Решение заявленной Президентом РФ стратегической
на ближайшее десятилетие задачи по созданию в России "свободного
общества свободных граждан" основано на формировании жизненных
стандартов российских граждан, среди которых основным является доступность
жилья.
Измерение
данного показателя в мировой практике осуществляется с помощью индекса
доступности жилья, который рассчитывается как отношение средней
рыночной стоимости стандартной квартиры (общей площадью 54 кв.м.)
к среднему годовому доходу семьи (3 человека.). Он показывает время,
за которое семья может накопить средства для приобретения квартиры,
откладывая все свои доходы. Данный показатель
не учитывает возможности приобретения жилья с помощью ипотечных
кредитов и отражает лишь фактически сложившееся соотношение между
средними ценами на жилье и средними доходами. Рисунок
1 иллюстрирует повышающуюся динамику индекса доступности жилья в
России.
Демонстрируя в целом одинаковую динамику,
индекс доступности жилья на первичном рынке жилой недвижимости на
пол года выше его значения на вторичном рынке (см. Рисунок 2)
Различие
в платежеспособности населения по регионам России, значительная
дифференциация цен на жилье оказывают существенное воздействие на
региональные значения индекса доступности жилья (см. Рисунок
3).
Использование одного из самых демократичных в мировой практике инструментов
– ипотеки – призвано помочь гражданам реализовать право выбора способа
решения жилищной проблемы. В то же время его
потенциал в России реализован недостаточно.
В
формирующихся региональных системах ипотечного кредитования, характеризующихся
высокой долей трансакционных издержек заемщика при получении кредита,
отсутствием общегосударственных стандартов ипотечного кредитования
и государственного регулирования ипотечной сферы, доступность кредитов
для домашних хозяйств различна. Данные Табл. 1 иллюстрируют различие
условий ипотечного жилищного кредитования ульяновских кредитных
организаций.
Основные
характеристики программ ипотечного кредитования ульяновских кредитных
организаций
|
Филиал
ПСБ
|
Поволжский
банк Сбербанка РФ
|
Филиал
Внешторгбанка в г.Ульяновске
|
LСимбирск¦
|
LВенец¦
|
филиал
в г. Ульяновске LБИН банк¦
|
Филиал
в г.Ульяновске LАК БАРС¦ банка
|
Кредитный
кооператив LСтрой и живи¦
|
|
| Валюта кредита |
рубль,
доллар США
|
рубль,
доллар США
|
рубль,
доллар США
|
рубль
|
рубль
|
рубль,
доллар США
|
рубль,
доллар США
|
рубль
|
|
Процентная
cтавка, % в год |
13,9%
10,9% |
15-16%
10,8- 11% |
13-14%
9,8-12% |
12-13,5%
|
14%
|
14,5-19%
11-15% |
14%
12% |
14%
|
| Срок кредита, лет |
от
3 до 15
|
до
20
|
от
5 до 25
|
до
30
|
до
30
|
=
до 15
|
7
|
20
|
|
Минимальная
сумма кредита, |
200
|
750
|
10
|
нет
|
100
|
|
нет
|
50
|
| Максимальная
сумма кредита, – тыс.руб.= – тыс. дол. США |
1500
|
-
|
500
|
-
|
1000
|
12000=
400 |
-
|
600
|
| LTV, % |
80%
|
90%
|
75%
|
70%
|
70%
|
50-80%
|
70%
|
70%
|
| Доля платежа по кредиту в доходе, % |
30%
|
30%
|
30%
|
30%
|
30%
|
30%
|
30%
|
35%
|
| Комиссия за выдачу кредита и рассмотрение заявки, руб. |
5500
|
2-3%
от суммы кредита за=его обслужива-ние
|
Заявка-
1200; 500 за оформление кредита
|
100
за открытие счета,1,8% от суммы кредита за ведение счета
|
300
открытие и ведение ссудного счета +1,5% – 9,5% от суммы
кредита v комисся за выдачу кредиту и гос регистрацию
сделки
|
заявка=
от 1000 до 5000.Комиссия за предоставление кредита v
от 1 до 4 % от суммы кредита=
|
Комиссия
за выдачу кредита единовре-менно v 2500=
|
Вступительный
взнос: 3000+4% от займа,членс-кий взнос v 0,3% от суммы
займа,взнос в резервный фонд v 1%=от суммы займа,паевой
взнос v 100руб.=
|
| Плата за оценку недвижимости,руб |
От
1000 до 2400
|
От
1000 до 2400
|
От
1000 до 2400=
|
1000
|
1000
|
-
|
До
1500
|
200
|
| Плата за услуги риэлторов, % от стоимости жилья |
6%
|
6%
|
6%
|
6%
|
6%
|
-
|
-
|
2,5%
+ 1,5% услуги по оформлению документов и юридическому
солпровожде-нию
|
| Страхование недвижимости, прав собственности, жизни и трудоспособности заемщика, % от суммы кредита в год |
1%
от суммы кредита, увеличенной на 10%
|
1,5%
от суммы кредита, увеличенный на 10%
|
1,5%
от суммы кредита, увеличенный на 10%
|
1,5%
от суммы кредита, увеличенный на 10%
|
1,5-2%
от суммы кредита ежегодно
|
-
|
0,25%
от суммы кредита ежегодно
|
0,8%
от суммы кредита увеличенной на 10%
|
| Плата за нотариальное удостоверение, % от стоимости жилья |
1%
от суммы договора (мин.300 руб., максv 20тыс.руб.)
|
1%
от суммы договора (мин.300 руб., макс.v 20тыс.руб.)
|
1%
от суммы договора (мин. 300 руб., макс. v 20тыс.руб.)
|
1%
от суммы договора (мин.300 руб., макс.v 20тыс.руб.)
|
1%
от суммы договора (мин. 300 руб., макс. v 20тыс.руб.)
|
1%
от суммы договора (мин.300 руб., макс.v 20тыс.руб.)
|
отсутствует
|
отсутствует
|
| Государственная пошлина за регистрацию сделки и договора ипотеки, руб. |
От
2000
|
От
2000
|
От
2000
|
От
2000
|
От
2000
|
От
2000
|
15500
|
1000
|
| Возможность досрочного погашения кредита |
Через
6 м. без штраф-ных санкций
|
-
|
Через
3 м без шьрафных санкций
|
Через
6 м.
|
-
|
До
12 м. v штраф в размере 3% от суммы погашения
|
=
Без ограничений по срокам
без штрафных санкций |
Без
ограничений
|
Условия ипотечного жилищного кредитования различным образом
оказывают влияние на доступность жилья для населения. Показателем,
позволяющим оценить влияние на него жилищного кредита является
индекс возможности приобретения жилья с кредитом (HАI –
Housing affordability index). Индекс показывает соотношение
доходов среднестатистического домохозяйства с доходами,
которые необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры
с помощью ипотечного кредита (см. Табл. 2). Значение показателя
в 100% означает, что среднестатистическая семья имеет доходы,
в точности соответствующие необходимым доходам для приобретения
стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита. Если
индекс возможности приобретения жилья с кредитом меньше
100%, то среднестатистическое домохозяйство не в состоянии
приобрести стандартную квартиру.
Ни одна из рассмотренных ипотечных программ не дает 100-процентной
возможности приобретения жилья с кредитом. Близкой к идеальной
является кредитная программа кредитного кооператива "Строй
и живи", демонстрирующего самое высокое значение индекса
– 90,2%. Программа регионального банка "Симбирск"
также является социально ориентированной, значение индекса
составляет 82,3%. Интерпретация значения индекса означает,
что семья из трех человек, имеющих доходы на уровне средней
по региону номинальной заработной платы, обладает возможностью
купить квартиру площадью 54 кв. м. по средней рыночной стоимости
кв. м. нового жилья в г.Ульяновске в первом случае на 90,2%
, во втором – на 82, 3%. Наименее доступными ипотечными
программами являются условия ипотечного кредитования филиалов
коммерческих банков "АК Барс" и "БИН банк".
Причиной низкой доступности программ являются короткий срок
кредитования в 7 лет, низкое значение LTV, высокие процентные
ставки для определенных категорий заемщиков.
Индекс
возможности приобретения жилья с помощью ипотечного кредита
в Ульяновской области по состоянию на 1.03. 2006г.
(рассчитано автором)
|
Филиал
ПСБ
|
Поволжский
банк Сбербанка РФ
|
Филиал
Внешторгбанка в г.Ульяновске
|
LСимбирск¦
|
LВенец¦
|
филиал
в г. Ульяновсе LБИН банк¦
|
Филиал
в г.Ульяновске LАК БАРС¦банка
|
Кредитный
кооператив LСтрой и живи¦*
|
|
| Срок кредита, лет. |
15
|
20
|
25
|
30
|
30
|
15
|
7
|
20
|
| Процентная ставка по кредитам в руб., год. |
13,9%
|
15-16%
|
13-14%
|
12-13,5%
|
14%
|
14,5-19%
|
14%
|
14%
|
| LTV, % |
80%
|
90%
|
75%
|
70%
|
70%
|
50-80%
|
70%
|
70%
|
| Платеж к доходу, % |
30%
|
30%
|
30%
|
30%
|
30%
|
30%
|
30%
|
35%
|
| Средняя площадь квартиры, кв. м. |
54
|
54
|
54
|
54
|
54
|
54
|
54
|
54
|
| Рыночная стоимость 1 кв. м. на вторичном рынке, тыс. руб. |
13,8
|
13,8
|
13,8
|
13,8
|
13,8
|
13,8
|
13,8
|
13,8
|
| Рыночная стоимость ср. площади стандартной квартиры, тыс.руб**. |
745,2
|
745,2
|
745,2
|
745,2
|
745,2
|
745,2
|
745,2
|
745,2
|
| Среднемесячная номинальная заработная плата населения Ульяновской области за 2005г., руб. |
5641,8
|
5641,8
|
5641,8
|
5641,8
|
5641,8
|
5641,8
|
5641,8
|
5641,8
|
| Среднегодовая номинальная заработная плата домохозяйства=(3чел) Ульяновской области за 2005г., тыс.руб. |
203,1
|
203,1
|
203,1
|
203,1
|
203,1
|
203,1
|
203,1
|
203,1
|
| Индекс возможности приобретения жилья с кредитом |
62,8
|
64,0
|
76,6
|
82,3
|
71,5
|
59,3
|
43,8
|
90,2
|
| Индекс возможности приобретения жилья с кредитом с учетом издержек по оформлению кредита |
39,0
|
37,3
|
42,5
|
44,4
|
41,5
|
37,5
|
30,0
|
46,1
|
*условия
кредитных (ненакопительных) программ кооператива
**по данным "Недвижимость Ульяновска", ¦1, 2006г.,
с.6.
Высокая доля расходов населения (причем единовременного характера) за оценку, страхование предмета залога, комиссионное вознаграждение банка за открытие и ведение счета, нотариальное удостоверение ипотечной сделки, риэлторские услуги и т.д. заметно снижает доступность кредита и жилья в целом. Меньшее воздействие трансакционных издержек на доступность жилья с помощью кредита испытывают заемщики филиала "АК БАРС", индекс возможности приобретения жилья с помощью кредита у которого уменьшился на 18, 1%.
З.Л.Гарипова
Зав. кафедрой финансов и кредита УлГУ