Анализ рынка жилой недвижимости Димитровграда на начало 2020 года в свете географических и социальных аспектов миграции.

Город Димитровград часто сравнивают с современным Евросоюзом в том смысле, что здесь хорошо жить «пионерам и пенсионерам». Для первых – удобное расположение инфраструктуры («все рядом»), места для прогулок, хорошие школы и учреждения дополнительного образования при относительно невысоких ценах на образовательные услуги. Для вторых – тишина, недорогие натуральные продукты, дачи рядом с городом, окружение ровесников, все условия для того, чтобы  принять у себя внуков. А вот молодым и активным тесно в маленьком городе с ограниченным рынком труда.

Предприниматели чувствуют, что им некуда «расти». Выпускники школ уезжают учиться в большие города и большинство  из них принимает решение там и остаться.  Миграционные процессы в целом типичны для небольших городов, но для Димитровграда существуют некоторые особенности.

Куда уезжают

Опрос риэлторских агентств города Димитровграда показал, что большинство уезжающих из города продавцов квартир и домов новым местом жительства выбирает Краснодарский край. Причем не Сочи, а именно Краснодар и станицы.  Многие объясняют этот выбор хорошим климатом, остальных привлекают более высокие заработные платы при низких ценах на продукты.  На втором месте по привлекательности, по вполне понятным причинам, является соседний процветающий Татарстан, прежде всего, Казань. Третьим по количеству «эмигрантов» значится  Санкт-Петербург. Что именно привлекает димитровградцев в городе на Неве, сказать сложно. Можно предположить, что молодые (в основном) люди видят большие перспективы в красивом, экономически активном и почти европейском городе при более низких, чем в Москве, ценах на жильё.

Столь привлекавшие ранее отъезжающих Москва и Самара в последнее время «сдали позиции». Столица отпугивает непомерно высокой стоимостью недвижимости, а Самара значительно отстаёт по комфортности проживания при вполне сопоставимых зарплатах. Ранее уехавшие москвичи за последние два года  часто продают оставшееся в городе жильё, причём держат высокие цены, не давая опустить рынок.

Кто приезжает

Димитровград традиционно привлекает довольно молодых ещё пенсионеров с Крайнего Севера. Для них много плюсов. При высоких пенсиях они получают недорогое комфортное жильё в городе с развитой инфраструктурой и относительно низким уровнем цен. Климат им очень нравится, для здоровья он является оптимальным, ведь после Крайнего Севера очень рискованно ехать на юг России.  Поэтому часто, ещё до выхода на пенсию, северяне приобретают жильё в Димитровграде, приезжают сюда в отпуск, а потом переселяются насовсем.

Вторая крупная группа «иммигрантов» – это жители прилегающих к Димитровграду сельских районов, для которых городская жизнь, конечно, более комфортна. 

Третья составляющая входящего миграционного потока – это возвращение ранее уехавших и не прижившихся «на чужбине».

Причины разнообразны, из основных можно назвать следующие:  разочаровала столичная жизнь, краснодарский климат оказался совсем не в радость, хочется растить детей в более комфорных условиях  или быть рядом с пожилыми родителями. Некоторые молодые люди, получив образование, опыт работы и наладив связи, возвращаются домой для удалённой работы.

Отдельная категория – специалисты нового, только что начавшего работу Федерального высокотехнологичного центра медицинской радиологии ФМБА (ФВЦР ФМБА). Почти все они, за редким исключением, жильё не покупают, а арендуют.

Новое охотничество

Развитие технологий удалённой работы, вахтовых методов позволило сформироваться новому социальному слою.  Среди покупателей жилья в г. Димитровграде часто встречаются люди экономически активного возраста, которые решили остаться жить в городе, а источник дохода иметь вне его. Для людей массовых профессий, в том числе не требующих высокой квалификации, это в основном вахтовики. Но есть категория вполне высокоплачиваемых специалистов, которые используют возможность работы по интернету в различных сферах: маркетинг, информационные технологии, отдаленные продажи и т.д., чтобы с комфортом постоянно проживать в Димитровграде. 
 
Цифры и факты рынка жилья

Средняя цена предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке в январе 2020 года в среднем по городу Димитровграду составила 29161 руб. за кв.м, в то время как год назад этот показатель составил 28203 руб., в III квартале 2019 г. – 28750 руб. Возможно, в данном случае  явный рост цены предложения может отражать психологический настрой продавцов на удорожание квартир в новом году,  а также «вымывание» из общего объёма предложения уторгованных квартир при традиционном увеличении числа сделок в декабре.  Пока нельзя уверенно говорить об удорожании всех типов жилья.

В целом за 2019 г. цены предложений показали небольшой рост – в среднем 2-3%. Разница в стоимости квартир по районам «Соцгород» и «Порт» по-прежнему актуальна, но сильно сократилась за 2019 г. По данным на январь 2020 года она составляет 6% для 3-комнатных квартир, 2% для 2-комнатных, 1% для 1-комнатных квартир.

В общем виде изменение цен на вторичном рынке квартир для Западного района (Соцгород) и  Первомайского (районов Порт, КСК) можно представить в виде графиков (рис. 1,2,3).

Интересно, что по данным ЦИАН за 2019 год цена предложения в г. Димитровграде снизилась на 5,0-5,2%. По данным ООО «Риэлторское агентство «Жемчужина», эти цифры формируются из-за того, что на этом ресурсе объявлений от частных лиц ничтожно мало, а у риэлторских агентств во время рекламного периода отражается снижение цены предложения до цены реальной сделки в процессе работы с продавцом. При этом, по настоянию продавца, иногда рекламируются объекты с изначально завышенной ценой.

Диапазон стоимости кв.м жилья эконом-класса со стандартной отделкой для Димитровграда на начало 2020 г. составляет от 17 000 рублей (4-комн. квартиры в пос. Дачный) до 52 000 рублей (квартиры с индивидуальным отоплением в домах улучшенной планировки в центре кластера Соцгород). Для элитного жилья (в параметрах рынка г. Димитров-града), представленного на рынке на момент оценки, средний диапазон цен на квартиры с отделкой составляет 36 000 – 55 000 руб. за кв.м.

Сохраняется большой разрыв в стоимости жилья на вторичном рынке, возведённого в зданиях до 2010-х гг., и в стоимости недавно сданных объектов (после 2010 г.). Средняя стоимость недавно сданных объектов всех застройщиков для квартир с отделкой составляет 38 500 руб/кв.м, что на треть выше среднего значения стоимости за кв.м квартир на вторичном рынке для квартир в домах застройки конца 1950-х – начала 2000-х гг.

Цены на новостройки пока стабилизировались, не наблюдается ни роста, ни снижения. Средняя стоимость 1 кв.м квартир в новых домах, в том числе уже на вторичном рынке, составляет: для квартир с чистовой отделкой – от 35 000 до 48 000 руб.,  для квартир с черновой отделкой – от 33 000 до 42 000 руб.
 
Перспективы

Рост цен на новостройки, давно предрекаемый всеми СМИ, пока не произошел, так как в 2019 году продолжалась реализация объектов, финансирование которых производилось по старым правилам. У застройщиков в Димитровграде почти все квартиры проданы. Во второй половине 2020 года планируется выход на рынок новостроек  с использованием эскроу-счетов. Это всего два объекта в центре района «Соцгород».  Цены продажи будут определены застройщиками под контролем банков. Изначально они однозначно будут выше, чем сегодняшние. Как скорректирует их рынок, покажет время. Еще труднее предсказать, как повлияет удорожание новостроек на вторичное жильё. Наиболее вероятно, что относительно новое жильё также подорожает, а цены в старом фонде будут совершать незначительные колебания в ту или другую сторону, в зависимости от объёма ввода новых объектов.  
 
Главная надежда рынка недвижимости Димитровграда – Центр медицинской радиологии – наконец приобрела  реальные перспективы. Но, судя по низкой активности инвесторов,  эти перспективы пока остаются нечёткими.

* В анализе рынка выделена категория «квартиры в домах-новостройках с индивидуальным отоплением и горячим водоснабжением» для кластера «Соцгород-центр».
 ** В анализе рынка выделена категория «Порт (новостройки, ул. Мостовая, без отделки)».
Данные категории не отражаются при расчете средних показателей в общей динамике рынка при построении графика (рис. 1).