвижимостью в состоянии уговорить, подбодрить, разрешить между сомневающимися участниками сделки конфликт.
 
Люди чувствуют обман. Можно на некоторое время манипулировать их сознанием. Но пора пробуждения рано или поздно настанет, и они будут не только пожизненно, но посмертно преследовать мошенника рынка недвижимости.
 
Кроме того, сегодня наши ученые работают над решением практической задачи – создание социальной сети для рынка недвижимости, в которой будут собираться в автоматическом режиме все этические отзывы и криминальная информация об участниках рынка недвижимости. Это инструмент общественного контроля участников экономических и правовых отношений рынка недвижимости. Такая система исключит работу мошенников рынка недвижимости. В этой связи особенно будет актуально соблюдение этических стандартов коммерческой деятельности на рынке недвижимости, в частности, непрерывное выполнение правила «Три С».

Соблюдение этого правила станет не только важным для предпринимателей рынка недвижимости, но и для самих продавцов и покупателей недвижимости. Мошенничество допускают иногда и эти категории участников рынка недвижимости, оставляя агентов и агентства без заслуженного вознаграждения за минимизацию всех рисков при заключении сделки.
 
В заключение следует отметить, мифу о «чёрных риэлторах» профессиональное сообщество рынка недвижимости противопоставляет правду: риэлтор – самая честная и популярная профессия в России!