Случай №1
Людмиле Н. предложили приобрести квартиру по приемлемой цене. Продавец действует по доверенности. Документы на квартиру готовы. Людмила не решается на сделку, так как ее смущает то, что она не знает ни самого владельца, ни кто проживает или может проживать в квартире. Со своими сомнениями она обратилась в агентство недвижимости за юридической консультацией.
Для любой операции с недвижимостью наиважнейший вопрос – обеспечение юридической безопасности. Люди, которым предстоит продажа, обмен, а особенно покупка квартиры, заранее опасаются многих проблем, о которых им рассказывали. Еще большее количество "подводных камней" сделки остается без их внимания, так как полное представление о них имеют только специалисты. Надежные агентства недвижимости обязательно обеспечивают контроль юридической безопасности сделки с помощью профессиональных юристов. Что же имеется в виду под словами "контроль юридической безопасности сделки"?
Придя в агентство недвижимости за консультацией по своему конкретному вопросу, можно понять, какое множество аспектов операции должен учитывать специалист. Особенно тщательно проверяются все обстоятельства, связанные с продажей квартиры, так как покупатель квартиры несет максимальный риск при совершении сделки.
Первое, на что обращают внимание в агентстве – доверенность. Не секрет, что очень много сделок с недвижимостью оформляется по доверенности и это является обычной практикой. Большинство людей убеждены в том, что заверенная нотариусом доверенность – гарантированно действующий в любом случае документ. Здесь требуются уточнения.
Прежде всего, нужно проверить дату выдачи доверенности – любая доверенность действует в течение 3 лет с момента выдачи. Затем обратить внимание на дату рождения доверителя. Может случиться, что доверитель попросту не дожил до момента совершения сделки и сделка может по суду быть признана ничтожной. Такая ситуация может возникнуть не только в случае с пожилыми людьми. В агентстве недвижимости "Жемчужина России – ДАН" обязательно узнают, жив ли доверитель, и в каком состоянии его здоровье.
Иногда в доверенности указывают не все полномочия при совершении сделки. Например, может быть указано, что доверенное лицо имеет право только "обменять" или "подписать документы, продать", но не "получить деньги". Передоверять можно только полномочия, которые указаны в первой доверенности и на тот же срок.
Достаточно часто в доверенности не указывается, состоит ли доверитель в браке. А если брак действующий (даже если супруги проживают, например, в разных
городах), обязательно потребуется согласие супруга на сделку.

Случай №2
Сергей Л. решил продать квартиру и обратился в агентство. В паспорте не было штампа о браке, но в разговоре Сергей упомянул жену. Выяснилось, что брак зарегистрирован, при смене паспорта штамп о браке не был проставлен.
В этом случае также требуется оформить согласие супруга на совершение сделки. Хотя и крайне редко, но ошибки паспортных столов случаются, и в агентствах недвижимости с большим опытом работы возможность таких ошибок предусматривают. Поэтому очень важна подробная беседа с клиентом для выяснения всех обстоятельств сделки.
Все люди ошибаются, и в крайне редких случаях в доверенности могут быть ошибки, например, в указании паспортных данных. При этом требуется переоформить доверенность.
Иногда складывается ситуация, что человек продает квартиру через агентство, а новую подобрал сам (например, у знакомых).
Совет для самостоятельных
Чтобы уточнить, кто является собственником квартиры, можно самостоятельно заказать выписку из ЕГРП в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
При обращении в Учреждении юстиции не получится узнать, имеются ли третьи лица, которые могли бы претендовать на квартиру, является ли собственник полностью дееспособным, не совершается ли сделка по принуждению. Для выяснения всех подобных вопросов при обращении в агентство "Жемчужина России – ДАН" продавец недвижимости заполняет Декларацию прав на "Жилое помещение". В этой декларации указываются перечень собственников и лиц, имеющих право проживания.
Продавец дает ряд гарантий. Например, что он является полностью дееспособным и не состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере, что на квартиру не имеется претензий от предыдущих собственников. Указываются лица, временно снятые с регистрационного учета в связи с прохождением военной службы, с отбытием наказания по приговору суда и т.д. Декларация подписывается, нотариально заверяется и, таким образом, имеет юридическую силу.

Случай №3
При заполнении Декларации прав на "Жилое помещение" в агентстве недвижимости "Жемчужина России – ДАН" выяснилось, что сын хозяйки снят с регистрации по месту проживания, но находится на военной службе по контракту.
Для совершения сделки от него требуется заявление, заверенное начальником военной части, о том, что он знает о продаже квартиры и обязуется оттуда выписаться.
В заключение напомним простую русскую поговорку: "Береженого Бог бережет". Каждый должен позаботиться о сохранении своей жизни, здоровья и имущества. Профессиональная этика сотрудников агентства недвижимости обязывает твердо следовать этой поговорке. В агентстве недвижимости "Жемчужина России – ДАН" разработана и реализуется технология контроля юридической безопасности сделки, включающая не только анализ всех документов, но и подробную беседу по всем личным обстоятельствам клиента и доверителя, и также использование всех доступных каналов дополнительной информации.

Наталья ПОЛТАРИНА, Елена ЯБЛОКОВА,
юристы агентства недвижимости "Жемчужина России – ДАН"