Сегодня
мы рассмотрим особенности договоров коммерческого найма и поднайма.
Но прежде чем приступить к данной теме, обращаем внимание и настоятельно
советуем: Отбросьте ложную скромность и не доверяйте гражданам и организациям
(в том числе представителям агентств недвижимости) на слово, когда речь
идет о недвижимости: только договорные отношения и только подлинники
документов!
Разъяснение специалиста СПРН
Не стесняйтесь попросить и проверить правоустанавливающие документы
на жилье, более того установите личность гражданина, с которым имеете
дело, по его паспорту (старые советские паспорта с 1 июля 2004 года
недействительны).
Эта простая процедура позволяет в дальнейшем избежать финансовых потерь,
временных затрат и моральных переживаний.
Вооружившись столь ценным советом переходим к делу...
ВИД ДОГОВОРА
В зависимости от, того находится ли квартира (комната) в собственности,
Разъяснение специалиста СПРН
Право собственности жилья возникает путем приватизации, приобретения
путем купли, мены, дарения, наследования или исполнения решения суда
или гражданин является нанимателем,
Разъяснение специалиста СПРН
Жилье не приватизировано или служебное при сдаче жилплощади заключается:
в первом случае – договор коммерческого (имущественного) найма,
во втором – договор поднайма.
ФОРМА ДОГОВОРА
Договор коммерческого найма заключается в письменной форме между наймодателем
и нанимателем жилого помещения, нотариальное удостоверене не требуется.
Разъяснение специалиста СПРН
Несоблюдение простой письменной формы договора найма жилого помещения
не влечет его недействительности, но лишает стороны права в случае спора
ссылаться на свидетельские показания (п.1 ст.162 ГК). В договоре должны
быть указаны граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем (ч.2
ст. 677 ГК РФ).
Разъяснение специалиста СПРН
Закон не содержит обязательного требования, чтобы граждане, постоянно
проживающие с нанимателем, являлись его родственниками или членами семьи.
СРОК
ДОГОВОРА
Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на срок, который
не должен превышать пяти лет. Срок договора определяется по соглашению
сторон и обязательно указывается в договоре ст. 683 ГК РФ.
Разъяснение специалиста СПРН
Когда срок в договоре не определен, то договор считается заключенным
на пять лет (ч.1 ст.683 ГК РФ).
Данный срок является максимальным для договора коммерческого найма,
и после его истечения договор может быть перезаключен, продлен или прекращен.
Разъяснение специалиста СПРН
Законом определены два вида срока договора коммерческого найма, существенно
влияющие на правовой статус нанимателя до одного года и свыше одного
года до пяти лет (ст.683 ГК РФ)
Рекомендации по составлению договора
|
Наймодателю
|
Нанимателю
|
| В текст обязательно должны быть внесены паспортные данные жильцов (убедитесь, что они соответствуют действительности) | Уточните право
собственности на квартиру по правоустанавливающим документам. Убедитесь в наличии согласия других собственников, если такие имеются, а так же согласие супруги(а), если собственность приобретена в браке. Убедитесь также в наличии согласия всех совершеннолетних граждан, проживающих в этой квартире. |
| Определение срока действия договора напрямую зависит от предоплаты (на месяц, на квартал и т.д.) | В договоре отразите ежемесячную плату отдельными строками за электроэнергию, телефон, коммунальные платежи |
|
Наиболее
полно в соответствии с действующим законодательством обозначить
права и обязанности сторон
Обозначить ответственность сторон при досрочном расторжении договора |
|
|
Провести юридическую экспертизу договора в СПРН Составить и подписать акт приема-передачи жилого помещения |
|
ПОДНАЕМ ЖИЛОГО
ПОМЕЩЕНИЯ
По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя
передает на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю.
Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым
помещением. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого
помещения остается наниматель.
Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения
требований законодательства о норме жилой площади на одного человека.
Срок договора поднайма жилого помещения не может превышать срока договора
найма жилого помещения.
При досрочном прекращении договора найма жилого помещения одновременно
с ним прекращается договор поднайма жилого помещения.
На договор поднайма жилого помещения не распространяются правила о преимущественном
праве на заключение договора на новый срок.
|
До
одного года
|
Свыше
1 года до 5 лет
|
| Права нанимателя ограничены | Права расширены |
| Не может предоставить в срочное безвозмездное пользование занимаемое им жилое помещение временным жильцам | Вселение
граждан, постоянно проживающих с нанимателем
С согласия
наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих,
в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве
постоянно проживающих с нанимателем. При вселении несовершеннолетних
детей такого согласия не требуется. Временные
жильцы |
| Не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок | При заключении договора свыше 1 года наниматель имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок на тех же или иных условиях. При этом, если наймодатель не отказался от продления договора либо не предложил нанимателю его перезаключить, данный договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок (ч.1-2 ст.684 ГК РФ) |
| Не имеет возможности сдать в поднаем жилье | |
| Не имеет право передать свои права нанимателя другому совершеннолетнему гражданину, постоянно с ним проживающему |
ЧТО НУЖНО УЧЕСТЬ ПРИ СДАЧЕ КОМНАТЫ В КОММУНАЛЬНОЙ НЕПРИВАТИЗИРОВАННОЙ КВАРТИРЕ?
1. Если соседи по
квартире против сдачи вашей комнаты в наем, попробуйте взять соседей
в "долю", т.е. за причиненные неудобства отдавать соседям
часть платы.
2. При вселении временных жильцов необходимо ставить в известность наймодателя
(домоуправление) – не забудьте об этом правиле.
ЧТО ЖЕЛАТЕЛЬНО СДЕЛАТЬ НАЙМОДАТЕЛЮ ПРИ СДАЧЕ ЖИЛЬЯ?
1. Если в квартире
имеется телефонная точка, напишите заявление в телефонную компанию об
отключении междугородной и международной связи на время действия договора.
2. Предупредите соседей, что вы пустили в квартиру ненадолго пожить
(охранять) "дальних родственников" или "близких друзей"
– чтобы избежать вызова милиции и извещения налоговой инспекции о выплате
13% от дохода по сдаче жилья в наем.
3. При составлении акта приема-сдачи помещения, укажите марку плиты,
телефонного аппарата, бытовых приборов и их примерную стоимость.
ЧТО ЖЕЛАТЕЛЬНО СДЕЛАТЬ НАНИМАТЕЛЮ ПРИ НАЙМЕ ЖИЛЬЯ?
1. Проверить по
платежным книжкам отсутствие задолженности по платежам за электроэнергию
и услуги телефонной связи, чтобы избежать внезапного отключения с последующими
материальными затратами на подключение (скорее всего с погашением долгов).
2. Предложить наймодателю установить новый замок или личинку на входную
дверь.
3. Обязательно произведите проверку работоспособности бытовых приборов,
плиты, сантехники, целостности дверей, стекол, электропроводки, ведь
согласно ГК РФ текущий ремонт ложится на ваши плечи и кошелек.
ГДЕ МОЖНО ПОЛУЧИТЬ ПОДРОБНУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ ПО ВОПРОСАМ НАЙМА?
Агентства-члены
СПРН находятся в каждом районе Ульяновска (кроме Железнодорожного района),
а также в Димитровграде.
Здесь вы получите наиболее полную и приближенную к жизни консультацию
не только по вопросам найма, но и по недвижимости в целом.
Предложения,
вопросы, истории из жизни по данной теме присылайте Шальнову Сергею
Владимировичу,
директору АН "Кредо": kredo@ul.real-estate.ru, или в редакцию
журнала.