Обзор рынка жилой недвижимости Димитровграда на январь 2019 года.

К концу 2018 года все участники рынка жилья четко ощущают себя на пороге перемен. Только каковы будут эти изменения в ближайшее время, никто не может четко определить. Сформировались  слишком противоречивые тенденции. Продавцы ждут роста цен, покупатели – дальнейшего снижения, а риэлторы в растерянности. Рассмотрим ожидания и их предпосылки у ключевых действующих лиц вторичного рынка жилья: продавца и покупателя,  а также сопоставим их с текущей ситуацией для города Димитровграда.

Взгляд на рынок со стороны продавца

Что наводит продавцов на мысль о росте цен?

В первую очередь это инфляция. Даже слабо ориентирующийся в экономике человек понимает, что рост цен на ГСМ и повышение ставки НДС ведут к общему росту цен на  товары и  услуги. Большинство продавцов надеются, что цены на квартиры тоже поднимутся. Здесь есть своя логика – раз дорожают кирпичи, так и стены должны дорожать.

Затем локомотивом роста стоимости квартир на вторичном рынке может стать повышение цен застройщиками. За последние 2 года новостройки в Димитровграде не только не подешевели (если не считать временных снижений на период действия акций), но к концу 2018 года даже прибавили в цене. В 2019 году предвидится ограничение предложения по новому жилью. Основная предпосылка – изменения в законодательстве, вынудившие уйти с рынка местных димитровградских застройщиков. Банки также ужесточили требования к кредитованию новостроек. Последним толчком к росту цен стал выкуп ФМБА значительного (для Димитровграда) количества новых квартир для работников строящегося Федерального высокотехнологичного центра медицинской радиологии. Если добавить к этому увеличение себестоимости строительства в связи с ростом цен на ГСМ и повышением НДС, то удорожание квартир в новостройках неизбежно. 


И, наконец, перспектива ввода в действие Федерального высокотехнологичного центра медицинской радиологии рисует радужные перспективы для рынка. По данным официального сайта строящихся объектов ФМБА www.fcpr.ru и прочих публикаций 2016-2018 гг. ввод центра должен был произойти в конце 2018 и обеспечить приток специалистов (около 1500 человек)  и пациентов (около 20000 человек в год).  Многие продавцы в конце 2018 года держали высокие цены на квартиры или снимали их с продажи в ожидании этого события.

Взгляд на рынок со стороны покупателя

Цены на товары растут, но вот денег больше не становится. Реальные доходы падают на фоне возобновившегося снижения курса рубля. На данный момент соотношение регионального среднего уровня заработной платы и потребительских цен таково, что тяжело  накопить на первоначальный взнос  при приобретении жилья в ипотеку, а случаи покупки квартир за наличные средства вообще становятся единичными. Таким образом, уровень покупательской способности не создает предпосылок к росту цен на жилье. В то же время осознание общих инфляционных процессов приводит к тому, что на снижение цен покупатели уже не рассчитывают. Это ситуацию хорошо проиллюстрировало устойчивое равновесие на рынке в 2018 г.

В январе 2019 года банки «порадовали» ростом ипотечных ставок. Особенно жесткие условия банки установили для заемщиков с небольшими собственными средствами, а таких большинство. Повышение ставок означает, что в итоге покупатель заплатит за квартиру гораздо больше, а значит,  будет требовать снижения цены либо, возможно, отложит покупку.

К росту цен на новостройки покупатели готовы. В условиях неопределенности и в силу субъективной привлекательности новое жилье продолжает служить инвестиционным активом и пользуется спросом.

Пока медленно, но верно отток населения в Димитровграде продолжается.

Что касается Федерального высокотехнологичного центра медицинской радиологии, который должен превратить Димитровград в мекку медицинского туризма, то среди горожан превалирует скептическое отношение к завершению стройки ФМБА. Факт налицо: 31 декабря 2018 ФВЦМР не запущен.

На начало 2019 уже появились негативные публикации в прессе, например, на портале ulnovosti.ru. Горожане мрачно шутят по этому поводу в соцсетях.

Текущая ситуация и реальные цифры

В декабре 2018, как и в конце 2014 года, инфляционные ожидания привели к некоторому оживлению рынка на волне предновогоднего ажиотажа. На январь 2019 года пока сложно оценить ситуацию.

Цены на недвижимость не привязаны к инфляции. Вторичный рынок вот уже несколько лет не только отстает от инфляции, но и двигается в обратную сторону. Как не однозначно и то, что рост ипотечных ставок ведет к снижению цен. Как показала ситуация на рынке в 2012 году, удорожание ипотеки может даже сопровождаться повышением цен на жилье. 

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в начале 2019 года в среднем по городу Димитровграду составила 28 203,14 рублей за кв.м, что практически равно цене предложения на январь 2012 г. (28 550 рублей).

В целом за 2018 г. наблюдается крайне незначительное, в пределах стандартного размера торга, колебание цен для всех типов квартир – в пределах 3% как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. Такой расклад лишний раз подтверждает стагнацию цен на вторичном рынке.

 
Диапазон стоимости квадратного метра жилья эконом-класса со стандартной отделкой для Димитровграда на начало 2019 года составляет от 17 000 рублей (4-комн. квартиры в пос. Дачный) до 37 000 рублей (квартиры в  центре кластера Соцгород). Для элитного жилья (в параметрах рынка города Димитровграда), представленного на рынке на момент оценки, средний диапазон цен на квартиры  с отделкой составляет 36 000 –50 000 руб. за кв.м. Сохраняется колоссальный отрыв удельной стоимости нового жилья от средней цены за кв.м вторичного фонда. Разница в стоимости кв.м квартир в новых домах (возраст до 5 лет) и зданиях 1990–2000-х гг. доходит до 40%.

В общем виде изменение цен на вторичном рынке квартир для Западного (Соцгород) и  Первомайского районов (Порт, КСК) можно представить в виде графиков.


Состояние стройки ФМБА на данный момент незначительно отличается от фотоматериалов на июль 2018 года на сайте www.fcpr.ru и не добавляет оптимизма участникам рынка. Пока ФВЦРМ формирует как отложенный спрос, так и отложенное предложение.
 


Можно сделать вывод о том, что на данный момент снижения цен не ожидают ни продавцы, ни покупатели. За последние несколько лет сформировался отложенный спрос на жилье, который уже не дает снижаться ценам. Уменьшение ввода новых квартир может сдвинуть равновесие в сторону спроса.

Что сыграет сильнее: факторы понижения или повышения цен – затрудняются даже самые известные эксперты. Скорее всего, в течение 2019 года мы увидим неравномерную динамику цен по разным сегментам рынка. Большинство экспертов сходятся в том, что повышение НДС и удорожание строящегося жилья в итоге приведет к росту цен и на вторичном рынке, но не раньше второй половины 2019 года.


Примечание.
* В анализе рынка выделена категория «квартиры в домах-новостройках с индивидуальным отоплением и горячим водоснабжением» для кластера «Соцгород-центр».
 ** В анализе рынка выделена категория «Порт» (новостройки, ул. Мостовая, без отделки).
Данные категории не отражаются при расчете средних показателей для отражения общей динамики рынка при построении графика (рис. 1).


Подробные ежеквартальные обзоры по жилой и коммерческой недвижимости Ульяновска и Димитровграда заказывайте в редакции по тел. 8 (9677) 71-71-21,
e-mail: 717121@ul.real-estate.ru


Разместить модуль или статью по e-mail: 717121@ul.real-estate.ru,
тел. 8 (9677) 71-71-21.

Скачать PDF журнала

Подписывайтесь на страницу «Недвижимость Ульяновска»